[摘要] 转型升级并加速进行全国化扩张的中梁地产选择以价值为导向重新定位企业品牌战略，无疑为新市场形势下房企如何响应国家号召、践行供给侧改革提供了参考样本。
那么，中梁地产的成功秘诀又是什么呢？
秘诀1 深耕长三角
中梁地产集团创始人、董事长杨剑在2016年10月底表示，中梁今年的销售额预计超过300亿。
这也让中梁首次进入“中型房企”之列。有别于同类型房企，中梁在拿地方面“势如破竹”——这家2016年2月总部迁至上海的企业，在过去的11个月里因斥资200多亿元、在24个城市拿下50多幅地块、以平均5天就有一幅地块收入囊中的拿地速度迅速引发业界关注。
中梁的战略就是深耕长三角、面向华东、辐射。中梁地产集团副总裁黄春雷表示：“完成浙江省全部布局是中梁地产在2016年的目标，2017年计划完成长三角布局。”
“深耕长三角”也符合国家战略。我国“十三五”规划纲要提出，要规划建设19个城市群，长三角城市群正是其中的排头兵。2016年6月初，国务院正式发布《长江三角洲城市群发展规划》，从国家战略布局的高度清晰定调：“到2030年，全面建成具有全球影响力的城市群。”
过去23年，中梁已在上海、杭州、苏州、温州、金华、台州、丽水、绍兴、宁波、衢州、嘉兴、舟山、盐城、无锡、芜湖、泉州、南通等地成功投资开发了100多个地产项目。
中梁地产集团副总裁周凤学如此总结中梁的拿地策略：“中梁坚持自己的特色和原则，围绕‘高周转’做很多事，包括从土地投资开始——我们不拿特别大的地块，到现在为止拿的大地块也就15亿左右，小的地块一两个亿的也有，不需要分期开发。”
到哪里拿地？什么时间去拿？中梁也有自己的一套。杨剑表示，中梁区域布局的标准是一线城市的周边城市、二线城市的郊区、三线或弱二线城市的主城区、以及四线城市的核心地段。一方面，标杆企业未必有兴趣去三四线城市，这就让当地的拿地成本不高；另一方面，一线城市和二线城区的溢出效应，也让一线周边和二线郊区的新房需求量不小，中梁进入这些市场的性价比很高。
杨剑做过这样一个形象的比喻：“如果布局一二线城市是开大奔，布局三四线是开宝马i。你开10辆大奔，我开50辆宝马i，我还是大有机会。”
据智库中心研究总监分析，这类三四线城市后续可能成为长三角经济圈中的热点城市，并且此类城市的土地价格相对较低，投资的积极性会提高，对于财务成本等可能不会有过多的担心。
秘诀2 玩转“逆周期”
在中梁地产集团副总裁徐忠信看来，公司对“逆周期”的拿捏也是恰到好处。“举例来说，中梁以前的楼盘主要位于三四线城市。在楼市不景气的时候，传统房企宁愿等一等也不愿打折。而中梁只要不亏本或者有薄利就把房子卖了，资金回笼后再以很低的价格去拿地，为楼市回暖做准备。”
在业界看来，中梁地产持续“小步快跑”战略，不仅有望打造成长型企业新样本，更与企业的成长背景有关，这家经历过温州连续20多个月房价跌去50%-60%市场危机，依然成长起来的房企，更具有抗风险意识，对楼市危机感也比一般房企更敏锐。例如，在2011年，温州中低端商品房价格下降超过30%，豪宅价格遭到腰斩。但凭借多年的品牌基础和高品质追求，中梁地产顺利挺过了那场危机，并在逆境中迅速发展成为当地龙头房企。
中金公司在日前发布的房地产行业研报指出，2017年的房地产市场将是“不破不立”，并预判一、二线城市成交量在2016年第四季度及2017年上半年分别出现约20%及40%的同比下滑。
对于中梁而言，2017-2018年是有望“落子”的好时机。“低潮布局，高潮统收”让中梁总是踩准节奏。杨剑说：“楼市小年，进去布点。你不可能等到周期已经接近制高点而去收地，成本肯定高，风险也大。行情比较好的时候就是卖房子的佳时机，或者说开发周期。我们做了二十多年的房地产，这是基本的应该掌握的技巧。”
2016年秋天开始的多地限购限贷调控，对中梁几乎毫无影响。周凤学说：“此次调控的二十几个城市里面，我们只在苏州、无锡和杭州这三个城市有项目，而且占比也不大，因此直接影响比较小。”
秘诀3 “去库存”高手
以住宅为主的中梁，即便遇到政策调控也不怕，因为中梁是“去库存”的高手，而这得益于中梁打造产品的用心和高效。
中梁不打没有把握的仗。周凤学透露，中梁在拿地前，就把当地的市场和产品做一个详细的摸底。“即便是一个县级市，我们也会对当地GDP、人口、房价、市场已有产品的情况进行细致研究。而且，我们还会去了解当地的置业需求是什么样的、购房者喜欢什么样的产品，这样我们前期策划定位的时候就准备得很充分。拿地之后，我们就可以直接去报批报建、开始销售了。”
今年9月下旬，位于宁波余姚的中梁首府项目开盘3即销售458套住宅，平均1卖出2套房以上，其中大部分房源都是改善型住宅。与此同时，中梁地产旗下另一个全新开盘项目温州中梁首府壹号院，实现2劲销八成；加推房源的台州临海中梁香缇公馆，二期开盘3去化近七成，持续领跑临海楼市；杭州临平中梁百悦城加推当天即完成去化八成。
此外，之前提到的高周转，也让中梁并不需要因为政策调控而“看天吃饭”。
周凤学坦言，内地房地产业是一个变化莫测的市场：“大部分宏观调控政策变化还是比较快，虽然大家长期是看好，但是短期内能看（预测）到一年的，这在行业内水平就是蛮高的。那些说能看三四年的，其实是在吹牛。”因此，中梁拿地5-6个月就能开盘，8-10个月现金流就能转正，这样的节奏确保企业不存在资金和运营的风险。
秘诀4 注重高品质
中梁也对自己产品很有信心。在中梁看来，不管市场如何变化，打造产品、关心产品品质是房地产企业发展的基础。因为，高品质才是立足市场的根本，也是赢得市场竞争力的砝码。
徐忠信说：“在温州，中梁的口碑甚至超过了以品质著称的其他房企。那些房企可能更注重景观装饰而忽略了实用需求，而我们则两者兼顾，注重的是户型和得房率，让业主得到实惠，比如我们的100平方米户型可以做出三到四个房间，尽量朝南。中梁的定位就是买得起的好产品。”
据悉,中梁希望用匠心珍惜开发的每一块土地，围绕为客户创造价值而转型。一直以来，中梁地产产品设计秉承八个字的理念：“文化、生活、智慧、健康”。中梁地产的香缇、国宾、首府、百悦（商业）四大系列产品，设计精细、用材考究、品质稳定，在区域市场深受欢迎。
秘诀5 组织“阿米巴化”
阿米巴经营模式，是日本稻盛和夫先生所创建的。通过阿米巴经营，稻盛和夫先生培育了两家世界500强公司。而阿米巴经营中所倡导的小组织、让每一个员工都成为经营主角，与中梁奉行的“公平、公正、公开、简单”的组织文化和“务实、竞争、超越、突破”的理念不谋而合。
作为一家快速成长的企业，中梁求贤若渴。2016年，中梁新成立了8个区域公司，人员招聘总量超过1000人，进一步夯实了人才队伍。目前，中梁在职人员达到2000多人，其中核心团队及中高层岗位80%以上来自房地产30的人才。
值得一提的是，中梁提倡共创价值、共享成就——通过推行多层级合伙人激励机制，中梁全面激活各级组织活力、人才动力，后形成全公司发展的合力，使大家真正做到“想干、能干、会干，为自己干”。
2016再出发
业绩逐年提高的同时，中梁也把集团总部搬迁到上海，开启了由地方性房企向性房企的转变。杨剑表示，把集团总部正式搬到上海，就是看重上海是金融高地和人才高地，对于企业而言有更多的商业机会和合作机会。
2016年2月27日，中梁地产集团总部在上海跨国采购中心正式揭牌。根据计划，中梁将在2017年达成500亿元销售目标，并在2021年冲刺1000亿元。
宏伟蓝图的实现、地产版图的扩张需要资金的支持。中梁官网显示，2016年6月16日，中梁经中国证券监督管理委员会核准，首次公开发行2016年公司债券，募集资金达13.5亿元人民币，为期5年，票面利率6.8%，信用级别为AA级。据了解，这是中梁首次发行公司债券。而此前，中梁的融资渠道之一是和银行签订战略合作协议。
资料显示， 截至目前，中梁先后与浦发银行、中国银行、民生银行、平安银行等20余家金融机构建立了合作关系，意向授信额度800亿元。同时，与鼎信长城、温商基金各搭建了50亿投资规模的股权性房地产基金，还有其他平台类合作补充资金来源。此外，中梁已提出“地产+金融”双轮驱动战略，成立旗下资本运作子公司、私募基金管理公司——梁商资本，以私募股权投资母基金、房地产私募基金、创新互联网金融为核心业务，并提供资产管理服务。
“白银时代下的房地产企业，要想赢得市场的充分信赖，必须回归以人为本，坚持以用户需求为导向，以务实的态度打造产品，关心用户需求和产品品质。转型升级并加速进行化扩张的中梁地产选择以价值为导向重新定位企业品牌战略，无疑为新市场形势下房企如何响应国家号召、践行供给侧改革提供了参考样本。”总结分析道。
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