[摘要] 转型升级并加速进行全国化扩张的中梁地产选择以价值为导向重新定位企业品牌战略，无疑为新市场形势下房企如何响应国家号召、践行供给侧改革提供了参考样本。
引言:转型升级并加速进行化扩张的中梁地产选择以价值为导向重新定位企业品牌战略，无疑为新市场形势下房企如何响应国家号召、践行供给侧改革提供了参考样本。
我们需要怎样的房企
在我国经济步入新常态、经济增速持续放缓的背景下，承载“衣食住行”四大需求之一的楼市也步入了“下半场”——不同城市之间的分化正在加速，同一城市圈内不同级别城市之间的“阶梯化”楼市格局正在形成。
在这样的大背景下，房地产企业如何转型与突破，关系着未来楼市的走向。
2016有点“妖”
中国内地楼市素有“大年”“小年”之说。即将过去的2016年却有点妖，正如北京师范大学教授钟伟所说：“2016年以来，中国的房地产市场呈现出冷热极度分化的特点。”
这可能是1994年房改以来内地楼市首次出现如此严重的两极分化格局。有业内人士打了这么一个比方：中国楼市正在上演罕见“天文异象”——多地大旱，急需落雨，但雨却落到涝区。
国务院发展研究中心市场经济研究所原所长、研究员任兴洲指出，与此前房价普涨不同，现在一线及二线热点城市上涨比较厉害，但是部分三四线城市去库存压力仍然很大。
去库存，作为2015年12月中央经济工作会议提出的五大经济任务之一，贯穿整个2016年。从库存情况来看，去库存的效果可能不太理想。
根据钟伟的说法，截至2016年8月，中国楼市的待售面积仍有7亿平方米。“2015-2016年两年的商品住宅销售确实有所改善，但两年累加额外多销售了不超过5个月的库存，加之非住宅和保障房的沉重压力，库存大致应当仍在高位。”在钟伟看来，“三去、一降、一补”（去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板）中，去库存的任务依然艰巨，需要多年的努力才成达成。在一些供求失衡严重的区域，楼市去库存仍遥遥无期。
与此同时，政府针对房价过热城市的“分类调控”和“因城施策”在传统楼市的“金九”时期密集上演。9月中下旬，杭州、南京等城市开始陆续出台房地产收紧型政策，9月30日北京发布调控新政，其后多城跟进，这是自2014年中国楼市政策开始松绑后，热点城市再次全面吹响楼市调控收紧的号角。
如果算上之前就收紧限购的上海、廊坊等地区，那么截至国庆假期结束，范围内包括北京、广州、深圳、苏州、合肥等21个城市，在2016年相继出台了以“楼市限购限贷”为核心的调控政策。另外还有个别城市，跟风性地发布了新政，但并没包含限购限贷这两项核心内容，如南宁、惠州等地。至此，房地产调控的力度之大、范围之广，达到近三年来新高。
深圳市房地产研究中心研究员李宇嘉认为，此轮调控集中的东部三大都市圈和中部重点城市，占销售面积的40%，销售额和开发投资的50%。调控着力点在收紧杠杆，挤出投资需求，可谓“打蛇打七寸”。
根据国家统计局的数据，2016年10月份，70个大中城市中，一线城市和二线城市房地产市场明显降温，房价环比涨幅快速回落。对此丁祖昱预计，部分城市“疯炒”起来的房价可能会出现回调。但在中央“去库存”大方针不变的背景下，大部分三四线城市政策面仍会维持宽松。
白银时代的马太效应
2014年以来，内地房地产业发生着微妙变化，房价走势由升转降。对此，万科董事会主席王石曾表示，房地产进入白银时代，“不可能遍地是黄金”。2016年8月，经济学家贾康也指出：“房地产的黄金时代过去了，新的白银时代即将到来……赚钱不像黄金时代那么容易，但仍然是含金量很高的时代。”
根据发布的房企前三季度销售排行榜显示，在销售金额各个门槛上，2016年1-10月均超过2015年全年的入榜门槛，特别是前十门槛较2015年全年提高了181亿，龙头房企销售势头十分强劲。
报告显示，从前10个月的销售表现来看，预计2016全年实现1000亿规模的房企有望达10-12家，2000亿规模的房企有望2-3家，3000亿有可能会出现3家。其中1000亿房企中，除了已经实现1000亿的恒大、万科、碧桂园、绿地、保利、中海6家企业以外，华夏、融创、万达、绿城四家房企均已实现800亿以上的销售额，只要11-12两个月保持现有的月销售速度，2016年度实现千亿销售指日可待。
与此同时，拿地成本的不断高企，令中型房企扩张之路更加艰难。根据瑞统计，2015年内地共有33家中型房企。除中信被中海收购外，其余大部分房企都处于“比上不足，比下有余”的状态。它们的共同特征是：和早期一批大型房企相比，起步时间较晚，完成化布局的时间也晚于前者。区域选择合理，但布局的深度和广度明显不及大型企业。一些企业仍然带有强烈的区域标签，如环京区域的荣盛发展，长三角地区的滨江集团等。
借助2016上半年的牛市，大部分中型房企取得了不错的销售业绩。但在库存大量消化之后，新的生存问题浮出水面：一方面，激烈的竞争增加了拿地难度，即使在其深耕的区域内，扩张步伐也被制约；另一方面，后续市场的不确定性，不仅暗藏风险，也对其盈利能力带来考验。
分析认为：“房地产企业虽然收获了销售额历史新高的一年，但风险依然越来越大。三季度在市场依然高温的情况下出现利润率下调的主要原因，除了7－8月淡季影响外，主要原因是地价高企占比侵蚀利润，房企的风险越来越大。”
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