中指分享会丨小阳春结束了？二季度市场能否企稳

今日（4月3日）下午，中指研究院市场形势及企业研究成果分享会如期举行，此次分享会以“小阳春结束了？二季度市场能否企稳”为主题，会上来自中指研究院的专家们对2023年1-3月房地产市场形势与趋势、房企业绩表现、土地市场情况做出总结并分享观点。

中指研究院指数事业部研究总监陈文静：2023年一季度房地产市场形势总结&趋势展望

一、一季度房地产市场形势总结

1、房价：2023年一季度新房价格累计上涨0.01%，3月价格环比上涨0.02%，新房价格逐渐企稳；二手房价格继续波动调整，3月新房下跌城市数量继续减少，二手房较上月持平。

2、销售：重点100城一季度销售面积同比增长近两成，但绝对规模仍处2015年来同期低位，3月受热点城市市场活跃度回升影响，成交面积同环比保持增长。据初步统计，2023年3月，重点100城新建商品住宅成交面积环比增长超20%，同比增长约40%。

周度来看，春节后市场活跃度回升，近几周新房成交面积处高位，二手房周度成交规模仍为2019年以来高位，市场恢复节奏快于新房，3月20日-3月26日，重点50城成交面积环比小幅增长7.4%，同比增长33.3%，绝对规模保持相对高位，重点10城二手房成交套数较上周增长9.0%，同比增长仍超90%。

各线来看，一季度，各线代表城市新建商品住宅成交面积同比均增长，三四线代表城市在低基数、热点城市市场活跃度带动下同比增幅最大。3月，一线城市、二线、三四线城市商品住宅成交同比增幅均超三成。

3、供应：今年以来新房供应量小幅回升，供给端修复速度不及需求端，3月新批上市面积逐渐修复。2023年一季度，重点50城商品住宅月均供应规模同比小幅回升，同比增长约10%，绝对规模仍为2016年以来同期低位。

二、2023年房地产市场趋势展望

1、政策环境： “稳支柱”“促需求”“防风险”成为2023年行业主题，同时住建部对房地产企稳回升充满信心，将在稳支柱、防风险、惠民生三个方面落实2023住建工作“稳中求进”。因城施策方面，一季度各地优化政策超百次，多数城市房贷利率已降至较低水平。

2、政策趋势：在稳经济目标下，二季度楼市政策具备空间。今年以来我国经济呈现恢复向好态势，两会定调“稳中求进”，但复杂多变的外部环境仍一定程度制约着我国宏观经济的恢复节奏，今年房地产市场的稳定性尤为重要。自去年底以来，高层多次强调房地产的支柱产业地位，预计今年地产政策仍将以托底呵护为主。

3、市场展望：二季度市场有望趋稳，全年保持谨慎乐观预期，销售小幅增长。若政策端持续发力、宏观经济稳步向好，购房者置业信心有望延续修复态势，预计二季度全国房地产市场将保持平稳态势，环比一季度有望小幅增长，但城市分化行情仍将延续。

中指研究院企业事业部研究主管王琳：2023年一季度房企经营业绩解读

根据中指研究院数据显示，2023年1-3月，TOP100房企销总额为17589.5亿元，同比增长8.2%，是2022年以来首次实现增长。其中TOP100房企3月单月销售额环比上升36.7%，同比上升24.6%，继续保持双增长态势。随着经济预期边际好转，各地宽松政策持续出台及落地，消费者购房预期进一步上升，需求得到一定释放，房企紧抓机遇加速推盘，3月销售额有较大提升。

一、 竞争格局：除TOP31-50阵营外，其他阵营销售额均实现增长

2023年1-3月，TOP10房企销售额均值为742.6亿元，较上年增长10.8%；TOP11-30房企销售额均值为247.2亿元，较上年增长13.4%，增速最快；TOP31-50房企销售均值为114.8亿元，较上年下降5.2%，但降幅持续收窄；TOP51-100房企销售额均值为58.5亿元，同比增长5.4%。综合来看，TOP30房企紧抓政策端利好和购房预期上升机遇，加速推盘，加大营销力度，销售额快速回升。TOP31-50房企销售额略显疲软，与其布局紧密相关，从市场复苏情况来看，城市表现各异，该阵营企业布局多较为单一，受影响较大。

二、数量：企业数量变动不大，趋于稳定

千亿以上阵营1家，较去年同期减少1家，销售额均值1138.0亿元。第二阵营（500-1000亿）企业7家，较去年同期增加5家，销售额均值762.5亿元。第三阵营（300-500亿）企业7家，较去年同期减少3家，销售额均值425.9亿元。第四阵营（100-300亿）企业为35家，较去年同期增加3家，销售额均值148.8亿元。

三、拿地规模：拿地总额同比下降15.0%， 房企拿地分化显著

根据中指研究院数据显示，2023年1-3月，TOP100企业拿地总额1930.0亿元，拿地规模同比下降15.0%，降幅较上月收窄1.15个百分点，降幅继续收窄。TOP100门槛值为7亿元，较上年同期基本持平。TOP100企业招拍挂权益拿地总额占全国300城土地出让金的比例为50.39%。2023年3月，50家代表房企拿地总额同比增长7.3%，代表企业拿地热情有明显回升。3月，深圳、宁波多个热点一二线城市进行了集中供地，优质地块供应带动房企拿地热情略有恢复。

中指研究院土地市场研究负责人张凯：2023年3月土地市场总结与近期市场变化解析

一、七城公布2023年供地计划

弱能级城市大幅削减供地量，其中长春同比减量45%，重庆中心城区同比减量60%；各城市供地计划中，租赁用地供应大幅减少

二、300城一季度用地市场供求情况

1、供应面积持续走低，成交面积降幅缩小，因优质地块占比较高，成交楼面均价上升，土地出让金降幅收窄，具体数据：2023年一季度推出规划建面同比降45%，成交规划建面同比降27%，推出楼面均价同比降10%，成交楼面均价同比涨19%，土地出让金同比降13%；2、分城市能级看，一线城市成交规划建面同比增长3%，二线城市同比负增长7%，三四线城市同比负增长37%

三、22城一季度用地市场供求情况

22城市本级供地减量、地块质优，推出规划建面同比降64%，推出楼面均价同比涨14%，成交规划建面同比降17%，成交楼面均价同比涨8%，土地出让金同比降10%；仅1城（长春）推出规划建面总量高于去年同期（长春去年同期并未供地）；2023年，多地继续加大核心区土地供应力度，核心区地块占比普遍较2022年提高，因此北京、成都、广州、杭州、合肥、青岛、上海、苏州、无锡、长沙等城市推出楼面均价高于去年同期；2023一、二批次热度高于2022一批次：地价触顶地块占比提升12个百分点，溢价成交地块占比提升7个百分点，广义流拍（含撤牌、流拍等）降低15个百分点；城市热度进一步分化：高能级城市及长三角等热点城市热度较高，弱二线延续底价成交；一季度22城拿地主力回归央国企，金额占比52%，高于2022年一批次，杭州、南京民企参与积极性较高，北京、深圳、成都、苏州以央国企为主，广州、天津、郑州市场热度不足，地方国资进场托底。

四、总结

1、全国层面，土拍市场仍处低迷，弱能级城市缩减2023供地量；

2、近期销售持续复苏下，房企拿地与推盘意愿明显增加；

3、市场分化愈发明显，热点城市的热点地块受到房企追捧，弱能级城市郊区地块回炉降价；

4、近期市场复苏叠加土拍热度提升，或将影响楼市松绑政策的进一步出台，土拍热度持续性有待观察。