取证快，销售慢！北京去年供地项目都怎么样了

2021年4月，22个试点城市开启集中公告和集中出让模式的“两集中”供地模式，集中供地的出让也意味着项目的集中推出入市，大量的项目是否有捡漏机会，接下来我们先盘点一下2021年北京集中供地项目的开盘情况。

2021年北京集中供地过程中共计推出涉宅用地86宗，其中受二批次集中供地规则调整影响，部分地块撤牌出让，最终成交57宗，一批次30宗、二批次17宗、三批次10宗，全年集中供地出让面积约598万平米，出让金超1900亿元。集中供地的出让也意味着项目的集中推出入市，目前57个宗地项目部分逐渐入市，截止2022年8月18日共计批准上市套数（含保障房）34244套，网签成交8191套，成交面积94.43万平米，网签均价在2.5~11.1万元/㎡之间。

集中供地项目从拿地到取证，所用时长不断刷新最快纪录

集中供地之前的2020年拿地到取证最快项目为“路劲御和院”，用时137天；最慢项目为“京能丽墅”拿地到取证时长为583天。对比看2021年首批集中供地中，石景山区衙门口棚户区改造土地开发项目1615-708地块“长安悦玺”第100天就获批预售许可证。第二批集中供地，门头沟区永定镇MC00-0605-0004地块“龙湖北辰·揽境”第67天取得预售证。第三批集中供地目前仅两宗地块取得预售许可证，但是其中朝阳区管庄乡棚户区改造和环境整治项目（一期）GZGJC-03地块“京能龙湖熙上”拿地到取证仅用时55天，三次集中供地取证时长逐步刷新最快纪录。 

2021年首批次集中供地取证周期（天）

图片来源：北京住建委，中指土地事业部整理

首批集中供地项目全部取证，项目受取证快慢影响网签率分化明显。日前，首批次集中供地30个项目全部取得预售许可证，平均取证时长180天，取证最快的项目用时100天，位于石景山区衙门口棚户区改造土地开发项目1615-708地块“长安悦玺”，该项目由融创+石泰+陕建+招商+城建联合竞得；其次朝阳区王四营乡土地一级开发项目一期1304-L01地块“保利锦上”，用时126天，项目由金地+保利+华润联合竞得；排名第三的是朝阳区崔各庄乡黑桥村、南皋村棚户区改造项目30-L01-01地块“和光悦府”，用时137天，竞得企业同样为金地+保利+华润联合。

首批次30个项目中，房山区长阳镇04街区FS地块R2二类居住用地“金地璟宸”用时最久，于2022年4月10日取得预售证，从拿地到取证用时335天，较2020年项目取证时长583天缩短253天，缩短大概8个月时间；另外有昌平区北七家镇中心起步区（暨海鶄落新村建设）土地“御邸”用时超过300天，为两个用时最久宗地项目。

2021年首批次集中供地项目网签去化

图片来源：北京住建委，中指土地事业部整理

目前，首批集中供地宗地项目已全部取证进入销售阶段。从首次取证后网签数据看，项目之间去化率分化明显，有部分项目几乎已经售罄，另有一些项目网签数据惨淡。其中，融创的海淀区海淀镇树村棚户区改造B-1南、北地块“学府壹号院”网签率最高，去化分别占比为92.5%、91.0%，是集中供地以来去化最好项目。同时还有“金地·北京壹街区”项目，该项目已经取得两次预售备案，首批次预售证网签去化占比99.5%，二次重新取得770套预售，整体去化49.6%。

网签去化最高的“学府壹号院”由两宗地块组成，是融创以57.3亿元+20%政府产权份额竞得海淀树村南地块、以及以63.7亿+20%政府持有产权份额竞得海淀树村北地块。两宗地块均有高标准建设要求，目前去化率分别为92.5%、91.0%，网签均价89601元/平米。学府壹号院项目为融创高端住宅产品，在售户型面积建面约180㎡~275㎡，打造大户型高端产品为主。并且新房售价20%政府产权份额与周边二手房形成倒挂，与周边项目圆明天颂销售单价11.5万/㎡相比，产品价格优势明显。

其次“金地·北京壹街区”由金地操盘，去年首批次竞得通州区宋庄镇双埠头村、大庞村、大兴庄村宗地，项目于2021年11月17日取证销售，历时197天。该项目位于通州通怀路与北堤路交叉口西北角，定位为低密精装墅质洋房，销售户型主推105㎡~180㎡的三居室和四居室。另有，70㎡2居室套总价在350万以下，网签销售均价43287元/平米，单价与周边东坝8万+、朝青7万+、国贸10万+对比物超所值，同样是价格优势带动项目受较高关注，首批预售证取得后网签去化率99.5%。

另外，高网签去化项目还有“望京养云” 网签去化79%、“保利锦上” 网签去化73.6%、“北清云际”网签去化64%，分别与去年11月7日、9月13日、9月30日取得销售许可证。

反观部分项目网签去化不足10%，一方面受取证时间影响，销售宣传时间较短；另外由于去年首批次时土地市场相对火热，拿地企业对宗地位置以及项目优势考虑欠妥，部分地块偏远并且没有价格优势，同时项目周边配套欠佳，成为拖延项目去化的部分原因。

图片来源：北京住建委，中指土地事业部整理

二批次土拍大量地块撤牌同时企业拿地逐渐趋于谨慎，项目开盘周期明显缩短

2021年第二批次集中供地取证周期（天）

图片来源：北京住建委，中指土地事业部整理

二批次集中供地项目取证时间再次缩短，高端及价格倒挂品牌项目优势显现。二批次集中供地于去年10月12日进行，土拍结束后最快取证项目为门头沟永定镇MC00-0605-0004地块“龙湖北辰·揽境”，时长67天，较首批次最快项目时长缩短近一个月。该地块由北辰+龙湖以12.18亿+配建5400㎡保障性租赁住房竞得。取证用时最久项目为懋源竞得的丰台区城乡一体化周庄子村旧村改造项目“懋源煜泽台”，前后时长256天，较首批次取证时长缩短近三个月。

二批次成交的17宗涉宅用地，目前有14个项目取得预售许可证；另外有北京城开、通州房开、北京城建3家地方平台获取宗地暂未取证。14个项目拿地到取证平均时长为173天，较首批次缩短一周。

图片来源：北京住建委，中指土地事业部整理

二批次集中供地后，网签去化最好的项目是海淀区东升镇京昌路楔形两宗地块“中建壹品学府公馆”，去化率分别为81.6%、83.4%，项目有名称分别为书香茗园、书香悦园。该项目为中建系打造的高端住宅项目，由中建壹品&中建信和联合体以总价93.7亿元竞得，2宗地块均触得竞价上限转入竞高标准住宅方案，项目建设需保障绿色建筑二星级标准、实施装配式建筑且装配率达到60%即A（BJ）级、设置太阳能光伏或光热系统，销售含有10%政府持有产权份额，网签均价约为100778元/平米。

土拍时这两宗也是最受关注地块，两宗地块分别触顶后进入竞报阶段。044号地块报价44.4亿触顶价，转为在此价格和配建建筑规模6200平“保障性租赁住房”的基础上现场竞报政府持有商品住宅产权份额程序，又竞报政府持有商品住宅产权预设份额10%后转入竞高标准住宅方案，成交楼面价72195元/平米，溢价率5.97%；045号地块报价49.3亿元触顶后，转为在此价格和配建建筑规模6900平“保障性租赁住房”的基础上现场竞报政府持有商品住宅产权份额程序，竞报政府持有商品住宅产权预设份额10%后转入高标准商品住宅建设方案投报程序，成交楼面价69144元/平米，溢价率6.02%。

其余网签较好项目有华润+首开竞得的海淀区西北旺镇HD00-0403街区永丰产业基地（新）F1地块“幸福里润园”，目前网签去化49.3%；龙湖+北辰联合竞得门头沟区永定镇MC00-0605-0004地块“龙湖北辰·揽境”，网签去化45.5%。另外有“中海云庭”、“中铁·彩璟”、“硅谷ONE”等项目去化不足百套，日后去化效果仍值得关注。

2021年第三批次集中供地网签

图片来源：中指·开发云（点击查看）

去年第三批次集中供地目前仅有2宗项目取得预售证。京能+龙湖联合体取得的朝阳区管庄项目“京能龙湖熙上”于2022年2月17日取证，周期时长仅55天，再次刷新集中供地取证时长。“京能龙湖熙上”现有住宅在售，在售户型为建面66-110㎡2-4居室，单价约67000元/㎡，目前网签去化率14.1%。

金茂竞得的门头沟区永定镇MC等地块“金茂长安悦”，于4月16日取证，周期时长113天，网签均价55348元/㎡，目前网签去化11.9%。

小结

自去年集中供地开始实施之后，项目的集中入市同样受到市场关注，日前项目逐渐入市，宗地项目销售热度分化趋势逐渐清晰，从各批次项目取证周期来看，有民营企业参与的项目取证周期较短；同时国央企拿地项目取证周期也在不断加快，在高标准建设要求下，项目开发也在逐渐适应高周转模式。此外，2021年集中供地拿地开发项目也呈现以下几个特点：

1. 价格倒挂项目去化优势明显；

2. 民营企业操盘项目取证效率较高；

3. 平台拿地后受开发经验影响，开盘效率稍慢；

4. 高标准建设方案项目、政府持有产权份额项目受关注度高；

5. 品牌房企溢价仍受市场认可。

综上来看，未来太阳宫地块项目入市后，预计将出现日光盘景象。

图片来源：中指·开发云（点击查看）