房地产到底救还是不救？

随着4、5月份的各项经济指标浮出水面，呼吁救市的专家学者越来越多了。

尤其是房地产，好不容易在今年3月份走出一波上扬行情，4、5月份又迎来急速下降。不夸张的说，当下的房地产仍然是经济的最大拖累。

此情此景，有些人看在眼里，急在心里。急不可耐，便会把心里所想和盘托出，所以这段时间，我们看到不少大咖学者建议加大力度救房地产。

其中最突出的有两位：一是财经作家吴晓波，强调只有救楼市才能救内需，房地产是最好的解药。

另一位是北师大房地产研究中心主任董藩，日前他发长文给出14个救楼市建议。总结起来是三大核心观点：允许开发商加杠杆，放开一线城市的买房管控，对开发商和买房者实施财税扶持政策。在董藩看来，不是房地产业绑架了国民经济，而是它支撑起国民经济。

看得出来，专家这次真的急了，而且也是用心良苦。

如果说专家的言论，只是屁股决定脑袋，那么央媒中国经济时报的吹风，无疑释放了更坚定的信号——6月6日，中国经济时报发表标题为《一线城市房地产限购 应适时优化调整》文章，立场在标题里已经显露的淋漓尽致了：限购在一定程度上妨碍了住房合理需求的释放，这类行政手段应适时优化调整，直至退出。这意思够明确了，就差直接喊出“救市”两个字了。

另外，这几天外媒发布的一线城市即将放开限购的小作文更是满天飞。

受此“救市预期”影响，这几天地产股迎来普涨。股市说穿了就是情绪炒作，房地产熊样本出，地产股还能迎来牛市，铁锤不得不怀疑这是资本精心策划的“制造预期”以求拉高出逃的“自救”行为。

我们不妨仔细想想，当下是谁在呼吁救市？或者说救市对谁有利？

作为买方来说，当下普遍的心态是，房地产越冷越好，不少人更是“买不起就毁掉”的心态。说白了，市场越跌，没买房的人越兴奋。当然了，很多已经买过房子但自住的人，其实也是能接受市场的理性回调的。

真正着急的是卖方。

房子不好卖，交易量下滑伴随着价格的下跌，尤其是投资客、开发商、房产中介、银行等，都有业务量的要求，要回款、要赚钱、要养活团队，有基本的成本开支。市场一直不见好，只花钱不赚钱，自然急得如热锅上的蚂蚁。尤其是那些前些年疯狂加杠杆高位接盘的人，现在想退都退不出来，因为他们手里的房子没人接盘。

地方政府层面，也无法淡定。因为房地产在地方财政来源、在支撑地方经济发展层面起到的作用太大了。

从公开资料来看，全国土地财政依赖度低于50%的城市只是极少数。像杭州这样的一线城市，每年的卖地和房地产相关税收超过千亿，这些财政来源是城市搞基础设施建设的底气。

这两年房地产遇冷，2022年房地产销售额缩水4.8万亿，卖地收入减少2万亿，房地产投资负增长，这使得地方以房地产为中心构建的发展模式分崩离析。

于是我们看到，很多地方因为财政问题乱象百出：比如有些地方把城市市政停车位打包卖给公司运营，赚得盆满钵盈；比如有的城市把景区运营权一次性打包拍卖；再比如，有的地方把食堂二三十年的经营权打包出来卖。

还有一些实在穷疯了的城市，更是把城市里的山地、树木等装进公司变成资产，再打包卖掉或抵押贷款。

当然了，多数城市为财政创收最常用的手段就是罚没，2022年以来，不少地方都被曝出罚没收入大幅上涨，大量的罚款，不仅累及私家车，更让很多大车司机有苦难言。

综上，站在卖方、地方政府、城市发展的角度来看，确实应该继续对房地产进行施救。

但现实情况，给人的感受则完全相反。

国家现在是在保持定力，更像是在对楼市进行压力测试——数据只要看得过去，不至于影响经济大局，就不会再大力度出手救房地产，核心目的是加速房地产泡沫出清。很显然，这是在以时间换空间，对房地产挤水分，同时摆脱对房地产的过度依赖。

房地产到底救还是不救？放在三年前，这是选择题。放在今天，已然成了另外一个问题：房地产到底还能不能救得起来？

因为实际上，过去这一年多，对房地产的救助一刻也没停过，就拿今年来说，截止到目前全国150+城市，已经出台了280+调控政策。

为什么救不起来？原因并不复杂，一句话就可以诠释：房企端不让加杠杆，居民端杠杆加不上去。而且政策也总是围绕救企业、救银行，都是在供应端发力。真正应该救的需求端，做得非常不够。

从央行公布的数据来看，过去三年居民部门杠杆率稳中有降。之所以出现这种结果，核心原因有两个，一是前几年负债买房太猛，经济下行、收入下降之后，有些吃不消了；二是对未来预期严重不足，不敢加杠杆，尤其是在购房、购车这种大件消费时，越来越理性。

前几天九边针对过去两年的网民家庭收入在网上做了一个问卷小调查，参与调查的有8.4万人，结果显示，有2万人表示收入涨了，2.3万人没变，但有4.2万人下降，这个比例竟然高达50%。说一千道一万，这才是大家不买房、不消费的根本原因。

如果只是三四线城市，大家的购房消费趋于理性也就算了，现在的情况是，连一二线城市的房子都越卖越多，越卖价格越低了。最新数据显示，四大一线城市二手房挂牌量均创新高：北京超14万套，上海20万套，广州13万套，深圳5.4万套。

这说明市场的拐点已经来了，这显然不是人为能干预得了的。即使现在能救得起来，药效一过，下跌得只会更猛。

铁锤的意思是，救当然要救，因为房地产行业关乎整个经济大局稳定，对就业的影响更大。但如何科学地救，才是关键。简单点说，国家不能“既要又要还要”，要坦然接受一些必然趋势的发生，更要适当让利于民。

首先，国家宏观层面，要考虑不发生系统性金融风险，总基调应该是不刺激也不干预。尤其是大水漫灌式刺激，已经被证明边际效应越来越弱，且副作用越来越大。

其次，无形之手托底房价，不允许开发商打折卖房回款，这种强行“保房价”的方式，只会适得其反。房价该涨的时候捂不住，该降的时候，自然也托不住。

再者，加速推进保交楼，让已经买房的人能早点收房，这才是拯救买房人信心实实在在该干的事。继续拖下去，只会把市场上仅存的购房意愿消磨殆尽。

试想一下，市民每天驾车、买菜、遛弯经过的地方，矗立着一栋栋烂尾楼，他们还会有购买新房的心思吗？

第四，现在除了一线城市保持严格限购外，其它城市购房早就没限制了。很多前几年涨的比较猛的城市都松了很大口子，想买房基本都有办法破解，比如成都、南京、杭州等。为什么不买？还是钱的问题。所以，是时候在居民收入端下功夫了。不管是鼓励买房，还是刺激消费，最关键的问题是先提高收入。

关于提高收入，现在其实有最便捷的做法，即降低存量房贷款利率——节省还贷成本，其实就是变相提高收入。不仅有利于促进消费，而且房贷利差消失，还能抑制提前还贷的发生。

第五，不能光输氧，却不松开卡住脖子的手。政策层面对首套房的支持确实到位了，但是改善型购房的支持仅停留于口头上：二套房首付比例、房贷利率都太高了，应该降到新房同一水平。

救不救房地产？其实没有任何悬念，一定会救，因为站在宏观叙事角度，中国的基本面和房地产密不可分：居民家庭80%的资产是房子，80%的负债也是房子。所以房地产大局必须稳住。

但随着人口、住房、经济、债务等基本面发生巨变，我们对房地产也该重新审视了，未来它更多的是担任经济压舱石的作用，而不是继续扮演发动机角色。