新一轮房价大涨在即？

最近上海、北京、成都、深圳等地楼市出现回暖，成交量显著增加，比如在春节后的第二个周末（2.11-2.12），北京楼市最大的中介机构单日成交量达到了600套水平，据往常比例推算北京二手房全月成交量或将接近2万套。上海更有买房人表示“疫情三年，涨回来只用了一周”。

伴随对房地产的利好措施还在不断加码，各地的楼市都在蠢蠢欲动，楼市的新一轮周期似乎就在眼前。

我们今天分几个要点，聊聊未来一年房地产市场最有可能的走向，包括信贷宽松、基本面变化和扩大内需。

一、信贷宽松

信贷是房价上涨的最重要因素之一，也推动了中国楼市有史以来最大两次上涨：

第一次是2009-2010在四万亿强刺激之下的全国短期翻倍，那时一线城市不仅降低首付，还把贷款利率在基准利率的基础上最低打七折（当时5年以上贷款基准利率为5.94%，7折后为4.16%）；

另一次是2015-2018年，全国各个城市轮番大涨，涨幅普遍大约一倍，涨幅与四万亿时期相当但基数比当年要高得多，这波行情的烈度可以说空前绝后，在这次暴涨之前，中国经历了连续六次降准六次降息、各地房贷利率折扣+降低首付，最终2015年的330之后，深圳房价一飞冲天，成为了全国第一个跳涨的城市，随后上海、南京、合肥、北京、广州等城市也跟了上来...这一轮上涨是更加纯粹的债务驱动，当时中国经济已经进入新常态，并没有四万亿之后突飞猛进的收入和经济增长。

现在全国各地的房地产信贷因城施策的特点更加明显，一线城市利率更高，宽松程度仍然不如2008年四万亿强刺激时期和2015年去库存时期，但二三线城市的按揭利率已经创出了历史新低。比如北京房贷市场利率仍执行首套房贷利率4.85%、二套房贷利率5.35%。作为对比，二三线城市的利率要低得多，目前首套房贷利率降低到3.7%-3.8%的城市有南宁、郑州、珠海、太原、福州、厦门、韶关等多个城市。

很明显，国家希望这回把水均匀地分配到全国各个城市，盘活尽可能多的地方的房地产市场，对比之前的两轮刺激中，一线城市的利率反而小于等于二三线城市。现在的情况是：哪里上涨的压力大，哪里收的就紧一点，哪里市场很冷淡，就给哪里多一些刺激力度。

另外，一线城市的发展比二三线城市更成熟，存量房占比更大，一线城市即使房价大涨，其中大半成交也是来自存量的二手房流转（而非可以直接刺激土地市场和房企业绩的新房），所以如果只有几个热点市场火爆，那么这样的刺激显然是没有达到目的，结果很可能是一线房价被进一步推高，一线城市居民负债和金融系统风险继续增加，但却无法扭转全国土地收入下降的趋势，也无法救活正在苦苦挣扎的众多房企。

所以我们今年很有可能看到二三线城市的首套贷款利率进一步下降，限购限售逐步放松；但一线城市的认房认贷很可能会长期持续，市场凭借更强的基本面复苏...而二三线市场更依赖信贷，一旦被刺激起来后，一线城市也受益，因为会有一部分二三线卖房的人跑到一线城市去买房，资金是流动的。

二、基本面的变化

降利率、降首付、放松认房认贷，刺激市场的套路就这么些，但楼市的基本面在过去这些年发生了很大变化，所以并不是刺激力度大就一定能复制过往趋势。一个最简单的数据对比：在四万亿引爆楼市的2009年，全国居民部门杠杆率只有23%；在去库存开始的2014年，居民杠杆率也只有36%，而2022年这个数字是62%。

值得注意的是，官方对居民杠杆率的算法是居民总贷款余额和当年GDP的比值，在这个算法之下，我们会大幅低估中国居民的实际债务压力，因为中国居民收入占GDP的比重只有45%，作为对比美国是83.4%，比例是中国的1.85倍。

也就是说，中国62%的居民杠杆率，对于居民来说的财务上的实际压力相当于美国的1.85*62% = 114%，而美国现在的居民杠杆率大概就是76%，在次贷危机之前的最顶点也就是刚到100%，这还没有考虑到中国目前的社会保障和福利水平还远不如发达国家这一大背景，毕竟社会保障的不足会让居民在增加负债时感到更大的压力。

从这个角度看，中国老百姓像2009年和2016年那样猛加杠杆的可能性非常小，因为加杠杆的空间已在过去这些年被预支。这也是为什么过去一年全国平均房贷利率大幅下降至历史最低水平，但存量房贷的增长仍不断失速的主要原因，已接近同比0增长。

另外，在2008-2009年国际金融危机时，一线城市以三成首付三十年按揭操作，是可以做到以租养贷的（即房子的月租金大于等于月供，业主无压力供楼），现在的情况是月供达到租金的三倍。在这种情况下，只要房价不涨就是亏，所以不存在理性决策，只存在预期导向。

什么叫预期导向？现在无论是刚需还是投资，驱动力是一样的，因为他们都是基于对房价的预期来做决策 - 刚需怕房价继续涨自己之后买不起，所以赶快上车，反之市场下跌时刚需可以无限期观望；投资则是基于对房价涨跌的判断去押注收益，所以投资和刚需没区别。

在全世界绝大多数国家和地区，购房者的购房决策是出于对月供和租金之间对比后的理性决策，因为大多数地区一套住房按照当地最低首付最长按揭期限计算，月供和租金是差不多的（有时候租金比月供还要高一点），所以潜在购房者就会考虑在合适的情况下牺牲一大笔现金当首付，换取用少一点的月供来满足住房需求，同时拥有自己的一套房。目前一线和热点城市，三成首付三十年按揭之下月供普遍在租金的3倍甚至更高。买房者只要认为房价不涨，无论投资还是自住，就都没理由去买房。

所以，要推动房地产市场复苏甚至引爆一轮上涨行情，需要强化上涨预期，信心就是一切，按揭利率可能还需进一步下降。

现在的背景是：信贷宽松的力度空前+基本面持续弱化，这一轮市场很难复制2015-2017，但肯定会比2022年好不少，如果说四万亿和去库存时期的市场是疯狂，今年可能会是慢热。

三、扩大内需

扩大内需是今年中国经济最重要的事，扩大内需我们可以理解为两条主线：1刺激消费、2鼓励买房

刺激消费在中国是一件很不容易的事，大多数国人只舍得在买房上花大钱，也只愿意在买房上加杠杆，除此之外花钱都非常理性克制，这包括很多比较富裕的中产。

为什么会这样？在普通人看病买药仍需大量自费的情况下、在35岁后再找工作就被歧视的情况下、在生娃养娃拼娃的高成本之下，只要是一个正常人就不得不在有机会存钱的时候尽量多存钱，防患于未然。

相比教育、养老等方难以把握的东西，买房至少看上去是一种一劳永逸的尝试 - 购房者彻底解决了居住问题和子女教育问题，而且（暂时）还没有房产税这样的持有成本，按照过去二十年的房价变化来看，买房还是一种非常好的投资方式。

在扩大内需的过程中，鼓励买房和刺激消费似乎是一种竞争关系，因为在房价收入比世界最高的情况下，只能靠增加居民负债去刺激楼市，自然会削弱居民未来的消费能力。但中国人只愿意在买房上花大钱，这点短期内无解，所以我认为今年房地产的表现会比消费的复苏更好。

四、长远考虑

如果你预期所在城市的房价可能在今年迎来上涨，那么应该在此刻果断买房吗？我的观点是：自住可考虑、投资需谨慎。

先谈自住，首先说一下我对自住需求的定义，那就是无论房价涨跌都要买房的人，而即使是这样，自住客还是要严格控制月供占自己的收入比例，确保家庭财务安全，在这种情况下一套好的住房是改善生活和获得公立教育资源的载体，另一方面购房者今年有可能拿到很低的利率，以300万贷款总额为例，当房贷利率为6%时（2018年部分城市的最高阶段），三十年按揭的月供是17987元，当利率是3.7%时，月供是13808元 - 每个月省了4100多元。

很多购房者把注意力集中在了房价的涨跌上却没有对利率足够重视，现在增量房贷开始在LPR基准利率的基础上向下浮动了才发现自己吃了大亏 - 很多早先的买房者现在纷纷想提前还款，这其中很多人曾经申请下来的按揭利率接近甚至超过6%。

存量贷款的利率一旦在申请时因为当时的楼市调控而遭遇了利率上浮，那么这个上浮就会伴随购房者直到还清贷款为止，比如几年前基准利率4.9%，上浮了0.75%到5.65%，那么当基准利率未来降低到3.5%的时候，这个贷款者的利率还要加0.75%，即3.5%+0.75%=4.25%。中国的银行目前并不支持类似海外的重贷（refinance）业务，重贷的意思是客户向银行申请一笔新的房贷把之前的旧房贷偿还，之后按照新房贷的利率继续月供。对中国的房贷申请人来说，一朝失误三十年吃亏；反过来，在利率折扣的阶段，吃到利率的下浮可以给未来三十年减少月供压力。

再谈为什么投资要谨慎：

短期看，是因为调控和其他打压随时可能降临，当你投资了一套房子之后，这套房的命运并不由你这个花钱的人决定，它可能限售三年或五年，可能在限售期之内再延长限售、可能在某个时间突然征收房产税、也可能因为一纸红头文件就失去学区价值... 卖过房的人都知道，房子只有在上涨期是好卖的，在市场冷淡阶段，要成功卖房需要大幅度让价，到时候算上交易成本、按揭利息和税费，要赚钱并不容易。

长期看，我们最多只能根据信贷环境推测一年的市场方向，但三五年的时长就更依赖包括人口、经济和金融周期在内的基本面了，房地产的基本面（无论是一线还是二三线）中长期都在减弱，因为老龄化加剧、租金低迷房价上涨下租售比越来越扭曲、居民杠杆率高位增长空间有限、城市化速度放缓..在这样的背景下，如果赌短期房价上涨并期望到时可以获利套现，潜在风险是大于潜在收益的。