比起害怕房价上涨，更害怕房价突然下跌

近日，人行和银保监会发布了一则《通知》，要建立“房贷利率动态调整的长效机制”，让房贷利率的高低和房价的涨跌走势相挂钩、并进行动态调整。

请注意，这是一个长效机制、是长期要执行的，而非短期的、临时的、阶段性的政策，其影响重大。

《通知》的核心内容，可简单理解为：若房价跌、房贷利率跟着跌，若房价涨、则房贷利率恢复原样。

我们知道，之前监管层对房贷利率下限有要求：若是首套房，房贷最低利率是相应期限贷款市场报价利率（即5年期LPR）减20个基点（即0.2%）；若是二套房，房贷最低利率是5年期LPR加60个基点（即0.6%）。若按照当下5年期LPR4.3%来计算的话，首套房的最低利率就是4.1%、二套房的最低利率则是4.9%

可根据这个新《通知》，首套房最低4.1%的利率还有可能再往下降。《通知》第二条写着，在评估期内、当新建商品房价格同比和环比连续3个月均下跌的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套房贷利率下限。有意思的是第三条，若评估期内、房价同比和环比连续3个月均上涨的城市，其首套房贷利率下限应恢复执行全国统一的首套房贷利率下限。上季度的末月至本季度的第二个月为一个评估期，每季度的末月发布上一个评估期内房价涨跌数据，并在下一个季度开始执行新的首套房贷利率下限。

不知道大家发现没有，这是一个非对称性的利率调整机制…当房价跌时、理论上房贷利率可以无限往下跌直至0利率，当房价涨时、房贷利率并不会无限制的往上涨，最多只是恢复至原先的房贷利率下限。

意图很明确，比起害怕房价上涨、其实更害怕房价下跌。

为什么害怕房价下跌呢？

一是房地产对国民经济太重要，二是房价下跌会引发风险、且风险会外溢。制定中国经济政策的智囊——中央财办，在围绕学习中央经济会议精神、回应当前经济热点问题接受新华社等媒体提问时，就提出了中国经济面临的三大风险。第一个就是房地产风险，其他的两个分别为金融市场和机构风险、地方政府债务风险，而后两个风险其实就是第一个房地产风险外溢的结果。房地产上下游产业链太长、涉及的行业领域太广，是国民经济当之无愧的支柱产业，其产值占GPD的比重为7%，再加上相关的建筑业则达到了14%。另外，地方财政收入的一半来自于卖地所得和房地产相关税收（比如增值税和企业所得税等），城镇家庭60%的资产是房子，房地产贷款（开发贷/按揭贷/信托等非标融资等）加上以房地产做抵押品的贷款（比如抵押消费贷和抵押经营贷等）、占全部贷款余额的39%。

什么意思？

如果房地产歇菜了，那整个国民经济就将歇菜，且风险外溢、直至失控。地方政府一半的财政收入没有了，可每年的财政支出却是刚性的、另外还要还数额巨大的地方债，其结果就是行政无法运转。当老百姓的资产跌了、甚至负资产（房子只能卖60万、可却欠银行70万的贷款）了，谁还敢消费呢？银行贷款的抵押品有近40%是房子，如果房价下跌太多、那银行的贷款就会成为呆坏账，这会引发金融系统系风险、再外溢至整个社会领域。房价下跌、尤其大幅下跌的后果，我们难以承受…2008年全球经济危机，就是由美国房价下跌引发次贷危机、再引发金融危机造成的。

而现在房地产却面临加速下跌的风险。去年房地产销售总额预计13万亿多元、销售面积预计13万亿多平方米，而上一年的2021年是多少呢？销售额18万亿元、销售面积18万亿平方米，这也是历史的巅峰、或许会成为中国房地产史上永远的巅峰。也就是说，2022年相比2021年无论销售额还是销售面积，都大幅下挫了近30%、可以说是惨烈下跌。

其实在去年9月底，央行和银保监会就发布过阶段性放宽首套房贷利率下限的通知。根据该通知，对于2022年6月-8月、新建商品房价格环比和同比均连续下跌的城市，在2022年底前可以阶段性放宽首套房贷利率下限，这则通知后、首套房最低利率能达3.6%，出现在广东省的清远市。监管层原以为通过阶段性的临时性刺激政策，能带动房地产稳住向好，那曾想房地产行情却急转直下、如同烂泥扶上墙，所以“阶段性”的货币刺激政策也就变成了“长效机制”。

这则新《通知》的隐含意思可能很多人还没体会到，其实就是“无限制的放水救楼市”。房价不是跌、止不住么？那好，我就把房贷利率降得低低的…且房价越跌、房贷利率降得就越狠，直至让买房人感觉到买房真划算、贷款买房真划算、贷款买房月供低确实很划算，于是进场买房、托底住房价，实现监管层楼市调控的目的。

所以今年打算买房的，不妨把房贷办理时间选择在4月份，因为3月份会发布上一个评估期的房价涨跌数据。我相信绝大多数城市都是同比和环比均下跌的，那时办理房贷、利率下限就会低于4.1%，也算是白捡的红包。

房地产非常复杂。它既有资产的投资金融属性，也有居住的民生安居属性，它也是国民经济的支柱产业。如果房价暴跌，钱就会流出、并冲击整个经济和就业，且会造成银行贷款坏账率上升、甚至会引发金融系统性风险。如果房价暴涨，就增加居民的生活成本、阻碍阶层流动及青年人安居城市，会引发民怨、甚至动摇社会稳定。

房价最好的结果、用经济学上一个专业术语——多方博弈后、纳什均衡的结果就是房价稳定…不涨不跌或微涨微跌，这也是楼市调控的终极目标。