[摘要] 一转眼间，2020年上半年就这样过去了。2020年新冠疫情给各行各业带来的影响还在继续，但不能阻止市场的正常需求和运作。尤其是房地产行业，由年初的悲观迷茫，到3月复工后的忐忑，再到5月份的爆发、6月份的持续稳定，未来可期。
一转眼间，2020年上半年就这样过去了。2020年新冠疫情给各行各业带来的影响还在继续，但不能阻止市场的正常需求和运作。尤其是房地产行业，由年初的悲观迷茫，到3月复工后的忐忑，再到5月份的爆发、6月份的持续稳定，未来可期。
一、房地产市场近期情况
再次强调：房价跟需求有关。
很多人总觉得房价是开发商和房产中介炒上去的，开发商定价是当地物价局备案把控的，不是随意的。房产中介更没那么厉害，中介只是房产交易的一个 环节。
如果把房价上涨怪到中介头上，说明您没买过房子。
价值规律：供过于求，价格下降；供不应求，价格上涨。
过完年回来，由于疫情的原因，绝大部分开发商都会采取降价的方式，寻求快速清理库存，快点回笼资金续命。
开发商不仅增加折扣，还会给渠道很高的，以刺激渠道方快速上客、成交客户，短期内快速成交。
但随着疫情的逐步稳定，到5月之后，大部分一二线城市的新房价格趋近年前的水平。
2020年上半年结束后，很多开发商的货量已经出去了一部分，剩下的一部分会在下半年采取升价措施。
例如位于广佛交界平洲板块的龙光天曜，3月份均价2.4万左右，7月份全面涨价，预计均价在2.8万左右；3月份还有一些一成首付的名额，7月份全部取消。
不只是现在客户多了起来，更重要的是龙光天曜剩余货量不多了，现在开一次盘基本上处于清盘的状态。
2.一二线城市客户整体需求量增加
目前国外疫情还在持续蔓延，很多在国外工作的人，或者打算在国外置业的人看到国外目前现在，觉得把目光聚焦在国内，在国内买房成了新的一波趋势。
除此之外，很多一二线城市能建房的地方本来就不多了，房地产市场短期看金融、中期看土地、长期看人口。
很多一二线城市能够建房的地方本来就不多了，房源数量是固定的，而一二线城市的客户需求每年都在增加。只要地段和价钱合适，不管是新房还是二手房，是一定有成交。
3.二手房市场喜忧参半
从5月、6月的成交数量来看，二手市场的成交量已经接近2019年的平均水平。
例如琶洲的保利天悦，作为海珠区的豪宅，疫情之前均价9万/方，疫情之后，5月份成交价格均在9.5万/方左右。
老旧小区较为“冷清”，呈现降价的态势。
例如广州的赤岗板块。作为老旧小区的代表，赤岗承接了广州海珠区的入户客户的大量需求。
赤岗板块不仅有大量的小户型房源，总价在120万-300万之间，总价低，好上车。交通便利，三个地铁站到珠江新城，两个地铁站到琶洲，成熟的商圈，优质的学位（赤岗小学省一级学位）……
疫情之前，赤岗是很多海珠区、天河区入户型客户的，但疫情之后，赤岗的成交量较之前少了很多。
4.大部分三四线城市等待接盘侠
这几年很多三四线城市疯狂发展房地产，但需求有限。而且消费者赚钱的金额不大，很难有强大的购买力。
所以绝大数三四线城市是很难有长久的发展。
如果在一二线城市周边，可以承接一二线城市低预算的客户。
比如中山、江门、肇庆一直承接广佛两地的客户。
疫情之后，很多三四线城市受到较大的影响，赚钱越来越难，更不好混了。
一二线城市资源更多，赚钱的机会更多，好多回流的年轻人，又跑回一二线城市。
这也导致，三四线城市的房子的客户群体再次被分流。
未来三四线城市房价上涨的机会不大，能够维持现在的价格标准已经不错了。
二、未来十年房地产市场走势
1.房价稳中有跌
研究价格走势，需要研究基本面，也要研究技术面。从这个角度来看，这和研究证券市场区别不大。对于基本面的研究，最重要就是分析影响房价走势的供需的因素，上次我在《中国究竟有多少房子？》那篇文章，较为系统的分析了中国其实是不缺房子的（2018年人均住房面积39㎡）。大家觉得房价贵，很大原因是因为供需结构不平衡导致的。长期发展租赁市场，是能够较好解决供求结构化不平衡的问题。
中国房地产供需结构化不平衡，主要表现两方面：一是区域的不平衡，简单的说，有些地方人多地小，导致供不应求，比如像深圳；而有些地方房子很多，但是没多少人，比如中国大多的县级城市。二是个人（或是家庭）持有房产数量的不平衡，中国有少部分持有较大比例的房产，在房子稀缺的一线城市，持有10套以上房产的人大有人在。
城市均衡发展是解决个不平衡的主要方法，发展城际轨道交通是次要方法。而发展租赁市场确实是能够很好解决第二个不平衡，能够促使持有大量房产的人将手中的房子拿出来买卖或是出租。房产税出台会增加持有房产的成本，必然会导致大量持有房产的人抛售房子，或是通过出租获取租金来弥补自己持有成本的损失。当然，这里可能有人会说，难道这些持有这么多房子的人现在没把房子拿出来出租吗？我想说的是，这个比例大概是50%。那么至少可以释放相当一部分住房出来，另外一个很关键是改变预期，这个在后面会着重谈到。
所以，从基本面来看，中国不缺房子，结构化的不平衡在未来会得到不断改善。房价下跌的逻辑就成立了。这里再次强调，房价下跌不是说会暴跌，甚至可能都不是值的下跌，的可能就是房价不涨，随着人们收入提高和通胀的存在，其实就是在相对下跌。
从技术面来讲，我们这里不去分析短期的成交量走势的问题，也没必要分析资金博弈的问题，因为短期这些东西受政策监管比较严格。我们需要着重关注的是预期的东西。房价之所以能够上涨的这么高，最关键是投资需求的参与，那么作为投资需求的人，需要看重是什么？预期！说到底，投资就是因为有很好的前景预期，你才会投。而现在政策导向、市场风向都在改变投资者的预期。退出途径和年限受限、持有成本增加，对于投资来说是很大的打击，如果投资者对房地产市场的预期普遍下调，那么最终肯定会形成共振效应——抛售现有房产，并且不再购买新的标的，最终比如导致短期价格的下跌。
2.租金稳中有涨
之前我也有撰文阐述过“租售同权”后不会导致租金的快速上涨。其实核心逻辑在于：对于一个城市来说，住房市场整体来看是相对稳定的，销售市场和租赁市场的供应是此起彼伏的，如果租赁市场的需求增多，那么销售市场需求就减少，销售市场的物业自然而然就会流向租赁市场，流到租赁市场后租赁物业的供给就增加了，它们会在一定时间实现动态平衡。通俗点讲，就是虽然短时间租赁需求会增加，但是租赁物业的供应也同样会增加，供需平衡的市场，价格上涨的逻辑是经济增长和居民收入的增加，而不是供需失衡导致的价格偏差太大。
再说说租赁市场的特征。我始终认为，一线城市的租赁市场是最能反映住房市场真实供需情况和市场价格承受能力的。比如说，大家都觉得深圳房子稀缺，供应很少，但是你看到有很多人流落街头，没地方住吗？显然没有，这说明什么？说明市场具有自我调整的功能，多方面的供应在满足整个城市人口的居住需求。租售同权后，也许会有一部分投机客借机调涨租金，但是最终决定租金水平的仍是供需情况。
作为最能反映真实供需的租金一向都没有售价那么具有弹性，为什么？租金更能反映城市住房供需、工资水平、消费能力的平衡。绝大部分租户对于租金价格是很敏感的，因为城市平均工资摆在那里，6000多的月薪，你平均租金能去到多高，怎么涨？租金上涨的天花板是居民可支配收入的增长情况。
设想一下，你在深圳拿6000的月薪，房租2000，吃饭交通杂七杂八加起来2000，你还可以余下2000；而你在长沙可能是3500的工资，房租1000，吃饭交通杂七杂八加起来1000，你可以余下1500.那如果深圳的房租涨了500，你是不是会觉得还不如回老家长沙，如果上涨了1000，你是不是就要考虑撤离了。租金上涨过快必然会动摇新移民在一个城市生活的信心。对于大多租户来说，转换城市的机会成本并不高，你只有真的通过租售同权将那部分人转换为市民，他们才会有可能真的留下来。没有新移民，城市就缺乏了活力，缺乏了活力就缺乏创新，缺乏创新就会慢慢失去产业优势，没有产业优势就会影响经济发展水平和居民收入，最终形成恶性循环。
现在大家基本上都能达成的共识就是房地产价格（售价和租金）的上涨最核心的支撑因素是人口（决定需求数量）和产业（决定需求的质量）。但是现在一个城市想要引入人口有多难，尤其是高素质人口，各大城市都在抢人才；增加平均工资就更难了，这需要城市产业升级来引领。毕竟你刚引入进来的人才，他们是没能力买房的，尤其是目前的北上深，人家刚一进来，租房租金还要暴涨，那你还能吸引到人才留下来吗？真的没多少人留下来，房价和租金还能涨吗？更不用妄图暴涨。但市场往往在短时间是不理性的，总会有些投机者会来搅乱市场。目前国家对房地产销售市场管控的比较严格，以后肯定同样会对租赁市场进行管理，前不久住建部不是传出消息，要让各个城市尽快出台租赁管理办法。深圳也已经出台相关的租赁管理办法和成立租赁管理部门。当然，目前这些仍需要不断完善。但可以看出来的时候，政府不会不管理租赁市场，让你肆意妄为。那些手上握了大把房产的，还加了几十倍杠杆的投机客，不要心存侥幸，以为未来房租上涨起来能够覆盖你的贷款利息和需要缴纳的房产税。
最后，从投资和资产定价的角度来看，资产价格一旦与租金挂钩，那么就是房地产销售价格下跌的开始。目前一线城市住宅租金大概为2%左右，我们就按照市场无风险4%（显然房地产投资人的要求肯定不止4%）来计算，要满足这个回报水平，要不就是租金上涨一倍，要不就是房价暴跌一半。租金上涨一倍可能吗？肯定不可能，城市经济水平、产业发展阶段和居民的收入都承受不起。房价暴跌一半，可能吗？短时间也不可能，这样会导致银行破产的，会引发金融危机的。所以现在就是限售，以时间换空间，让房价缓慢的、相对的下降；租金也缓慢的、随着居民收入增长而上涨，最终达到动态平衡。但也不要指望租金能够上涨到哪里去，因为租赁用房有很大一部分政府供应的。
总之，如果没有很强的外部环境作用的话，房价、租金及市场要求回报水平将会缓慢达成平衡。这在发达国家已经形成较为成熟的模式。
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