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10月中国房地产政策跟踪报告：楼市收紧政策继续强化

芜湖楼市  2018-11-03 08:11

[摘要] 10月热点城市楼市明显降温。具体来看，一线城市成交受政策调控影响均有所回落，北京、上海月度周均成交量环比下降较为明显，降幅均超过35%；二三线代表城市月度周均成交量同比仍持续下降14.3%，其中南京、苏州、东莞、福州、青岛、沈阳等城市同比降幅更为显著。

一、市场情况：楼市收紧政策继续强化，一线城市降幅明显

10月热点城市楼市明显降温。具体来看，一线城市成交受政策调控影响均有所回落，北京、上海月度周均成交量环比下降较为明显，降幅均超过35%；二三线代表城市月度周均成交量同比仍持续下降14.3%，其中南京、苏州、东莞、福州、青岛、沈阳等城市同比降幅更为显著。10月以来，各地继续坚持房地产市场调控目标不动摇、力度不放松，落实地方调控主体责任，因城因地制宜、精准施策，确保房地产市场平稳健康发展。在保持政策连续性稳定性的基调下，预计未来市场成交量仍将保持低位。

二、中央定调未来经济政策走向，金融财税适时精准化定向调控

中央政治局会议对未来经济政策着力点做出新部署。10月31日，中共中央总书记习近平主持召开中央政治局会议，分析研究当前经济形势，部署当前经济工作。对比7月底召开的中央政治局会议提出经济形势“稳中有变”，此次会议在此基础判断上提出“经济下行压力有所加大”，部分企业经营困难较多，长期积累的风险隐患有所暴露。同时，进一步指出当前我国经济形势是长期和短期、内部和外部等因素共同作用的结果。我国经济正在由高速增长阶段转向高质量发展阶段，外部环境也发生深刻变化，一些政策效应有待进一步释放。因此，针对经济形势的新变化，会议强调要增强预见性，及时采取对策。这意味着中央对当前内外部环境变化已有充分深刻的认识，并积极采取了预见性的有效措施。

此外，面对当前经济运行存在的突出矛盾和问题，会议对下一步经济政策部署表现出几个明显变化：一是强调解决民营企业、中小企业发展中遇到的困难。结合此前央行、银保监会、财政部等部委对化解民企融资难、融资贵问题的一系列政策来看，未来政策对于民企、中小企业的支持力度会进一步加大；二是新增对资本市场改革的表述，强调激发市场活力。这充分体现了中央对近期资本市场波动的高度重视，预计未来政策调整将更加注重支持资本市场发展、稳定市场预期，允许合法合规的资金进入市场，为市场提供活跃度。

央行再次定向降准，多措并举保持流动性合理充裕。继今年三次定向降准后，央行再次宣布，从2018年10月15日起，下调大型商业银行、股份制商业银行、城市商业银行、非县域农村商业银行、外资银行人民币存款准备金率1个百分点，以置换当日到期的4500亿中期借贷便利（MLF），同时还可再释放增量资金约7500亿元。对此央行明确表示，本次降准的主要目的是优化流动性结构，增强金融服务实体经济能力。一方面，通过置换一部分央行借贷资金，优化商业银行和金融市场的流动性结构，降低企业融资成本。另一方面，释放的增量资金可以增加金融机构支持小微企业、民营企业和创新型企业的资金来源，促进提高经济创新活力和韧性，增强内生经济增长动力，推动实体经济健康发展。此次政策操作适应了当前经济的变化，有助于稳定市场预期，既是定向调控也是精准调控。

在此次定向降准后，央行再次连续开展公开市场操作，同时还决定在今年6月份增加再贷款和再贴现额度1500亿元的基础上，再增加再贷款和再贴现额度1500亿元，发挥其定向调控、精准滴灌功能，支持金融机构扩大对小微、民营企业的信贷投放。总体来看，央行近期多举措并举改善小微、民营企业融资环境，具体通过降准、公开市场操作、再贷款再贴现等工具，明显加大了流动性供给力度，有利于流动性保持合理充裕，更好支持实体经济稳健运行。

稳健中性的货币政策取向保持不变。对于货币政策的走向，央行表示将继续实施稳健中性的货币政策，不搞大水漫灌，注重定向调控，保持流动性合理充裕，引导货币信贷和社会融资规模合理增长，为高质量发展和供给侧结构性改革营造适宜的货币金融环境。此外，10月国务院金融委召开防范化解金融风险专题会议，也重点指出实施稳健中性货币政策，要进一步增强前瞻性、灵活性和针对性，做到松紧适度。因此，在国内国外经济环境复杂度提升的大背景下，我国货币政策仍将保持稳健中性的政策取向，进行适当调节以灵活应对宏观大局变化。值得注意的是，2018年以来的货币政策总体体现出根据宏观变化预调微调，注重稳定和引导预期的思路。

定向调控支持实体经济，对房地产市场影响有限。本次央行对降准资金作出专项使用规定，释放的部分资金用于偿还中期借贷便利，属于两种流动性调节工具的替代，而余下资金则与10月中下旬的税期形成对冲，其主要目的是精准向实体经济注入流动性，改善小微企业和民营企业融资环境。这就限制了降准资金流入到房地产行业，尤其在楼市调控不放松、金融监管严控房地产融资渠道的背景下，预计央行降准对房地产市场的影响非常有限。

个税六大专项附加扣除办法开始征求意见。10月20日，财政部、国家税务总局网站公布《个人所得税专项附加扣除暂行办法（征求意见稿）》，向社会公开征求意见。此次意见稿明确了在子女教育、继续教育、大病医疗、住房贷款利息或住房租金，以及赡养老人等六大专项附加扣除的原则和标准。完成相关程序后，暂行办法将依法于2019年1月1日起实施。而此前《个人所得税法》完成第七次修正，并且已于10月1日起开始实行新的起征点和税率。

遵循公平合理、简便易行、切实减负、改善民生的原则。在普惠减负的基础上，加入教育、住房、医疗、养老等六大专项附加扣除，针对当前社会发展需要及不同人群减负需求进行有区别的减负，使减负更加精准，充分发挥个税调节收入差距的功能，同时更好兼顾公平，程度释放个税改革的红利。其中，住房贷款利息、住房租金抵税标准的制定有利于减轻首套房还贷压力、推进住房租赁市场的发展。

关于住房贷款利息扣除，只允许首套房贷利息扣除，能够在一定程度上缓解刚需群体的还贷压力，与当前我国房地产调控坚持“房住不炒”的方针政策紧密结合，更好地保障居民基本居住需求。从操作层面看，税收征管也力求简便易行，采取定额扣除以免去房贷利息支出每月变动的调整负担，也避免了纳税人因利息变动无法充分享受扣除政策的情况。

关于住房租金扣除，通过区域划分，根据城市等级提出三个档次的定额标准，较大程度地考虑到各地租金水平的差异性，充分兼顾公平与效率，有利于促进租赁市场发展。此外，房租抵扣标准总体上略高于房贷利息抵扣标准，一定程度上降低了租房成本，合理引导租赁需求，符合当前多渠道保障居住、“租购并举”的调控方向。

三、扎实推进棚改工作，货币化安置因地制宜完善调整

因地制宜调整完善棚改货币化安置政策。根据住建部数据统计，1-9月棚改已开工534万套，占年度目标任务的92%，完成投资13700多亿元。下一步，住建部将督促各地确保按时完成2018年580万套的棚改任务，这预示着今年棚改规模并不会受到影响。就部署推进棚户区改造工作方面，李克强总理在10月8日的国务院常务会议上强调，要因地制宜调整完善棚改货币化安置政策，商品住房库存不足、房价上涨压力大的市县要尽快取消货币化安置优惠政策。这是继今年7月住建部及时调整棚改安置政策后，国务院对棚改安置政策的定调。其中，会议重点谈及棚改范围和标准、货币化安置、地方债务等，措辞相比之前的“因地制宜”更为严厉。未来，预计棚改货币化政策会更加注重因地制宜，商品住房库存不足、房价上涨压力大的市县将成为棚改货币化安置政策调整的重点。

政策调整与规范将成为主要方向。针对近期有关棚改的热点问题，住建部乡副部长倪虹在国务院政策例行吹风会上作出公开回应。倪虹表示，因地制宜的棚改货币化安置政策，对稳定三四线城市的地价、房价和市场预期会起到积极的作用。此次国务院常务会议的要求，是针对库存比较少、房价上涨压力比较大的城市调整优惠政策，目的是根据不同城市的住房发展状况和水平，“精准施策、因城施策”。因此，这次不是取消货币化安置方式，而是因地制宜调整货币化安置的鼓励政策。

下一步，住建部将会同有关部门指导地方本着尽力而为、量力而行的原则，继续扎实推进棚户区改造工作，重点督促各地做好四项工作：一是督促各地确保按时完成2018年580万套棚改任务；二是严格把好棚改范围和标准，重点攻坚改造老城区内脏乱差的棚户区和国有工矿区、林区、垦区的棚户区；三是因地制宜调整完善棚改货币化安置政策，商品房库存不足、房价上涨压力大的市县要尽快调整货币化安置优惠政策；四是严格评估财政承受能力，严禁借棚改之名盲目举债和其他违法违规行为，科学确定好2019年度棚改任务。

总结来看，取消货币化安置优惠政策，并不等同于取消货币化安置方式。未来棚改货币化安置政策将进一步因地制宜做出调整和完善，不会一刀切，会根据各地的实际情况稳步推进。下一步，商品住房库存不足、房价上涨压力大的市县将成为调整重点，未来三四线市场或将进一步分化。

四、中央政策调控坚持不动摇稳预期，地方深化商品房预售管理

中央遏制房价上涨的决心不会改变，决不允许房地产调控半途而废。针对未来房价走势，新华社发文表态，中央遏制房价上涨的决心不会发生改变，调控举措不是装装样子的“花拳绣腿”，“房住不炒”定位正在从各方面得到进一步落实。这说明未来各线城市的房价走势，都要严格遵循7月31日中央政治局会议中所强调的“下决心解决好房地产市场问题”“坚决遏制房价上涨”调控精神。与此同时，对经济下行可能促使房地产调控转向的观点进行批驳，明确决不会允许房地产调控半途而废、前功尽弃。此次通过中央媒体主动发声，措辞严厉地再次为楼市调控定调，表明在房地产长效机制未完全建立之前，已建立的调控政策体系不会出现松懈，房价再次上涨的情况更加不允许出现。准确传达了中央坚持调控不动摇的决心，对引导和稳定房价预期起着关键作用。

中山推出地块增设现售要求。根据中山市国土资源局信息显示，今年5月中旬至10月期间，中山推出10多宗土地，均明确要求“商品房现房销售” 。其实，推行现房销售政策，中山并非首例。2016年起，深圳开始探索预售制改革。随后，多地在房地产调控过程中提高预售门槛，其中，南京、杭州对现售制定前置条件，分别提出 “竞价达到限价90%实施现售”、“溢价率达50%必须现售”的规则。今年8月开始，合肥调高预售门槛，并提出将深化商品房预售管理，探索建立新建商品房现房销售备案制度，鼓励支持房地产开发企业实行新建商品房现房销售；9月哈尔滨三环区域新建项目实行预售与现售结合，多层实行现售。

提高预售门槛目前只是阶段性调控手段之一。关于预售制度变化，目前仅有部分城市的部分区域或部分项目提高预售门槛，更多的是为了防止土地市场过热而采取的权宜之策。同时也应该注意，现房销售将会是一个循序渐进的过程，短期来看不会大范围推进，应理性看待。

预售制出现于我国房地产业发展初期，加快了商品房的开发和销售，极大缓解了供应短缺问题。但也应该看到，预售模式下也出现了各类质量问题、违规挪用资金、烂尾、交易不公等问题。部分城市在调控期间提高预售门槛，对重塑行业秩序，降低风险确有积极作用，同时也更符合购房者权益。

对企业来说，提高预售门槛对房企资金实力和建设运营能力提出较高要求，从近期中山推出的现售地块流拍也说明企业拿地更加谨慎。预售款是多数房企的重要资金来源，资金周转时间加长将大大抑制滚动开发能力，同时，预售门槛提高将会倒逼住宅产业化推进，开发工期短的装配式建筑将会进入发展快车道。总体而言，预售门槛如果逐步提高将加速行业洗牌，房地产行业强者恒强。

规范开竣工延期管理工作。深圳印发《深圳市建设用地开工竣工管理办法(试行)》，通过对开竣工期限、违约原因认定及处理原则、违约金缴交基数、监管职责等内容进行明确规定。针对主体功能为住房类建设项目，提出应在划拨决定书签发之日或出让合同签订之日起1年内开工建设，自划拨决定书签发之日或出让合同签订之日起4年内竣工。这一措施有助于把控企业开发节奏，防止土地囤积和因项目拖延引起的房屋交付问题，有效扩大住房市场供给。

六、展望：政策注重精准化预调微调，持续收紧促市场趋稳

政策继续从严不放松，切实稳定市场预期。从本月各地楼市调控政策来看，调控方向和力度基本与上月保持一致，限制类政策不再持续升级，出台政策频率明显趋缓，加强市场监管，稳控楼市秩序仍然是调控重点。可以预期，未来房地产调控依然从严，遵循中央在7月底政治局会议设定的“坚决遏制房价上涨”的根本目标，继续通过整顿规范市场秩序，保障房地产市场平稳健康发展。同时，供应端继续发力，一方面结合实际调整土地供应总量，优化存量资源配置，化扩大有效供给；另一方面各地结合自身发展，有针对性、差异化地调整住房供应结构，大幅增加租赁住房、共有产权住房建设，有效调节不同群体的住房需求，引导住房需求合理分流。

房地产金融严格调控保持不变。在国内国际经济环境日趋复杂、外需存在高度不确定性的背景下，今年货币政策在保持稳健中性的同时将更加注重预调微调，以适应宏观形势变化和实体经济及金融市场需要。同时，央行行长易纲在G30国际银行业研讨会的发言释放出新信号：“我们在货币政策工具方面还有相当的空间，包括利率、准备金率以及货币条件等。”因此，为维护流动性合理充裕，预计包括逆回购、中期借贷便利及降准在内的工具组合将继续实施，未来定向降准空间仍存。但受政策调控对供需两端的压制，房地产信贷端口监管将继续偏紧，进一步防范房地产领域金融风险。此外，财政政策或将更加积极，进一步落实更大规模减税降费，让企业尤其是民营中小企业以及广大居民切实减轻税赋，引导投资和消费的可持续增长。

本文来源：《2018年10月中国房地产政策跟踪报告》

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