[摘要] 近日芜湖市发改委、芜湖市住建委等部门联合发文就《<芜湖市物业服务收费管理实施办法>（草案）》（下称《草案》）公开征求意见，《草案》指出随着城市化进程和经济社会的发展，住宅小区的建设规模和档次不断提升，业主的需求和物业服务成本也发生了变化，现行的《办法》已经滞后。
芜湖市市区物业服务收费管理实施办法
（征求意见稿）
章 总则
条 为规范本市市区内物业服务收费行为，维护业主、物业使用人和物业服务企业的合法权益，促进物业服务行业的健康发展，根据《中华人民共和国价格法》、《国家发展改革委关于放开部分服务价格意见的通知》（发改价格【2014】2755号）、《安徽省物业管理条例》、《安徽省物业服务收费管理办法》、《安徽省地方住宅区物业服务标准》等法律法规及有关规定，结合本市实际制定本办法。
第二条 本办法适用于本市市区范围内物业服务收费及监督管理。
第三条 本办法所称物业服务收费，是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对住宅区域内的房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主或物业使用人所收取的费用，主要包括物业公共服务费、停车服务费、装饰装修垃圾清运费和特约服务费等。
第四条 政府提倡建设单位、业主或业主大会通过公开、公平、公正的市场竞争机制选聘物业服务企业；鼓励物业服务企业开展正当的价格竞争，促进物业服务收费通过市场竞争机制形成。
第五条 市价格主管部门会同市物业主管部门负责市区内物业服务收费的监督管理。
区物业主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。
第六条 物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务质量、服务水平相适应的原则，按照本市区域内物业服务行业平均成本、法定税费和合理利润确定。
第七条 物业服务收费根据物业的性质和服务内容、物业服务的不同阶段，分别实行政府指导价和市场调节价。
实行政府指导价的有：普通住宅小区的前期物业公共服务费、装饰装修垃圾清运费。
实行市场调节价的有：住宅小区停车服务费，业主大会成立后的普通住宅小区的物业公共服务费，非普通住宅小区（含非住宅物业、别墅）的物业公共服务费，满足部分业主、使用人需要或接受委托开展的特约服务等收费。
第二章 物业公共服务收费管理
第八条 普通住宅小区物业公共服务费是指物业服务企业按照物业服务合同约定，提供的具有公共性物业基本服务，向业主或物业使用人收取的费用。
第九条 普通住宅小区前期物业公共服务费实行分等级定价。
市价格主管部门会同市物业主管部门根据物业类型、服务内容、服务等级和物业服务成本变动等情况，制定相应的基准价和浮动幅度，并适时向社会公布。
市价格主管部门会同市物业主管部门根据本市市区物业公共服务平均成本、低工资标准和居民消费价格指数变动等情况，每二年内对物业服务等级的基准价和浮动幅度进行评审，并根据评审结果适时调整。
第十条 利用地下人防工程设置的机动车停车位收取的停车服务费，由人防部门和接受业主委托的物业服务企业或停车服务企业协商确定。
物业服务企业或停车服务企业接受业主的委托，按照停车服务合同约定，向住宅小区业主或使用人提供停车场地、设施以及停车秩序管理服务收取停车服务费的，应合法经营并严格执行明码标价制度。不得利用优势地位，强制服务、强制收费，或只收费不服务、少服务多收费；不得在标价之外收取任何未予标明的费用。
第十一条 住宅开发建设单位采用招标或协议方式选聘物业服务企业的，由开发建设单位对照《芜湖市住宅小区物业服务收费等级评分标准》，选择服务等级，并按照《芜湖市普通住宅小区前期物业公共服务等级收费标准》规定的对应等级收费标准确定中标（协议）价格，中标（协议）价格不得超出政府指导价，作为前期物业公共服务收费标准，并在前期物业服务合同中明确。
物业服务企业应当在开发建设单位交房前，将物业服务等级标准报市物业主管部门审核；市价格主管部门根据核定的物业服务等级和物业服务成本，确定住宅小区前期物业公共服务收费标准，办理《服务价格登记证》。
第十二条 前期物业服务合同作为房屋买卖合同附件，经物业买受人签字确认。前期物业服务合同应当明确物业公共服务费的计费方式、物业服务标准。
第十三条 对市区分批开发、分批交付的普通住宅小区，原则上执行同一个收费标准。
第十四条 住宅应当按房屋设计用途使用，依法经批准改变用途（除经营性用途外）的且经过有利害关系的业主同意，物业服务收费由双方约定。
第十五条 住宅小区入住率达50%以上、首批物业交付满2年并且入住率超过30%、首批物业交付满3年，具备此三个条件之一的，应当成立业主委员会，业主委员会由业主大会选举产生。各区物业办和所在地街道办事处（公共服务中心）对符合成立业主委员会的小区要给予积极的指导。
业主大会成立后的物业公共服务费，由业主委员会与物业服务企业根据物业特点和服务要求，协商确定收费标准，并在物业服务合同中约定，需要时可邀请所在地社区居委会参与协调。物业服务合同签订前,业主委员会应当将拟签订的物业服务合同在物业管理区域内公示,充分听取业主意见后,再提交业主大会通过。物业服务合同内容如需变更的,业主委员会应当将变更的内容在物业管理区域内公示,并按照业主大会规定的程序确认变更合同。
第十六条 物业公共服务费由人员费用、物业共用部位共用设施设备日常运行和维护费用、绿化养护费用、清洁卫生费用、秩序维护费用、办公费用、物业服务企业固定资产折旧等以及经业主或者业主大会同意的其它费用组成。
第十七条 物业公共服务费中按不低于10%的比例，单列单支，专项用于物业共用部位共用设施设备维修养护，每年公布一次收支使用情况，接受业主监督。
第十八条 物业公共服务费按照房屋产权证书登记的建筑面积计算；尚未进行登记的，暂按房屋买卖合同记载的建筑面积计算。未计入产权面积的附属房屋不得收取物业公共服务费。
业主、物业使用人应当按照房屋买卖合同、入住通知书(符合竣工验收条件)约定的房屋交付时间，作为交纳物业公共服务费的起始时间。
第十九条 纳入物业管理服务范围已竣工但尚未全部出售或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业公共服务费由开发建设单位按省、市物价部门规定的标准交纳。双方有约定的，从其约定。
第二十条 依法改变居住用途用于经营的住房，物业公共服务费按相应的经营性用房物业服务费标准收取。物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用。
第二十一条 物业公共服务费可以预收，具体由物业服务企业按照物业服务合同所约定的期限向业主、物业使用人收取；未作约定的，预收期不得超过6个月。
对五保户和实行生活低保的住户，经业主委员会和物业服务企业双方商定，可以减收或者免收物业公共服务费用。
第二十二条 业主或使用人装饰装修房屋的，装饰装修单位或装饰装修人应在装饰装修前与物业服务企业签订装饰装修管理协议，服从物业服务企业的管理。物业服务企业不得向业主（使用人）和装修单位（装修人）收取任何形式的装饰装修管理费、保证金。
装饰装修单位或装饰装修人应当交纳装饰装修垃圾清运费，装饰装修垃圾清运费每平方米不高于3元，拆除墙体建筑垃圾清运费由业主和物业公司另行约定。
第三章 共用设施设备收费管理
第二十三条 高层住宅电梯及由物业服务企业管理的增压水泵等高能耗共用设施设备运行所需电费实行单独列帐，据实分摊。
电梯运行所需电费按户分摊，一层住宅免收，二层收取20%，三层收取50%，四层以上全额收取（含四层）。
增压水泵运行所需电费按照用户实际用水量分摊。二次供水设施改造合格并移交供水企业维护管理的运行维护费用，按《芜湖市市区住宅二次供水管理办法》执行。
物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支的，不得计入物业服务成本或物业服务费支出。
第二十四条 住宅小区公用附属设施用电、用水（不包括从事生产、经营活动用水、用电）执行居民用电、用水价格。
第二十五条 物业服务区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等企业应当向终用户收取有关费用。物业服务企业接受上述企业委托代收上述费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。
第二十六条 利用物业共用部位（含利用地下人防工程设置的机动车停车位）、共用设施设备进行经营性活动的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的书面同意后，按照规定办理有关手续。所得30%用于补贴物业公共服务费，70%纳入专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
第二十七条 住宅物业管理区域出入口按照设计实行门禁智能化管理或出入证管理的（包括车辆）应当为业主或物业使用人免费配置出入证、卡、电子识别器等。因遗失、损坏需要补办的，可以适当收取制作成本费用。
第四章 责任与义务
第二十八条 物业服务企业应当按照《中华人民共和国价格法》的规定实行明码标价。在物业管理区域内的醒目位置，将企业名称、收费对象、服务项目内容、服务等级标准、计费方式、计费起始时间、收费项目、收费标准、价格管理形式、收费依据、停车服务费标准、举报电话等进行公示。
第二十九条 物业服务企业应当完善内部财务管理制度，提高物业管理人员的服务水平、技术水平，加强物业从业人员业务能力培训。物业服务企业每年(或财务年度)向业主、使用人公布物业公共服务费、经营性、物业维修资金等收支情况，接受业主委员会、业主、使用人和价格主管部门的监督。
实行物业公共服务费酬金制的住宅小区，物业服务企业应当每年(或财务年度)公布物业服务收费的收支情况。物业服务企业或业主委员会可以按照物业服务合同的约定聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审计。
第三十条 物业服务企业应当严格履行物业服务合同，为业主提供质价相符的服务。物业服务企业违反规定以及物业服务合同，擅自扩大收费范围、提高收费标准以及重复收费的，业主或者物业使用人有权拒绝缴纳。
第三十一条 物业服务企业将物业服务合同中的部分专业服务事项外包给其他专业服务企业的，不得降低服务质量，减少服务内容，提高收费标准。
第三十二条 物业服务企业已接受委托实施物业服务并相应收取服务费用的，其他部门和单位不得重复收取性质和内容相同的费用。
第三十三条 物业服务企业依约履行义务的，业主或者物业使用人应当按时足额交纳物业服务费。业主、物业使用人未按照物业服务合同约定交纳物业服务费用的，业主委员会、物业服务企业可以督促其限期交纳；仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。
第三十四条 本办法实施前，已签订物业服务合同尚未到期的，物业服务及其收费标准等仍按原合同约定执行，合同到期后按本办法规定执行。
第三十五条 实行政府指导价的物业服务收费建立物业服务等级认定和价格登记制度。物业服务企业在收费前，经物业主管部门核定物业服务等级，价格主管部门核定收费标准后，应当到价格主管部门办理《服务价格登记证》，亮证收费，收费时使用税务票据。物业服务企业无证收费的，业主、使用人、开发企业有权拒付。
第三十六条 价格主管部门在制定或调整物业服务收费标准时，应以物业公共服务所需当地社会平均成本为基础，充分听取业主、使用人和物业服务企业等社会各界的意见。
第五章 监督管理
第三十七条 物业服务收费实行动态管理，价格主管部门和物业主管部门要加强对物业服务收费项目、收费标准、收费行为和服务内容、服务质量、服务标准的监督管理。物业服务企业构成价格违法、违规的，由价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》和《价格违法行为行政处罚规定》等法律法规予以处罚。
第三十八条 市辖四县应依据本办法，结合本地实际制定物业收费管理细则，并报市价格主管部门、物业主管部门备案。
第三十九条 本办法自2015年 月 日起执行，由市价格主管部门会同市物业主管部门负责解释。原芜湖市物价局、住房和城乡建设委员会《关于印发<芜湖市物业服务收费管理实施办法>的通知》（芜价经费[2009]132号）文件同时废止，如上级有新文件出台，按照新文件执行。
附件：一.芜湖市普通住宅小区前期物业公共服务等级收费标准
二.芜湖市住宅小区物业服务收费等级评分标准
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