[摘要] 8月2日，在主题为“新格局、新趋势”的论坛上，中指研究院发布了《未来五年中国房地产住宅市场趋势研究报告》。
集合时间:8月25日上午9:00 集合地点:镜街停车场(三中对面） 报名电话：3861012 8月2日，在主题为“新格局、新趋势”的论坛上，中指研究院发布了《未来五年中国房地产住宅市场趋势研究报告》。（实录：房地产企业新格局论坛）该报告指出，中国目前城市化的进程已经首次突破50%达到51.3%，随着城市化进程的继续推进，未来的住宅市场规模将延续过去以来的扩展趋势，2016年住宅的销售面积将达到14亿平方米。而在未来的市场组成中，刚性需求占比则将由目前的64%上升至68%。
城市化率稳步提升直接推动住宅市场规模平稳增长
1998年-2011年，中国宏观经济快速增长，GDP和人均GDP分别累计增长4.6倍和4.1倍，M2增长7.1倍，居民储蓄存款和人均可支配收入分别增长5.5倍和3.0倍。经济增长和货币投放加快促进居民收入水平提高，为房地产市场创造了良好的外部环境。截至2011年底，中国城市化率（按城镇人口占比计算）首次突破50%达到51.3%。1998年以来，城市化率累计提高18个百分点，平均每年提高1.38个百分点，城镇人口每年增加2113万人，是住房市场需求的直接推动力。人口是衡量潜在住房需求的重要前提之一。
根据联合国预测，在2030年之前，我国20-49岁城镇人口将持续增长，其中20-34岁城镇人口在2011-2015年期间每年增加376万人，这部分人群将成为首次置业等刚性需求的主要推动力。由于政策和经济环境的变化，2007年以来房地产市场量价波动频率明显加快，但市场总体向上趋势不改，2011年，商品房销售额、销售面积、销售均价等指标均创下历史新高，只是增速较前几年有所放慢。
1998年“房改”以来，住宅在整个商品房市场一直占据主导地位。1998-2011年间住宅销售金额占整个商品房市场的比重一直在80%以上，销售面积占比接近90%。从开发投资额来看，近五年稳定在70%以上，2011年占比为71.8%。而在这十几年中，我国住宅市场快速发展，规模明显扩大。其中，住宅销售面积：从1.1亿平米增长至9.7亿平米，增长了7.8倍；销售价格：从1854元/平米上升至5011元/平米，上涨了1.7倍；新开工面积：从1.7亿平米增长至14.6亿平米，增长了7.8倍；竣工面积：从1.5亿平米增长至7.2亿平米，增长了4倍。
未来五年，我国宏观经济增速将会有所放缓，结构调整仍将是未来长时间内宏观经济政策的主题。房地产调控政策也将服务于这一主题，长效机制逐步建立和完善，促进房价合理回归、房地产业平稳发展。基于以上假设条件，运用“中国房地产中长期发展动态模型”预测，未来五年我国住宅市场将从快速增长期向平稳增长期过渡。2016年，住宅销售面积、新开工面积、竣工面积分别为14亿平米、27.6亿平米、11.3亿平米，复合增长率分别为8.3%、14.5%、7.8%，增速相比前几年有所放缓；销售均价为6428元/平方米，复合增长率为5.5%。
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