日本的房价，又涨起来了。
这一波涨价，还不是小涨，而是大涨。涨得最凶猛的，当属日本首都东京。
今年3月，东京的23个区新公寓售价达到2亿1750万日元（约合人民币1092万元），较上年同月涨幅达到173.7%，创造了历史记录。
其中，近4成房子，售价在1亿日元以上。
1—3月，东京圈（东京都、神奈川县、埼玉县、千叶县）房地产投资额就高达48亿美元，同比增长26%。
如果以城市为单位，今年前3个月，东京圈地产投资总额仅次于美国洛杉矶，全球排名第2。
到了5月，东京圈新建住宅均价飙升到8068万日元（约合人民币406万元），同比上涨32.5％，刷新历史记录。
甚至，一些30多年的“高龄”二手房，也能卖到1亿日元以上。
简而言之，日本首都东京以及东京周围地区，都涨疯了，涨麻了。
并且，东京房价的这波上涨，不只是个别月份、个别新楼盘零星的涨，而是长期的、普遍的涨。
根据日本不动产经济研究所在4月发布的《2022财年东京都地区新建公寓市场趋势》报告，与2021财年相比，2022财年东京23个区新建公寓均价增长了17.2%，东京及其周边地区增长了8.6%。
值得一提的是，2021年日本的房价并不低，甚至可以说很高，并且是破纪录的那种高。
2021年，东京圈新建公寓均价同比增长了2.9%。东京23个区新建公寓均价，则达到8293万日元（约合人民币460.54万元），这是日本1990年代地产泡沫破裂之后，30年来首次突破8000万日元的大关。
也就是说，2022年东京的房价上涨，是在2021年房价上涨到“地产泡沫期”的基础上，又上一个台阶，从大跳升级为起飞。
而这轮购买主力，也并非全是富人。根据日本住友集团透露，“东京品川区一个楼盘，1亿以上的房子有一半是公司职员家庭签约购买的。”
众所周知，1990年代地产崩盘之后日本进入了“失去的三十年”，老龄化、少子化加剧，年轻人面临工作、婚姻、生育、养老等重重压力，成为了“迷失的一代”。买房，这一目标选项，被越来越多的日本人从生清单中永久删除。
难道，日本的年轻人突然想通了，突然支楞起来准备为国接盘了？
日本，到底发生了什么？
海外金主，莫名热情
2021年3月25日，美国最大的上市投资管理公司黑石集团宣布，已经和日本第二大物流公司近铁集团签订协议：
黑石将收购近铁旗下位于京都、大阪等地的8家酒店。
此事之所以引起一时轰动，因为这是黑石集团第一次在日本投资酒店，而首次出手就是600亿日元的大手笔。
除了酒店，黑石集团还在日本投资租赁公寓、办公楼等资产。目前，黑石在日本已拥有超过1万亿日元的不动产。
在黑石集团领导托管资产达3200亿美元的房地产投资部门负责人Kathleen McCarthy，在面对媒体时，毫不掩饰自己的乐观：“当然，今后仍将增加在日本的投资”。
总之，黑石的一系列动作，潜台词就是，自己不是乱投的，是打心眼里看好日本地产。
美国另外一家投资大佬，也是美国历史最悠久的投资银行高盛，同样不甘示弱。
同样是在2021年，高盛向日本房地产领域投资约2500亿日元。这是往年高盛在日投资额的2倍以上。
不仅如此，同年7月，高盛还向海内外投资者募集4000亿日元规模的资金，准备大笔买入东京的办公楼、住宅楼以及零售地产。
高盛态度也很明确，看好日本地产。
东京以及东京圈这轮涨价潮中，美国资本居功甚伟，是最主要的投资力量。其次，是亚太地区。
在亚太力量中，新加坡，出手堪称凶猛。
2022年2月，GIC（新加坡政府投资公司）以1500亿日元，从诞生过世界首富的日本巨头西武控股手中收购了31个酒店和娱乐设施。3月份，新加坡公寓信托基金Ascott Residence Trust就大举收购大阪和福冈的租赁住宅和学生公寓。
同年6月，新加坡的投资基金QIP（Q Investment Partners），第一批次就在大阪、名古屋买入3处房产，并向东京进发。
当然，在亚太这股投资力量中，也有中国方面的参与。比如，2022年，香港基金基汇资本就在东京大阪等地购买了32个租赁住宅。并且，该基金准备在今后2年投资在5000亿日元以上，这一数字是前2年投资额的6倍。
之所以上新闻的都是日本海外的投资者，是因为这轮涨价潮的弄潮儿，正是来自海外。
也可以这么理解，在日本人还没弄明白自己哪里行的时候，海外纷纷竖起大拇指，大家说你行，你就行。
并且，已经连续说了好几年“你行”了。
2022年，日本海外的投资者累计购买日本不动产金额高达1.35万亿日元。截至到2022年，海外投资者对日不动产投资已连续4年突破1万亿日元。
海外投资，在日本不动产总交易额中的占比，已经高达3成。
之所以说海外投资者是涨价潮的弄潮儿，原因正如日本不动产大型企业Hulic的会长西浦三郎所说，“在最近的招标案件中，投标者9成为海外投资者”。
那些对区域房价产生影响的地标性不动产的价格，恰恰取决于海外投资者的热情。
由于海外投资者持续加注，在这场连年涨价的潮流中，日本人也终于重新燃起买房的激情。
既然是买房子，大家看重的还是房子的“投资”属性。
2021年，日本人才服务企业Recruit曾向东京圈高档住宅楼购房者做了一次调查，结果“因为想拥有资产而买房”的人比例已经提升到29.1%，达到2015年的2倍。
不仅房市起来了，日本的股市，也是大涨，空前的大涨。
2023年6月13日，日经225指数创造1990年以来首次突破33000点大关的奇迹。
截至6月30日，日经225指数从年初至今的累计涨幅更是达到29%，创下1990年日本经济衰退以来最好成绩。
数据上来看，在外资的“帮助”下，日本人似乎正在走出1990年代地产泡沫破裂后的“地产恐惧”和失去的三十年。
诸如黑石、高盛、巴菲特等“人精”，他们用重金投资证明自己的确看好日本的未来。
因为他们知道，美国的“友岸外包”战略，是日本沉寂30年的历史中，难得的崛起之机，日本肯定要趁机折腾。
与此同时，这些“人精”又不是特别看好日本能抓住这个机会。否则，他们就会投资那些“潜力无穷”、“一本万利”的半导体产业，而不是地产、矿产、零售。
因此，这些人精的投资很有智慧，日本人注定要淘金了，不管他们能不能淘得到金，但是他们肯定要吃喝拉撒，要过桥过路，要住店。
所以，日本的地产，日本股市上和能源、矿产、物流等相关的股票，已经被盯上了。收一轮燃料费、租金、过桥费，还是稳妥的。
日本的智库层面也很明白。比如，前亚洲开发银行研究院院长吉野直行，这样解释日本近期的繁荣盛况：
一、主要原因还是日元的贬值，日元对美元汇率一直在下跌。而对美国投资者来说，日元贬值意味着日本的股票、地产很便宜。
二、由于美国的紧缩货币政策，市场开始收紧，美国企业也开始减少投资和生产。因此，大量外资涌入日本股市，从而推高了日本股价。
当然，日本普通民众也并不傻。
2021年，日本人才服务企业Recruit对于东京圈高档住宅楼购房者的调查中，“因为想拥有资产而买房”的人比例已经提升2015年的2倍。然而，这些“投资者”的想法却是：
“在暴跌前卖出去”。
因为，他们知道，他们和日本一样，命运并不掌握在自己手中，只能在注定的沉浮中参与一场机不可失的豪赌罢了。
毕竟，日本职员的工资待遇，20年没有涨了。而如果以美元为基准，20年来，日本职员工资缩水了近4成。
如果把房价比做山，此时此刻东京的山，比1990年地产泡沫破裂前还要高。
芜湖楼市2023-07-04 08:53:25
