中指快评丨北京两宗地块土拍规则升级

4月14日，北京市规划和自然资源委员会发布《关于北京市丰台区青塔街道青塔村棚户区改造项目FT00-0601-0633、FT00-0601-0634地块R2二类居住用地等2宗国有建设用地使用权出让公告的补充公告》，调整内容主要涉及三点：

1、调整为：“同一集团成员企业不得同时报名竞买同一宗地；联合竞买的，同一集团成员企业仅可组成一个联合体参与同一宗地竞买。同一集团成员企业包括但不限于：与集团公司存在关联关系的公司(含全资公司、控股公司)”。

2、调整为：“竞得人违反相关自我承诺内容，或有上述任一违约行为的，如已取得竞买资格，出让人可取消其竞买资格，已报价的其出价作废，如已竞得土地的，出让人可取消其竞得资格”。

3、对《符合竞买资格的承诺书》进行调整。

中指研究院认为：

1、部分地块土拍规则升级，土拍市场竞争更加公平

本次新规则要求禁拍企业范围由“同一企业及其控股的各个公司”向上溯源到“同一集团成员企业”，有利于促进市场公平竞争。2023年以来，北京土拍情绪相对较高，特别是3月23日成交的朱辛庄地块创地块参拍企业数量新高，吸引42家房企参与摇号，其中有些参拍公司虽然不属同一企业，向上追溯属于同一集团，一定程度上提高土地摇号中签率。此次规则调整，有利于维护土拍市场“公平、公开、公正”的交易原则。

2、中小房企、民企拿地机会或增加

根据中指数据，2022年北京集中住宅用地央国企拿地金额占比达69%，民企拿地金额占比仅4%。截至4月17日，2023年北京住宅用地央国企拿地金额占比达68%，民企中京东、大华获取地块，民企拿地力度整体来仍在低位。

此次新规调整后，中小房企、民企竞争压力或有所减小，参拍积极性及中签率有望提高，或迎来新的发展机会。

3、未来土拍规则“一地一策”，但更倾向热点地块

本次规则目前仅适用于京土储挂（丰）[2023]007、京土储挂（兴）[2023]008号两宗地块，具体来看，两宗地块位置优越，均临近地铁站，配套较为成熟，去化有保障，预计房企关注度较高。从北京近两年土拍表现来看，核心板块热度较高，分化现象仍存在。但短期来看，土拍新规落脚在热点地块的可能性更高，而郊区及属性欠佳地块落地执行的预期短期偏弱。