中指快评丨“提前还贷”潮对楼市有何影响

2021年下半年以来，全国房地产市场进入深度调整周期，2022年货币政策不断发力稳定市场，全年与房贷利率挂钩的5年期以上LPR下调了3次，共下调35个基点，与此同时，央行、银保监会亦下调了首套房贷利率下限，截至2022年底，全国多个城市的房贷利率已降至历史低位。

2023年1月央行、银保监会决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制，各地积极跟进调整首套房贷利率下限，2023年以来有近30城调整首套房贷利率下限至4%以下，与之前房贷利率高点相比，部分城市存量房贷利差在200个基点以上，较高的利息支出成为当前居民选择提前还贷的关键影响因素。除此之外，2022年居民存款总额明显增加，对投资收益、防通胀等的要求也一定程度增加了居民提前还贷的意愿。

是否划算：

各地降低房贷利率更多惠及了新购住房，存量房贷利率是跟随5年期以上LPR进行调整或银行直接下调存量房贷利率，其中2023年5年期以上LPR虽有一定下调预期，但整体空间并不大；而对银行而言，存量住房贷款利息收入是银行重要收入来源，调降存量房贷利率的意愿较低。

对于部分有多余空闲资金，且房贷利率较高的购房者，提前还贷可降低购房利息支出成本。

现状：

当前，存量住房贷款面临银行维持收入与购房者希望减少支出之间的矛盾，银行缺乏足够动力降低存量房贷利率，但在购房者大量提前还贷的情况下，不同地区根据当地实际情况灵活调整存量房贷利率，逐步缩窄存量房贷与新增房贷之间的利差，或有利于缓和提前还贷现象。

影响：

购房者大规模提前还贷直接影响着银行的收益和资产配置，对楼市的直接影响相对较小。当前，伴随着各地楼市政策的进一步优化调整，部分城市市场情绪有所修复，市场活跃度回升，短期看，基本面较好的城市，特别是核心一二线城市市场有望率先企稳恢复，楼市“小阳春”或在部分城市出现，从而带动信贷端好转，新增信贷可对提前还款额度进行补充，房地产销售市场回暖或一定程度改善银行延迟购房者提前还贷的意愿。