棚改，大概率再来一次

棚改，熟悉房地产的人大多不陌生。但很多人不知道，棚改的提出，是在城镇化进程中带着“安居”使命出生的。但棚改的推进进程，超过了很多人的预期。不仅规模大，速度奇快，因此也被认定了房价过快上涨的主力推手。

从2005年开始至今，我们棚改推进的房子，大约是5000万套。但其实在四万亿计划中，用于棚改的资金仅仅只有10%。4000亿而已。

其中，棚改的主力发展周期，大约是2015年-2019年。这三年的棚改体量，占十多年棚改体量中近乎一半。

其中，2016~2019年四年间，全国棚改总计完成投资约6.26万亿元。当初的四万亿，在棚改面前，实属小弟。

2018年，为坚定“房住不炒”原则，各地的棚改政策陆续得到了调整，特别是货币化棚改。

自那以后，棚改也失去了中国速度。回归其诞生时的使命，“安居工程”。

随着棚改逐渐退出“城镇化”舞台，“拆二代”也成为了“历史职业”，但棚改依旧没有改变其“造富神话”。没有钱，也还有房子。土著们摇身一变，变成了包租公和包租婆。

货币通过“棚改”的形式“发放”到城市地缘人群中，这些人群，也就成为了互联网时代的消费升级的主力军。

随着棚改政策的“叫停”和“限制”，原本应该被“棚改”的区域进入“冰封”，遥遥无期。

也有直接“盖棺定论”的，直接进入“城市更新计划”，进行社区旧改。

这些人群最无奈，因为货币没有到他们手上，却以“景观改造”的形式，进入“子弟兵”手上。

“拆”这个字，也成了新时代的“福到”。有人欢喜有人愁。

2020-2022年这三年，是地产的至暗三年。而这三年，也是城投、地方平台企业的舞台，配合地方兜底土拍，维持财政收入。

而随着开发节点的不断推进，这三年土拍的地块很快就要推入市场。为了解决城投、地方平台企业的销售问题，必须解决市场的资金问题。

“发钱。”然后再引导这些发出的钱，通过房产的流通再次被回收。所以，棚改，大概率会再来一次，而且会集中在2023-2024年。

但是，这一次棚改可能会和过去不太一样。从目前发布的信息来看，大概率是以推动城镇化进程为主的“棚改”。因此，这一轮的“棚改”应该是以区域发展平衡为核心进行的。从单一城市来看，会以板块平衡的“棚改”为核心，以推进板块上的共同富裕。从城市群来看，会继续推送次级城市向核心城市的转移。比如以宅基地、农村土地置换为形式，推送“农户”获得“货币”进程买房安居。

不管是何种形式，但大体逻辑还是通过“棚改”，向某些特定人群进行“货币发放”，刺激其消费，进而稳定市场购买力。“倾向于那些首次置业的人群。”

但这其实有点伪命题，因为在2016年后，城镇化进行的数据尽管还有空间，但是实际操作空间已经很小，因为“农村及乡镇”的购买力，已经通过掏空6个钱包“为子女”提前完成“购房城镇化”。

农村的棚改货币化不会催动首次置业。反而会推送“提前还贷潮”。要让“棚改的钱”定向去往某地“区域”，几乎只有房票一种逻辑可以操作。而“房票”逻辑一旦“跨区”太严重，势必从行政边界上存在冲突。

所以，要救哪里的市场，还是得拆哪里。

不管文件怎么定，但地方的实际操作，肯定还是这样。