2023开年楼市如何，政策是否显效？

2月1日下午，中指研究院市场形势及企业研究成果分享会如期举行，此次分享会以“2023开年楼市如何，政策是否显效？”为主题，会上来自中指研究院的专家们对2023年1月房地产市场、房企业绩表现、土地市场做出总结并分享观点。

中指研究院指数事业部分析师孟新增：近期房地产市场总结与趋势展望

一、近期房地产市场形势总结

1. 置业意愿：假期影响下，置业意愿较上月基本持平，一线城市置业意愿继续提升。

2. 销售：重点100城销售面积同比降幅超两成，绝对规模降为2015年以来同期最低水平，单月已连续20个月同比下降。1月，重点100城成交面积仍处低位，环比降幅近三成，同比降幅仍超两成，降幅较上月有所扩大，主要受1月春节假期影响，大量返乡人群外流，市场活跃度下降较为明显。

各线来看，2023年1月各线城市成交面积同比均出现不同程度下降，其中一线城市同比降幅较大。

周度来看，1月上半月市场成交规模同比降幅收窄，下半月受春节假期影响，成交规模同比降幅扩大。

春节期间，春节楼市表现平淡，重点城市成交面积较去年春节同比下降，监测项目平均到访量有所提升，但购房者观望情绪重，实际成交较少。

3. 房价：2023年1月价格环比跌幅有所收窄，新房连续下跌7个月，二手房连续下跌9个月。下跌城市数量上，新房和二手房仍居高位，但较上月均减少，其中新房较上月减少6个，二手房减少3个。

4. 租赁：1月50城住宅平均租金环比继续调整，但整体同环比跌幅均有所收窄。

5. 供应：多因素导致房企推盘意愿不足，重点城市供应规模同比下降超四成，2023年1月受春节假期影响，房企推盘积极性减弱，同比降幅较大。

6. 库存：代表城市库存维持高位，各线城市短期出清周期均延长，其中大多数城市去化压力较大，特别是三四线城市。

二、近期政策分析及未来展望

1. 政策分析：央行金融支持房地产的四大政策方向更加明晰，需求端差别化信贷支持、完善保交楼政策工具、改善优质房企资产负债表、完善住房租赁金融支持政策。住建部针对今年房地产行业的政策方向给出了明确思路，政策将主要围绕“增信心、防风险、促转型”展开。

2. 政策趋势：刚需群体政策延续，改善需求的支持力度将加大，尤其是多孩家庭，政策将向高能级城市推广

3. 市场展望：短期来看，供需两端政策将继续加快落实，一二线城市住房需求旺盛，随着更多城市跟进放松限购限贷政策，有望率先迎来市场复苏，楼市“小阳春”或将在部分城市出现，但对于大部分城市而言，经济环境以及房价预期仍较弱，市场修复需要更长时间。

中指研究院企业事业部研究主管王琳：1月TOP100房企销总额为4223.3亿元，同比下降31.7%

2023年1月，TOP100房企销总额为4223.3亿元，同比下降31.7%，较去年同期降幅扩大8.6个百分点，主要由于1月逢春节假期，且市场活跃度有所下滑。其中TOP100房企单月销售额环比下降51.6%。销售额超百亿房企13家，较去年同期减少2家；超五十亿房企9家，较去年同期减少13家。TOP100房企权益销售额为3025.4亿元，权益销售面积为1997.5万平方米，同比分别下降35.2%和40.5%。

一、 竞争格局：各阵营企业均有变化

2023年1月，各阵营房企销售额增速均有所下滑。其中，TOP10房企销售额均值为177.9亿元，较上年下降27.6%；TOP11-30房企销售额均值为61.0亿元，较上年下降29.3%；TOP31-50房企及TOP51-100房企销售额均值分别为27.3亿元和13.5亿元，同比分别下降42.2%和35.7%。

二、数量：第四阵营有所增加，五十亿阵营减少13家

2023年1月，不同阵营企业数量均有变化。具体来看，百亿以上阵营13家，较去年同期减少2家，销售额均值160.8亿元。第二阵营（50-100亿）企业9家，较去年同期减少13家，销售额均值64.9亿元。第三阵营（30-50亿）企业14家，较去年同期减少6家，销售额均值37.2亿元。第四阵营（30亿以下）企业为64家，较去年同期增加21家，销售额均值16.1亿元。

三、 交付力：典型房企以品质交付提升竞争力

交付力作为房企对业主的品质承诺，当前显得愈加重要。1月，部分房企公布了2022年交付情况，用数字交出 “交付”答卷。在房企进入“交付比拼”时代，房地产企业一方面通过精细化管理，持续夯实产品力，保障交付产品的品质化；另一方面，强化交付评估体系，构建品牌交付的最后一道保障。

中指研究院土地市场研究负责人张凯：2023年土地财政压力加剧，集中供地淡出历史舞台

一、2023年土地财政压力加剧

● 2023年1月供应、成交量均继续走低

● 2021年下半年土拍开始遇冷，为鼓励参拍，各地土地出让金缴清周期延至2022年，因此2022年土地出让金收入压力不大。2022年土拍热度进一步下滑，各地土地出让金缴清周期延至2023年，2023年各地方政府土地财政压力明显加大。

● 土地财政压力限制基建投资，从而稳经济增长能力受到限制

● 土地财政压力加剧城投债风险，甚至可能影响地方政府信用

二、持续优化供地质量和土拍规则

● 北京四批次石景山地块实行现房销售差异化定价（3000元/m2），一定程度补偿房企资金沉淀成本，五批次增加至两宗

● 深圳四批次由限自持、竞自持调整为限安居、竞安居，将自持改为可售，减少房企资金沉淀

● 武汉五批次多次延期，12月8日-12月27日分四次出让，与“集中组织出让活动”渐行渐远

● 武汉六批次部分地块未设地价上限（ 2021年自然资源部830新政：15%溢价率）

● 2022年12月8日，自然资源部办公厅印发通知：

○ 地方政府应提前3个月公开拟出让地块清单

○ 商品住宅去化周期长、土地流拍率高、市场需求明显不足的城市需控制供地规模

○ 进一步淡化“集中供地”要求

三、2023年土地市场趋势展望

● 需求端：居民收入预期悲观、房价上涨预期转弱仍然阻碍房地产市场企稳回暖

○ 需求端的刺激政策仍需加码（包括一线城市）

○ 稳定的政策环境是信心恢复的必要条件，也是居民收入预期恢复的前提

● 土地端：

○ 供应：土地财政暂无替代方案，2022年土地成交缩量，实质财政压力在2023年显现；地方政府要意识到正在与其他城市竞争房企投资额度（去化、利润）；

○ 规则：多次分散供地，优化供地条件，降低参拍门槛，保障性住房用地公开供应（广州、深圳、北京等）；非核心城市地价需下调（资产缩水>城投暴雷）；

○ 成交：房地产市场面预期边际改善，但土地市场热度难有根本性恢复，地方国资企业仍将托底，预计2023年土地成交规模进一步小幅回落；

○ 分化：市场结构分化更加明显，核心城市需求端四限政策仍有大量放松空间，经济发展水平高、公共基础设施完备，对流动人口的吸引力强。三四线城市政策放开空间有限、人口流出、库存高企，谨慎进入。安全应成为2023年房企选择城市的重要标准。