2023年，北京、上海会放松楼市调控吗？

2022年，房地产市场持续下行，多数城市销售同比大幅回落，土地市场表现低迷。在此背景下，中央多次强调支持刚性和改善性住房需求，需求端政策优化贯穿全年，超300省市（县）出台政策超千条，诸多政策出台确实在短期带动部分住房需求入市，但总体来看，市场出现恢复的城市非常有限，多数城市市场承压，整体政策效果较为缓慢。

当前，多重因素影响下，楼市有效需求不足，购房者观望情绪浓，在市场预期及收入预期均弱情况下，市场需要更大力度、更高能级城市的政策优化，例如对核心城市不合理的限制性政策进行优化，让核心城市发挥带动效应，修复市场预期，帮助市场重拾信心。近期，杭州、成都、南京等二线城市均有政策改善，释放积极信号，而北京、上海作为中国楼市调控政策最为严格，也是需求最旺盛的城市，接下来是否会优化调控政策，并成为明年稳市场的启动点成为各界关注的焦点。

2022北京、上海楼市表现如何，政策有哪些调整？

市场层面，据统计，2022年，北京、上海新建商品住宅销售面积同比分别下降24%、4%,二手房成交套数同比下降分别超20%、40%，年底市场活跃度均有下滑，市场调整压力上升，需要释放政策利好促进需求入市。

政策层面，2022年，京沪楼市政策整体以微调为主，北京部分项目针对老年家庭降低首付比例、允许接力贷，优化通州台湖、马驹桥地区限购政策；2023年1月1日，北京优化了公积金提取政策。2022年上海加大引才力度，优化临港新片区购房政策。

尽管2022年北京、上海政策均有微调，但力度非常有限，京沪两地现行政策仍十分严格，北京、上海实行全市限购，非本市户籍家庭需要连续60个月社保或个税，流动人员的购房需求很难满足。同时，在当前的普宅要求下，北京、上海多数项目或小区均属于非普宅，且严格的“认房又认贷”政策，导致换房成本和换房门槛均较高，二套首付比例、房贷利率处于高位。在当下的市场环境下，北京、上海部分楼市政策亟需适度纠偏，促进合理住房需求释放。

是否有必要对北京、上海楼市政策进行优化？

房地产链条长、涉及面广，近几年房地产业增加值占GDP的比重为7%左右，加上建筑业增加值占比达到14%；土地出让收入和房地产相关税收占地方综合财力接近一半，占城镇居民家庭资产的6成，房地产贷款加上以房地产作押品的贷款，占全部贷款余额的39%，对于金融稳定具有重要影响，是外溢性较强、具有系统重要性的行业。2022年底，刘鹤副总理强调“房地产是国民经济的支柱产业”，中财办亦强调“要充分认识到房地产行业的重要性”，2023年我国宏观经济的稳定恢复需要房地产发挥更大的稳定器作用。

（1）住房消费是扩大内需的重要抓手

2022年12月，中共中央、国务院印发《扩大内需战略规划纲要（2022－2035年）》，在“持续提升传统消费”中明确指出要“促进居住消费健康发展”，同月，中央经济工作会议为2023年经济发展指明方向，进一步强调“着力扩大国内需求。……，支持住房改善、新能源汽车、养老服务等消费。”

住房消费是我国实施扩大内需战略的重要抓手，特别是住房改善消费或将是2023年各项住房政策着力跟进的重要方向。

（2）防范化解重大经济金融风险，房地产风险是重中之重

2022年中央经济工作会议，将房地产相关的主要内容放在了“有效防范化解重大经济金融风险”中，且篇幅较大，会议指出“要确保房地产市场平稳发展，扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作，满足行业合理融资需求，推动行业重组并购，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，同时要坚决依法打击违法犯罪行为。要因城施策，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题，探索长租房市场建设。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。”

由此可见，房地产风险是2023年中央和监管部门防范化解风险的重中之重，“保交楼”“化解优质头部房企风险”等均是关键内容，要确保房地产市场的平稳发展，供需两端政策支持力度需要进一步加大。全国各地经过2022年高频次放松政策后，多数城市政策空间已经有限，当前需求端政策仍有较大释放空间的城市主要为核心一二线城市。

（3）支持合理住房需求，北京、上海需要发挥示范效应

房地产交易市场的回暖是确保房地产平稳发展的关键，而允许核心城市市场率先恢复，发挥示范效应，是当前促进市场预期好转、提振市场信心的重要举措。北京、上海调控政策较为严格，这些政策都是在市场热度较高时出台的，当下一些政策限制了合理住房需求的释放，需要优化调整。

北京、上海有哪些楼市政策可以优化？ 

由于市场需求旺盛，为避免市场大幅波动，预计2023年京沪调控政策大概率将是渐进式推进。从支持合理住房需求的角度出发，降低购房成本、降低购房门槛是政策优化重要方向，具体包括降低房贷利率、直接降首付或调整普宅认定标准、结合人口变化支持合理住房需求、优化限购政策、降低交易税费等。

（1）降低房贷利率

2022年，北京、上海房贷利率均跟随5年期以上LPR下调了35个基点，目前首套房贷利率分别为4.85%、4.65%，二套房贷利率均为5.35%（LPR+105个基点），京沪为全国范围内少有的二套房贷利率超5%的城市，下调空间较大。

（2）直接降首付或调整普宅认定标准

可通过下调首套或二套首付比例，降低购房门槛。当前北京、上海首套普通住宅首付比例均为35%、非普宅40%；二套普通住宅首付比例分别是60%、50%，非普宅首付比例高达80%、70%，购房者换房门槛非常高。2023年，首套、二套房首付比例存在下调空间，促进刚需和改善性住房需求入市。

提高公积金贷款额度，加大公积金政策的支持力度。换房家庭购房普遍被认定为二套，但京沪二套公积金贷款额度均较低，提高公积金贷款额度，让更多改善性住房需求享受公积金贷款带来的益处，也将有利于促进住房需求入市。

同时，由于目前京沪普宅标准执行时间已较长，适当调整普宅认定标准，有助于需求释放。当前北京、上海执行的是2014年出台的普宅、非普宅标准，伴随着房地产市场的快速发展，目前两地房价较2014年均出现明显上涨，根据中国房地产指数系统百城价格指数，2022年12月，北京、上海新建住宅价格较2014年12月分别上涨约40%、59%，新房平均价格均超过4万元/㎡，二手住宅平均价格均超6万元/㎡。

从普通住宅标准来看，北京五环内的新房、二手房价格低于39600元/㎡或468万/套，上海内环内总价低于450万元/套的住宅已较为稀少（根据中指数据，2022年，北京四环至五环、五环至六环、六环外新建商品住宅成交套总价均值分别914万元、610万元、395万元，上海内环内、内外环之间、外环外新建商品住宅成交套总价均值分别达1726万元、1165万元、537万元），按现行标准，购房者购买的住房普遍属于非普通住宅，首套、二套的首付比例均较高。因此调整普宅标准亦有利于降低购房者置业门槛。

值得注意的是，调整普宅认定标准的难点在于如何确定不同片区项目单价或总价标准，价格的高低也直接影响着受益购房群体的范围以及政策力度大小。

（3）结合人口变化支持合理住房需求 

面对突出的生育、养老、引才等问题，2022年，全国已有多地出台了针对多孩家庭、老年家庭等人群的购房支持政策，北京对于部分老年人群、上海对于人才的住房政策也均有微调，预计未来针对特定人群优化楼市政策仍将是重要方向。

第一，住房政策与生育政策结合。给予多孩家庭更多购房指标、降低多孩家庭购房首付比例等，满足多孩家庭的住房需求；

第二，住房政策与人才政策结合。2022年，上海已经针对部分人才放松了购房政策，2023年，人才的购房支持力度有望延续；

第三， 住房政策与养老政策结合。根据第七次人口普查数据，北京、上海65岁及以上人口占比均超13%，老龄人口众多，为老年家庭提供更多住房支持，将有利于更好地解决当地养老问题。

（4）限购政策优化

基于北京、上海购房群体规模较大以及房产价值高等因素，北京、上海限购政策大幅松动的预期偏弱，但为了解决住宅及非住宅库存过剩问题，针对部分地区或房屋类型等微调限购政策仍是方向之一。

区域层面，截至2022年11月，北京、上海商品住宅可售面积出清周期分别为17.4、5.6个月，但不同区域去化压力差异较大，部分区域库存去化压力大，针对部分区域微调限购政策，在推动市场修复的同时，亦有利于为区域产业导入人口。

非住宅层面，当前，北京、上海非住宅库存量均偏大，去化承压，而北京购买非住宅类项目需要满足购房资格，且2017年3月26日之后的新建商办类房产不得出售给个人，这极大限制了项目去化，调整非住宅类项目的限购政策将有利于促进商办项目去库存。

除此之外，当前北京、上海离异家庭购房均有3年内按离异前家庭总住房套数统计的要求，3年的时间要求限制了部分离异家庭合理的购房需求释放，2023年，调整离异家庭购房的年限要求有助于购房需求释放。

（5）降低交易税费

数据来源：中指数据CREIS（点击查看）

从上表可以看出，北京、上海住房交易的增值税、个人所得税、契税等税费均有一定优化空间，为居民购房降成本。

2022年，北京、上海房地产市场表现相对稳定，但年底受疫情、供给缩量等因素影响，市场活跃度略显不足。2023年，两地楼市政策均存在优化预期，北京、上海政策一旦优化调整，市场预期有望逐渐恢复，对全国市场预期的好转亦将带来积极效应。