近期，厦门大学教授、中国城市规划学会副理事长赵燕菁接受采访，谈城市和住房问题。
01 城市建成后，真正残酷的竞争才刚刚开始
1. 卖地是土地金融而不是“土地财政”
中国的很多的问题其实就在于我们对于土地财政概念理解其实是有问题的。过去40年，中国土地融资建设了大量的高价值的基础设施，机场、火电站，码头，包括道路管线等等，因此这个阶段卖地本质上是一种融资，卖地收入的本质是向未来借钱。
我们之所以把它理解成为财政，（是因为）很多政府把卖地的钱当做收入直接给花掉了，甚至有些地区一开始还提出要把土地财政纳入人大的监督和管理。但实际上这个观点是非常错误的，政府卖土地的收益不是它的收入，而是它未来收益的体现，是一种金融。
所以如果我们一开始给土地财政命名时，就命名为土地金融，那么我们今天很多问题都会迎刃而解：政府不会把土地收入直接当做自己的现金流收入，当做税收、当做财政来处理。
但“土地财政”把我们导入了一个很重要的误区——所以现在我们看地方政府凡是想干点什么事，就靠卖地，如果它想建基础设施，卖地；如果想建一个标志性工程，卖地；甚至工资发不出去了，还是卖地——万事不决，卖地解决。
同时我们也要看到，卖地很多时候也是必要的，比如说基础设施，因为在没有基础设施的时候，政府就不可能招商引资：你连路都没有，桥都没有，水都没有，谁会来？
所以这些是需要的，但是如果你要建过多的学校、医院，甚至大剧院等等，是需要未来的支出来支撑的，所以你必须同时有税收才行，也就是说必须考虑未来的收益。
2. 未来要看哪个城市更能挣钱
城市发展还是要看未来能否创造税收。某个城市未来为什么能够创造比别的城市更多的税收？公共服务比别的城市更好才可以。
土地金融过去这40年所有的投资，其实目的就是为了让城市今后能够创造更多的税收，能够招更多的商，所以这是目的，并不是达到目的的手段。
那么今后要转向真正的土地财政。土地财政是什么？就是未来要把过去40年修的这些路，修的路、修的桥等等，都要转变成为现金流收入。
如果一个城市未来40年的收入不足以覆盖过去40年的融资，经济就会出现倒退。世界上像中国这样完成城市化重资产的国家其实并不少，但是真正能跨越土地财政这个门槛，进入发达经济体的国家其实是很少的。
过去的成功并不代表未来也可以成功，这就像是一个企业，可以通过巨大的投资把工厂建设起来，但是如果这个工厂不能带来足够的收益，投资就会失败，企业也会破产，而且投资越大，破产的损失也就越大，这就是为什么中国必须尽快把经济的重心从投资转向运营。
这是一个非常艰难的过程，投资减少会带来资本需求的减少，同时对银行乃至货币的生成产生一种非常隐蔽而系统的风险，这些我在《大崛起——中国经济的增长和转型》这本书里面都有详细的论述。
其实一个企业建成以后，真正的残酷的市场的竞争才刚刚开始，其实大家可以发现大多数的企业，最后都会被淘汰，汽车市场是如此，手机市场也是如此，一开始都有很多的企业，到最后就剩下寥寥几家。
任何细分市场，你仔细观察的话就会发现，在最后仅剩下几个超级的巨头。
其实城市也是一样，一开始很多城市都能够依靠卖地、土地金融完成基础设施的建设，但是城市之间的竞争随着城市建成也随之开始，这一竞争不仅不会局限于城市之间，而且还会蔓延到城市群，甚至蔓延到国家之间。
最终也只有几个超级的大都市，以及它周围围绕着这几个超级大都市的城市网络才可以幸存，这就是本书提出来的一个重要的预测。就是中国的城市大洗牌不会在近期结束，而是刚刚开始。
所有的城市都会面临一场新的大洗牌，谁能胜出就要看谁能率先完成转变——从过去40年的资本型增长转向未来40年的运营性增长。
02 房地产市场的最优解
1. 用住房解决家庭初始资本积累问题
房地产在中国经济中最主要的功能，就是解决了城市化启动的时候所需要的资本。
众所周知，城市化之所以重要，是因为政府可以通过城市化来提供公共的基础设施，通过提供公共的基础设施，可以极大地降低所有市场主体的重资产的压力。比如说企业不必建设自己的道路，自己建设电厂，自己建设飞机场，家庭也不必要自己建学校，自己建立医院，这些成本都是非常巨大的。
但是反过来，这意味着公共基础设施是非常重的资产，政府需要大规模的融资，所有工业化国家都必须跨越公共基础设施投资这一巨大的资本门槛。
中国解决这个问题，没有通过殖民掠夺，没有通过对外战争，而是靠的就是通过卖地把未来的收益预支了，然后建设我们的基础设施，然后再通过招商引资获得税收偿还资本。
理解“土地财政”这一功能以后，我们就可以找到房地产市场的一个最优解。
房地产市场的融资可以帮助政府部门解决城市基础设施重资产的问题，也可以帮助企业完成启动所需要的重资产问题，比如说合肥市政府就把土地的收益用来支持京东方的建设，用来投资京东方和其他产业。当然也可以用来解决家庭部门的初始资本的积累问题。
对于城市的家庭而言，只要你住在城市里面，住房就是你最重的资产。住房的价值来源于什么？来源于政府重资产公共服务的投入，因此没有一个政府能够负担得起无偿提供住宅。
但是如果我们看懂了土地财政的金融的逻辑和金融的属性，我们就可以利用这一个市场来帮助家庭部门完成它重资产的形成。这个途径就是我在《大崛起》一书中所建议的先租后售。
2. 正确的“房住不炒”
现在我们说“房住不炒”，不是说抹杀房子的资产属性。当你有了一个房子可以住，为什么这个房子就不能成为你资产的一部分，为什么不能你住的同时让它成为你的财富？
那么当初为什么提出房住不炒呢？针对的主要是炒得太过分了，而完全压倒了住的功能。所以我们现在提房住不炒，是要恢复两者之间的平衡，而不是用一方取代另一方。
其实改革开放之前，我们的住房制度就是只有住没有炒，结果导致了房地产严重的住宅短缺，这是一个严重的教训。真正正确的房住不炒是什么？就是要纠正前一个阶段这个房子最后变得只炒不住了，而不是回到以前的只住不炒。
所以房地产改革方向不是一个二选一的问题。我在《大崛起》这本书里面提出来的建议把住和炒结合起来，也就是我一贯主张的先租后售，既满足了居住的需求，又能够让住房成为人们财富的一部分。
计划经济时代只住不炒，最大的问题就是没有办法以住房作为抵押进行融资。
所以我们发现那个时候的住房，虽然强调住，但严重短缺，而一旦低价的保障房过一段时间以后，能够允许它比在市场出售，这样的话这个保障房就可以成为一个安全的抵押品，能够为自身进行融资。
毛泽东同志曾经说过“不解决桥或船的问题，过河就是一句空话”，住是过河，炒就是船或桥，把住和炒对立起来，就好像把桥和船和过河对立起来是一样的。
房住不炒的本意是不能够把桥或船作为目的而忘记了过河这个目的，而并不是要毁掉船或者这个桥。
实践其实已经表明，去掉住房的资本属性，不仅不能自动解决住房保障的问题，反而会使得住房保障的资金本身成为了问题，这就是我们现在为什么金融系统近期连续出台一些政策，努力恢复房地产市场资本属性的一个重要原因。
03 年轻人应该选大城市还是小城市？
这个问题非常有意思，很多人都关心这个问题：未来应该选择在一个什么样的城市？房地产其实和社会上需求和供给大的形势相关，关键看我们的城市有没有新的机会。
如果新的经济机会是在大城市里，价成本再高，我们也会去大城市，因为大城市能创造新的机会，但是如果我们的经济增长没有新机会了，个人没有新目标，没有能够赚钱的机会，这个时候你的选择是什么？你一定选择减少成本。
这个时候很多人的选择就会是哪儿便宜去哪，想躺平不需要在北京躺平，可能要跑鹤岗去躺平。
所以，年轻人往什么样的城市走，取决于两方面。
一方面，哪个城市未来机会多？另一方面，你追求的主要是赚钱还是省钱？如果你更想赚钱，还是要去大城市，在小城市是不可能赚钱的。但是如果你想省钱，可以去小城市。
某种程度上讲，到底选择什么样的城市，取决于整个社会提供给年轻人的机会是多了还是少了。
芜湖楼市2022-12-30 09:05:43
