根据我国促贸会发布的《2022年第二季度中国外资营商环境调研报告》显示，2022年二季度维持和扩大在华业务规模的外企占比合计达到91%，意味着绝大部分外企想要继续在我国扎根投资，这些外资中，不少外资朝我国房地产展开部署，分别来看：
全球资产管理规模超过2.4万亿美元的美国高盛资产与森瑶中国成立合资公司，计划首次投资6.75亿元用于收购、开发、运营一线城市和核心城市的工业、物流、冷链等基建项目。
全球资产管理达到7500亿美元的加拿大资管公司，博枫资产对上海杨浦区新江湾城的嘉誉云景项目完成收购，总面积约4.2万平方米，收购后定位做上海高端租赁公寓，要知道新江湾城区域房价超过6万元/平方米，意味着该项目价值达到25.2亿元。
总部位于美国的铁狮门早在2008年就开始部署，曾以67.517亿元拍下上海“地王”—新江湾城F地块，随后在2021年，一边与新长宁集团合作开发上海市长宁区的商业综合体，又一边在北京斥资21亿元收购北京辉盛阁国际公寓，还与首钢基金在北京联手开发六工汇购物广场。
日本排名第一的开发商大和房屋，2021年底在苏州第三轮土地拍卖中，以25.5亿元的价格竞下苏州高铁新城地块，而在今年7月份，由大和房屋开发的江苏常州“大和·玖越”楼盘正式对外亮相。
新加坡的凯德集团，在近两年也加大了进军房地产的步伐，先是在2021年4月份花36.6亿元在上海收购数据中心园区，随后10月份分别在上海、昆山、武汉、成都四地收购总价值16.81亿元的物流资产，今年的10月17日，凯德集团子公司更是以20.37亿元成功拍下北京博瑞大厦。
从这些外资企业“入侵”我国房地产的方向来看，不仅仅盯上了我国物流、综合体、长租公寓、数据园区、写字楼等商业地产，还对卖房子感兴趣了，一直以来，外资在我国的房地产投资中，都主要以写字楼、商业综合体为主，现如今却开始投资住宅地产，改变之大，不由得让人浮想联翩，我国房价不是已经很高了吗？为何外资还对卖房子感兴趣呢？是否背后还有更大的预谋？事实上，外资“全面入侵”我国房地产，有2大原因，很现实。
原因一：国际局势紧张，外资需要寻求资金避风港
外资企业，对国际环境的变化尤为敏锐，越是经历大浪淘沙的外资，越需要为资金安全寻找庇护所，从俄乌冲突爆发以来，北约和俄罗斯的关系愈演愈烈，作为全球第二大军事强国的俄罗斯，面对挑衅并不示弱，竞争的国际局势短期难以得到缓解。
而我国作为全球第二大经济体，在国际问题上一直保持着“不站队、不加油”的对外政策，且在军事上有强大的震慑能力，可以说，我国是全国少有的具备避风港特征的国家。
房地产作为现代文明不可或缺的产物，有资金蓄水池的称号，加大我国房地产具备特有“不倒翁”特征，更坚定了外资投资房地产，之所以具有“不倒翁”特征，主要还是在于房地产与大部分人利益深度绑定，比如央行对城镇家庭调研结果显示，城镇居民家庭中74.2%的资产为住房资产，75.9%的负债主要来自于买房；又比如地方城市对土地财政深度依赖，根据2021年全国各省土地出让收入与财政收入的占比来看，江苏、浙江、湖南、湖北、福建、山东、安徽、四川、贵州、重庆、广西、河南、吉林13地土地财政依赖程度均超过50%，除此之外，房地产还影响着全国超过7000万人的就业。
基于房地产在我国的特殊性，在面对楼市震荡时，宏观调控层面并不会袖手旁观，稳楼市的主基调短时间内不会改变，通过2022年以来出台的降低购房门槛、降低信贷成本、降税费、提供购房补贴等宽松型楼市政策可以看出，房地产是我国众多产业中不支持崩盘的产业。
基于以上原因，一方面在于我国经济环境良好，不容易受到国际局势影响，另一方面房地产在我国具备“不倒翁”特征，使得外资对房地产尤为肯定。
原因二：作为全球人口最多的国家，我国潜藏着巨大消费需求
前文我们提到，外资“入侵”我国房地产，覆盖方向全面，不仅包含商业地产，还对卖房子也感兴趣，除了我国经济大环境稳定以外，还与我国潜藏着巨大消费需求有关。
最新的《世界人口展望2022》数据显示，中国和印度总人口均超过14亿人，到目前为止，我国人口数量仍比印度高出1400万人，虽然差距并不明显，但是人均GDP的悬殊巨大，2021年我国的人均GDP达到1.2万美元，预计2022年将达到1.3万美元，在世界排名从2000年的134名提升到2021年的60名，而印度在2021年人均GDP仅为2277美元，占我国人均GDP的19%，世界排名仅从2000年的160名提升到2021年的143名，可以看出，我国不但人口基数大，生产效率还较高，这也决定了我国潜藏着巨大消费需求，分别从商业地产和住宅地产来看：
商业地产方面
由于部分开发商对商业地产的开发经验不足，导致不少商业综合体出现资金链断裂现象，这无疑是一次抄底机会，在商业地产中尝到甜头的万达集团董事长王健林，就在2022年以来多次“买买买”，当然，资本雄厚的外资也不会放过这次机会。
至于那些物流园、数据中心园区、新兴产业园区、工业园区，属于国家重点招商引资产业，不仅拿地便宜，还享受税收优惠，类似高盛、普洛斯、摩根士丹利外资，早在2008年金融危机时期就开始布局。
住宅地产方面
近两年以来，以凯德集团和大和房屋为代表的外资公司开始盯上我国住宅地产，所选的城市，均以经济发展迅速的城市为主，比如成都、武汉、苏州，这些城市的住房需求旺盛，长远来看，改善型商品房仍有不小的消费市场，特别是豪宅级别的商品房，不一定非得挣普通人的钱，有时候，针对性发展比全面开花更重要。
总结
综上所述，外资“入侵”我国房地产，从商业地产角度看，具有抄底之意，而从住宅地产角度看，就不一定了，外资对卖房子也感兴趣的原因中，主要还是在于有信心提升房子价值，比如从物业管理方面、硬件设施方面、户型设计方面、公摊面积方面等做出升级，从国家支持外资引进可以看出，当下的环境，外资入场不见得是坏事。
芜湖楼市2022-11-08 02:00:00
