楼市梦回2015？新一轮浪潮即将来临

长沙、苏州、南京、无锡......近日，各地不断调整楼市的调控政策，下掉房贷利率、放松限购等手段层出不穷，一波又一波的刺激着人们到神经，其核心无外乎两字：“松绑”。

这一幕佛回到了2015年，当年正是在各种调控政策的轮番刺激之下，楼市成交量在2016年彻底爆发。同样的情况会在今年重演吗？这一轮宽松政策下来，会不会导致和2016年那波一样的暴涨？

我们常说一个概念，叫“量在价先”，当成交量增长到一定水平且持续一段时间的时候，价格也随着开始出现上涨。以历史为鉴，我们可以看到，当国家鼓励你买房的时候，通常都是买房的好时机。因为大量宽松政策的密集出台，代表着楼市已经阶段性触底。

还记得去年爆火的“房地产税”吗？2021年10月，人大授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作。消息出来后，大家都一直在猜测：首批试点城市有哪些？房地产税什么时候开始征收？结果却是“今年内不具备扩大房地产税改革试点城市的条件。”从的楼市环境看，自去年下半年开始，市场热度不断下行，这种情况下如果强行推进试点，显然不利于行业的稳定。维护房地产稳定发展，不仅仅是要防止房价暴涨，让没买房的人顺利上车，也要防止房价暴跌，维护经济金融系统安全。

所有的手段，最终要为经济发展服务，理解了这个逻辑，就能明白当下我们的房地产政策。今年的GDP目标定在+5.5%，深圳一季度是+2.0%，上海是+3.1%，二季度上海肯定是大滑坡。即便如此，10月份有个重要的会议，老板们反复强调，稳增长的任务要完成。所以，原先怎么打压房地产，现在要怎么还回去。

房地产税推迟、房地产重新被定义为“实业”、各地偷偷摸摸地放开限购政策......这是一个循序渐进的过程，从哈尔滨等一些三线城市放开限购，到无锡增值税免征年限5年改2年，政策底已现，市场底不远了。

有人担心，这一轮宽松政策下来，会不会导致和2016年那波一样的暴涨？其实大可不必，如今的市场与7年前已经不可同日而语，我们在研究2015年时，市场有明显几个特征：需求旺盛、大家拥有“房价一直上涨”的信仰、裤兜里有钱（居民杠杆低，储蓄率高）。再来看今年的市场：大多数城市的房子够住了，人们心中，“房价永远涨”的信仰崩塌，炒房城深圳房价冰封，众多三四线城市，甚至像郑州、青岛、沈阳、天津这样的二线大城，房价阴跌了好几年。上一轮大潮，很多家庭背上了杠杆，但这几年工资收入未见增加，反而疫情导致收入充满不确定性，压制了购买力，再加上“房住不炒”的大背景，中国楼市已经没有了全面“暴涨”的温床。

结合当前政策与市场环境来看，对于自住购房者来说，利用利率下行的机会，降低自己的上车成本，才是最实在的。