[摘要] 楼市新政的出台迅速为市场注入暖流，“五一”假期多个楼盘项目出现了热闹行情。据相关机构的监测数据，“五一”期间，全市重点楼盘访客达14869批次，认购房源1529套……
“五一”前夕，惠州市住房和城乡建设局联合市自然资源局、市住房公积金管理中心等6部门发布《关于促进房地产业健康发展和良性循环的通知》，惠州楼市时隔10个月再出新政。全域移出限购片区、公积金支付首付再优化……多措并举保障市民合理购房需求。
楼市新政的出台迅速为市场注入暖流，“五一”假期多个楼盘项目出现了热闹行情。据相关机构的监测数据，“五一”期间，全市重点楼盘访客达14869批次，认购房源1529套，均实现翻番表现。碧桂园、合生、星河等企业均取得破亿元的交易业绩。
惠州房地产市场在新政后的表现是短暂回暖，还是已吹响继续上行的号角？
“惠六条”注入信心
行业各类主体吃了“定心丸”
今年初以来，曾经低迷的房地产市场陆续出现回暖。惠州市住建局等6部门4月30日联合印发《关于促进房地产业健康发展和良性循环的通知》，大亚湾区、惠阳区移出重点限购片区，公积金可提取支付首付款等措施落地，惠州楼市迎来久违的暖意。
“‘惠六条’是及时雨，给行业各类主体都吃了一颗定心丸。”惠州市房协副会长、世联行粤东公司董事总经理周玉仁介绍，在各地政策的优化调整中，房地产行业的重要性被明确，国家层面也表态支持合理的购房需求，惠州及时出台政策释放利好。
惠州楼市新政一经发布，积极效应迅速传导至动态的销售市场。
据惠州市官方数据发布平台惠民之家的统计数据显示，5月上半月，两周的全市新建商品住宅网签套数为659套（7.41万平方米）和1021套（10.97万平方米）。继去年底出现翘尾行情后，市场时隔近5个月再度出现单月破1000套的交易表现。
相比存在一定滞后性的网签数据，市场机构监测的重点项目动态交易情况则表现得更为明显。“五一”期间（4月30日-5月4日），全市来访客户量为14869批次，单个楼盘平均来访量80余批次，对比4月周均量上涨178％；在认购方面，假期5天认购1529套，对比4月周均上涨290％。在县区认购数据方面，增幅的为惠城区，环比增长262％，惠东滨海和仲恺也均实现翻番。
延伸到楼盘项目，记者从惠州市房地产业协会了解到，据协会“五一”后收集的会员单位假期销售数据，碧桂园、合生创展等企业均依托多项目取得破亿元的成交，金裕星河梧桐湾、泰丰千湾汇、方直星图等项目则依托新场活动的开展吸引了大量客户选购，取得乐观交易表现。
“五一”期间在惠博沿江路楼盘奥林匹克花园置业的夏先生表示，“自己并非新客户，前前后后已经来看过三次，只是一直有些犹豫，新政让自己下了决心。”他介绍，本来就有换房的打算，房子早就看过了，自己和家人都较喜欢，刚好有这么一个契机就定下来了。
“‘惠六条’集中于解绑惠阳大亚湾片区的限购，有很强的地域性。对于市场而言，最重要的还是传递了市场信心，让楼市的暖风吹到了惠州市民的‘家门口’。”周玉仁介绍，这将为低迷期的市场重构信心注入活力，坚定市场交易主体入市推售和置业的决心。
房企热情高涨
政策利好作用于市场还表现在企业推售热情高涨。
梳理惠州市住建局预售许可证监管平台信息，在过去的一周，惠州有佳兆业东江新城、华润万象天汇、金盛丽景2期等8个楼盘领取9个预售许可证，推出1550套新建商品房源。
“春节以来，开发企业从低迷周期里走出，随着市场发展不断推售新品、举办活动，加大折扣优惠等，吸引客户的关注。”惠州市资深地产评论人士余鹤皋称，新政刺激了企业在“五一”假期后加快推售脚步，但市场活力早已经释放。
从动态的市场供应表现可以看到，全市1—4月月度新增住宅供应房源分别是：5991套（60.94万平方米）、712套（8.49万平方米）、3934套（43.32万平方米）、10327套（109.84万平方米）。自年初1月的翘尾市场以来，从2月开始，市场供需表现正快速上扬，在“五一”前的4月更是突破1万套的单月供应高位值。
值得关注的是，这一局面在“五一”假期前夕更是出现了扎堆的行情。在假期前三天（4月27日-29日），深房林馨苑、德润天禧、景富双湖湾等20个项目领取新批次预售许可证，集中推出了超3000套新房源。
“‘五一’是楼市的传统交易黄金周，企业在这个节点推出新产品是意料之中。”4月24日、27日两度推售的方直星图项目营销负责人胡鹏介绍，在暖周期的时候，时时刻刻都是卖房的好时机，但目前的市场状况，营销节点就那么几次，企业必须好好抓住，争取快速交易和走量。
谈及新政的影响，胡鹏表示这是企业收获的节日礼物。“推售新房源尽管是既定策略，但能够取得怎样的成效心里没底，4月30日新政出台，‘五一’假期迎来了久违的火爆局面。”他介绍，楼盘假期以来一直保持着比较高的客户上门量，房源去化速度超出了公司预期，并在5月11日再次领取了新批次的预售许可证，加推了145套新房源。
“惠州楼市发生的变化，‘惠六条’起到了催化剂的作用。”余鹤皋介绍，以往每逢假期，尤其是小长假都是楼市交易的好时机。开发企业通过积极推售，开展营销活动，吸引和承接了市民出行的部分需求，也给了交易双方双向了解和选择的良机。
结合自己的调研数据，余鹤皋指出，从交易样本来看，已有意向的客户数量占据绝大部分，“以前可能看了好几轮，也有了意向项目和户型，但迟迟无法下决心，新政的出台则给了市民做选择的信心。”
市场稳步回暖
新政带旺惠阳大亚湾楼市
梳理惠州楼市今年以来的交易表现发现，前4个月全市新建商品住宅网签数据分别为：4210套（45.82万平方米）、2264套（23.54万平方米）、3452套（38.27万平方米）、3940套（43.31万平方米）。尽管春节后市场销售表现一直处在爬坡进程，但单月交易规模仍处低位。
“随着新政有效落地，惠州楼市即时成交会在一定程度上提升，但希望市场短期内实现回暖并不现实。”专家认为对于市场仍要保持耐心。
他介绍，在当前的疫情防控环境下，购房需求的大规模释放仍将是刚需群体的精准需求，购房自住仍是主导，投资性或可延后的居住需求仍将继续等待时机。政策面的改变是一个逐步传导的过程，会对市场供需主体产生一定影响，但市场大环境并未改变。
市场发展的方向在哪里？周玉仁表示，“惠六条”的施策重点将有望开启市场的发展前景。“去年以来，惠州楼市已经历了近一年的低位徘徊行情，部分问题随之产生，新政出台意味着对前期市场问题的集中性调整和优化。”他介绍。
记者注意到，“惠六条”通过将大亚湾、惠阳移出重点限购片区，市民可提前提取公积金支付首付款，以及要求商业银行合理确定首付款比例和利率等措施，从房地产信贷、公积金支持、优化预售资金、提升出让地块品质、完善住房销售政策、提升购房便利度和居住品质等方面，有效保障市民的合理住房消费，维护市场的平稳健康发展。
聚焦市场表现，结合惠城、仲恺以及惠东、博罗等县区市场“五一”上门客户数量的走高，市场信心增强提升了刚需置业客户的入市信心。更为值得关注的是，被移出限购重点片区的大亚湾和惠阳，有望迎来市场的回升。
周玉仁介绍，在过去半年多的时间里，限购措施尽管有效平抑了阶段性的过热供需，但也抑制了市场的活力，带来了市场的低迷。
“被移出重点限购片区，信贷环境重新恢复合理标准，有望带来惠阳和大亚湾区域市场的逐步恢复。”周玉仁介绍，惠阳和大亚湾当前已成为了承接深圳住房保障群体的片区，大量在深圳工作的市民在此安家成为常态。
新政发力对人才安居的支持同样值得关注。随着公积金支取支付首付和人才政策的实施，在惠就业职工、在惠人才安家置业的脚步将不断提速，为市场注入新动力。据惠州市住房公积金管理中心统计数据，去年底施行公积金人才优惠政策后，截至4月30日，已受理人才贷款优惠业务151笔、9500.6万元，进一步活跃了住房需求。
“城市的产业集聚形势不断增强，意味着城市对产业和人才的引力不断增加，大量企业和职工入惠，将为市场注入持续的活力。”专家介绍，当前惠州正在深度融深融湾，加速建设更加幸福国内一流城市，城市的轨道交通、产业平台建设等都在快速发展，城市源源不断的发展活力将为房地产市场持续带来发展的动力。
观察眼
城市发展潜力是惠州楼市“压舱石”
4月30日，惠州市住建局联合市自然资源局等六部门发布《关于促进房地产业健康发展和良性循环的通知》，取消限购、提取公积金支付首付、合理确定首付款比例和利率等全面施策，促进行业的良性循环和健康发展。
自2016年以来，楼市调控新政出台往往意味着对市场热度的降温。当前楼市正处在近10个月的低位行情，新政承担着拉升市场供需，重新构建市场信心的使命。
新政的出台算是惠州楼市较长时间以来的利好消息。新政发布后，经南方＋等媒体报道，惠州开发企业、中介机构及相关行业的从业人员一片欢欣鼓舞，迅速引爆社交媒体圈。
从市场行情可以看到新政效用非常显著，“五一”假期，全市重点项目来访客户14869批次，单楼盘平均来访80余批次，认购房源1529套，各个县区均出现了热闹交易表现，碧桂园等企业更是快速取得破亿元的成交业绩。可以看到，市场信心正在回归，市民置业和企业推售都变得果决。与此同时，问题并未完全解决，相对于政策层面的松绑，疫情环境和行业资金流动性困难仍在持续，市场有了向好发展的基础，但仍面临着社会各界低欲望的投资消费预期实际。
相关专家在谈及惠州楼市的动态变化时认为，当前的市场变化仍属于新政刺激下供需的短暂集中释放，而市场大环境则并未改变，惠州楼市低位震荡徘徊的行情在常态化疫情防控环境下还将持续一段时间。
尽管当前的惠州楼市正处在新政效用释放周期，供需交易表现呈现出上行行情，但专家的阐述显然是实情。如何守护好来之不易的市场信心？笔者认为，楼市各方主体需将眼光放长远，稳固好企业既定的营销策略和产品推售节奏，依托政策红利积极走量去化，争取有效的交易业绩。
同时还需看到，在楼市调控措施陆续得到调整优化的背景下，惠州楼市正迎来轻装上阵的良机。随着周边城市疫情防控稳步取得成效，城市间交流交往恢复，市民消费信心回归，惠州楼市作为粤港澳大湾区内的置业价格洼地，将逐步迎来周边市民密集置业的进程。
最重要的一点是，市场投资和置业主体应重点关注城市持续的发展活力。在赣深高铁、广汕高铁等轨道交通项目陆续推进和通车背景下，惠州深度融深融湾，大产业大项目落地，实体产业的加速发展正带来人才引力的持续加强，这也成为惠州房地产市场发展最坚定的“压舱石”。
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优化预售资金监管
释放惠州楼市活力
作为防止楼盘烂尾、保障购房权益的有效机制，资金的有效管控保障了预售房屋后续的建设完善，但房源交易回款无法支配，开发企业资金活力被约束的质疑也一直存在。
如何在保障购房市民权益和维护企业资金活力间实现平衡？惠州市住房和城乡建设局近日发布《关于实施商品房预售资金监管额度管理的通知（征求意见稿）》（下称《通知》），拟通过精细核算、分类管控以及引入银行保函等措施，在确保资金专款专用，保障项目竣工交付的同时，激发市场活力，推动市场平稳健康发展。
压实预售资金监管额度
确保楼盘安全交付
“调整施策方向聚集预售资金监管额度，将更有效地实现监管资金的功能化，充分发挥监管资金的效用。”市住建局相关负责人介绍，调整过后的措施将更加聚焦于功能性，明确保障项目竣工交付的基础，对资金实施更灵活的分类管理。
对比既有的规定，通知首先对商品房预售资金监管额度标准进行了界定。明确监管账户中确保项目竣工交付所需的资金额度，在标准计算环节，监管额度为3300元／平方米×项目建筑面积（含地下室等需同步交付工程建筑面积）×120％；交付标准为精装修的商品房项目则相应增加监管额度：1000元／平方米×项目预售面积×120％。
“按照这一标准基本都能够覆盖企业的后续建设资金需求，特殊情况监管部门可以根据实际情况适当上调监管额度。”上述负责人介绍，确保项目交付的基础，在这个前提下，监管账户的额度外资金使用将进一步灵活。
记者注意到，在监管账户内的累计进账资金达到监管额度后，房地产开发企业可以申请将超出监管额度的资金用于项目预售前已支付的工程建设费，占地范围分摊的土地购置费，预售前已支付的税费、行政事业性收费，开发企业代缴的住宅专项维修资金，项目开发建设的开发贷款本息，以及项目营销费用等支出。
“企业在支取账户资金用于工程外费用的同时，还需提交账户资金优先保障同施工许可证对应的其他非预售项目建设的用款计划，确保项目的配套设施等也能够充分完善。”市住建局相关负责人介绍。
搭建银行保函机制
用活预售资金释放市场活力
除了在深化监管资金额度管控、压实项目交付目标上发力，未来惠州房地产开发企业还将有望通过使用银行保函替换预售资金，更有效地发挥资金的市场效力。
“商品房预售的资金均需存入监管账户，很多时候实际资金远远超过后续工程所需费用，在压实必要的监管额度后，引入银行保函机制，银行为开发企业及项目做担保代替资金，能够切实让资金灵活用起来。”一名长期关注惠州楼市的人士介绍，这将有效为企业资金松绑。
具体到实施环节，通知要求保函内容约定必须要包含出具日期、房地产开发企业信息、监管银行、监管账号、担保金额、连带责任等内容，且要求保函出具银行在保函期限内承担不可撤销的连带责任，不得以任何理由对抗索赔的请求。
同时，《通知》将能够进行承保的银行机构予以明确。应为惠州市行政区域内设立营业机构的国有控股商业银行、性股份制商业银行，城市商业银行、农村商业银行。对于由外地银行出具则要求在惠州市同银行成功转开办理保函业务后，由转开银行作为保函的承兑银行。
此外，为确保引入保函机制的同时切实压实项目交付的责任，该文件在涉及赔付权责层面要求在保函有效期内，监管项目企业存在拖欠监管项目建设费用以及出现质量问题、违约、项目交付等违法违规情形时，监管部门可向监管银行发出索赔通知，银行收到通知后于1个工作日内通知保函银行见索即付。保函银行于3个工作日内将索赔资金存入监管银行的监管账户，确保项目的建设落实。
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