十五年蝶变：从助力到主力，从幕后到台前

1、行业变化：从“助力”到“主力”，从“附属”到“担当”

图：物业管理行业价值成长示意

十五年，物业服务已经从开发企业的业务保障部门成长为独立的行业板块。

十五年，百强企业引领行业逐步从主要依靠基础物业服务费收入的微利经营模式向规模化、智能化、多元化的创新模式发展，物业服务企业在管理规模、经营业绩和盈利能力等方面都获得了快速提升，引起了市场前所未有的高度关注，房地产存量时代，物业服务被市场视为房地产行业的“未来”。

十五年，百强企业从服务社区到参与社会治理，承担起越来越多的社会公共服务职能，特别是在疫情防控方面，百强企业竞显责任与担当，创造了行业光辉而伟大的动人时刻，赢得了全社会的认可，行业的社会地位显著提升。

2、资本变化：上市企业数量近60家，总市值近万亿

十五年，物业百强企业在资本市场从无到有，物业管理行业在资本市场从青涩走向成熟。截至2022年4月底，物业管理行业上市企业数量已达到59家，其中港股上市企业55家，A股上市企业4家，行业板块市值时突破万亿元，涌现出碧桂园服务、中海物业、保利物业、绿城服务等企业，个别企业的市值甚至超过了开发母公司。 

3、业务变化：从“基础”到“多元”，从“社区”到“城市”

十五年，百强企业从最开始主要提供“四保一服”基础物业服务到后来通过积极拥抱智慧科技、牵手资本市场，创造出了属于自己的更大舞台：开辟多元社区增值服务、把握非住宅业态机会、发力商业运营领域、涉足城市服务万亿蓝海、参与老旧小区改造等，百强企业发展每一步都迈得铿锵有力，踩在了时代发展的足迹上。

4、人才变化：从“内生”到“外引”，群英荟萃共谋发展

在行业品质化、精细化发展的背景下，百强企业的人才结构持续优化，促进了企业服务效率的快速提升，保障行业长期健康发展。2021年百强企业员工中拥有本科及以上学历的人员占比达到11.82%，较2007年提升了7.28个百分点，与此同时，高中以下学历的人员占比从2007年的54.92%稳步下降到43.24%，降低了11.68个百分点。百强企业人才学历结构的“一升一降”见证了物业管理行业发展的不断突破、革新。

图：2007年与2021年百强企业员工学历结构对比

5、企业变化：市场竞争大浪淘沙，百强企业淘汰率高达56% 

“浪花淘尽英雄”，过去十五年是物业管理行业狂飙突进、快速革新的重要阶段，十五年的大浪淘沙，百强企业淘汰率高达56%，行业竞争激烈。分阶段来看，2007-2013年、2014-2020年和2021-2022年百强企业留存率分别为38%、51%和72%，递增的留存率表明百强企业的阵容逐渐稳定，强者恒强的市场格局正在形成。

图：中国物业服务百强企业十五年淘汰率和各阶段留存率

1、与空间共生，横向完善城市布局，纵向拓展业务边界

（1）从区域到，百强企业进入城市数量创新高

十五年间，百强企业持续优化自身空间布局，并取得了显著的成效，进入城市数量均值由2007年10个增加到2021年的35个，增长了2.5倍；单个城市管理项目数量均值由2007年的4.6个增长至2021年的7.3个，几近实现翻番。

图：2007-2021年百强企业进入城市数量、单个城市管理项目情况

（2）从社区到城市，百强企业引领空间服务边界拓展

2016-2021年百强企业在非住宅领域的管理面积占比从26.79%稳步提升至33.89%，增长了7.1个百分点。从住宅到非住宅，百强企业服务业态不断拓展，带动物业管理行业服务空间不断向外延伸、突破。紧贴城市发展脉搏，洞察城市发展风向，百强企业在深入积累传统住宅空间及非住宅领域的服务基础上，由点及面，将物业服务的作业面从社区空间扩展到城市空间。

图：部分百强企业城市服务业务开展情况

2、与业主共生，打造高品质、多元化服务，守护疫情下社区安全

（1）品质服务，礼赞生活

物业管理作为准公共服务行业，服务范围涉及千家万户，服务品质直接影响着居民的生活水平和幸福体验。十五年来，物业百强企业紧跟民众美好生活的发展方向，通过不断打磨服务产品、创新服务模式，以高品质的物业服务为民众的幸福生活保驾护航。2018-2021重点百强企业的客户满意度评价连续四年保持在80分以上，并呈现稳步上升的趋势。

（2）增值服务，场景多元

百强企业围绕业主“全生命周期”的不同社区生活场景，纵向精研服务的深度，横向拓展服务边界，打造“全龄化”增值服务产品体系，满足不同年龄段业主对多元社区增值服务的需求。基于业主社区生活场景的多元化，百强企业在提供高品质的基础物业服务同时，持续引领社区增值服务创新，不断探索新的服务场景和业务模式，为促进社区发展和满足业主多样化的社区生活需求增添了靓丽的物业底色。

图：百强企业围绕业主“全生命周期”生活场景提供多元社区增值服务

（3）天灾祸事，勇于担当

“天地不仁以万物为刍狗”，在社会发展过程中难免会遭遇突发的天灾祸事，从2003年的“非典疫情”到2008年的“汶川地震”，再到2020年的“新冠疫情”及2021年的“郑州水灾”，每当灾难来临时，物业服务企业始终选择与民众勇敢的站在一起，共克时艰，特别是在抗击新冠疫情期间，物业百强企业勇于担当，创造了属于全社会的光辉而伟大的动人时刻。

3、与时代共生，从“人文”到“绿色”，持续丰富公共服务内涵

（1）以人文服务构筑社区文化

随着社会的发展，人们对美好生活的向往，已经不再局限于物资生活方面的满足，追求精神世界的富足或价值观认同，成为很多业主和客户关注的焦点，而时代的进步与发展也不仅体现在人民物资生活条件的丰盈上，更体现在普通民众应该拥有鲜活的人文精神。社区作为社会的微单元，是新时代人文建设之重镇。物业百强企业紧跟时代发展步伐，以人文服务滋养社区文化，有效促进社区文明建设与发展。

（2）以绿色服务倡导环保低碳

在我国社会经济发展步入新时期，面对资源和环境的现实问题，物业百强企业果断按下低碳减碳“快进键”。倡导低碳，践行环保，既是物业服务企业作为社会主体应履行的社会责任，也是企业实现高效运营、持续发展的必然选择。

（3）以公共服务助力乡村振兴

党的十九大明确提出“乡村振兴战略”，努力实现“产业兴旺、生态宜居、乡风文明、治理有效和生活富裕”，打造“美丽乡村”，百强企业不负时代赋予的使命，积极投身乡村振兴的伟大事业中。

从幕后到台前，从粗放到精益，已过不惑之年的物业管理行业仍处于快速发展的黄金时期。未来，在新的时代背景下，物业百强企业既将心怀信仰，始终坚信服务改变中国，在纷繁复杂的市场变化中洞察市场潜力机会；也会脚有力量，路虽远行则将至，积跬步而至千里，通过持续挖掘自身资源禀赋，强化企业核心竞争力，引领行业创新求索，携手时代，向阳而生，谱写属于百强企业新的光辉岁月。

1、未来5年管理面积再翻番，市场份额有望接近三分之二

根据“中国房地产业中长期发展动态模型”，结合国内外宏观经济环境，商品房竣工面积、产业园区和医院、学校、交通枢纽站等建成面积，并参考近五年物业管理面积的年均复合增长率6.98%，综合测算得出，2026年物业管理面积将达到355.40亿平方米，未来五年百强市场占有率预计将突破64%，行业集中度显著提高。 

图：2017-2026年物业管理面积及百强企业市场占有率情况及预测

2、企业规模加速分化，10企业市占率或将突破四分之一

按照目前头部企业的扩规模动作，未来5年，预计物业百强10企业管理面积有望继续保持高速增长。我们参考近五年物业百强10企业管理面积增速均值13.93%，结合当前行业加速整合的现实情况，综合测算，预计到2026年，物业百强10企业管理面积总值将接近90亿平方米，市场占有率达到25.10%。

图：2017-2026年百强T0P10企业管理面积及市场占有率情况及预测

3、规模与提效间寻求平衡，国资企业或将发挥主力作用

未来几年，物业管理行业仍将处于加速成长的关键阶段，百强企业一方面会抓住市场的结构性机会寻求规模的快速扩张，另一方面将以更审慎的态度寻求规模增长与效率提升之间的平衡点，将更加重视企业内部资源的协同效应，在此过程中，一批勇于担当、敢于作为的国资企业可能会来到行业舞台中央。

首先，百强企业在行业“规模为王”的信念驱动下，结合战略发展的需要，短时间内不会停下规模扩张的步伐。2021年以来，物业百强企业争先提出未来三五年的规模实现超5-10倍的增长目标，可见扩规模是各家企业尤其是头部企业的主流需求，收并购依旧是企业直接快速获得管理面积的有效途径。

表：部分百强企业未来几年发展计划

其次，受内外部潜在风险因素影响，企业间的收并购行为将越发谨慎，百强企业关注的重点将转向收并购完成后子母公司间及集团内部资源间的协同效应。随着行业集中度的快速提升，百强企业主导的收并购事件总量可能会有所减少，但是行业将会更加期待高质量的收并购事件。并购企业通过与被并购公司的地域协同、业态互补、业务协同和文化协同，将现有资源的利用效果发挥到状态，使被收购企业获得远远超过其独立时期的发展水平，从而达到1+1>2的战略目标，实现集团利益的化。

图：百强企业开展收并购完成后需整合内容

再次，百强企业的规模拓展方向仍将以住宅业态为基础，并且扩展布局多元业态。虽然百强企业具体的业务布局情况主要取决于自身的业务规划与战略需要，但是可以确定的是，住宅业态仍将是百强企业的业务基础，此外商业、办公等为代表的非住宅领域，因其具备物业服务费单价高、收缴率高等优势，将愈发成为企业竞相角逐的黄金赛道，值得百强企业优先布局。

最后，国资背景的物业百强企业将加速崛起，物业服务企业国家队会来到行业收并购和企业战略合作的舞台中央。当前地产行业发展承压下行，潜在风险传导至关联物业服务企业，导致相关企业运营不确定性加大。相对而言，国企和央企对企业发展风险的把控相对更加严格，运营相对更加稳健，面临的潜在风险较小，抗风险能力较强。此时出手，恰是实现企业高质量收购的绝佳时机，能够帮助企业实现快速扩张。例如，具有国资背景的华润万象生活就曾明确向市场公布了自己的发展目标：在我国十四五规划末期，即2025年，管理面积达到4亿平方米以上，开业购物中心150个左右。在明确规模扩张目标后，华润万象生活相应的市场动作也已及时跟上，在2022新年伊始宣布将以不高于10.6亿元的代价全资收购禹州物业，作为国资背景企业率先打响了2022年物业管理行业收并购的枪。

1、夯实物业服务品质，筑牢企业运营根基

未来五年，物业管理行业仍将加速整合，企业之间围绕多方资源会展开更加激烈的竞争，面对环境与市场的双重高压，百强企业在扩张规模的同时，将会更加聚焦服务品质，着力构建以客户为中心的产品和服务体系，稳步提升服务质量，牢筑企业运营根基。

2、智慧科技方兴未艾，激发行业创新活力

“科学技术是生产力”，过去几年，物业百强企业积极拥抱智慧科技，引领行业掀起了智慧化建设的浪潮，未来几年，物业管理行业可能将迎来与智能科技加速融合发展的价值爆发期，从服务人员角色定位的转型升级，到企业管理工具的创新应用，再到行业服务体系的优化革新，智慧科技赋能下的物业管理行业创新发展潜力十足。

图：中国物业管理行业基层从业者角色转化情况

3、人均效能持续提升，营业成本率稳步下降

物业管理行业作为劳动密集型行业，大部分员工主要聚集在基础物业服务领域，随着物业服务企业智慧化建设的推进，机器取代人工成为可能，企业运营效率更高，精细化管理成为可能，此外随着企业多种经营业务的快速发展，更高利润率的增值服务不但能够摊薄物业服务企业的整体运营成本，更能促进企业经营效益整体水平的提升。 

图：2017-2026年中国物业百强企业人均效能变化及预测情况

根据当前物业管理行业发展的现实条件，并结合百强企业近五年的人均效能变化情况综合测算，未来五年，百强企业人均管理面积将由2021年的9636.33平方米增长至2026年的15430.50平方米，增幅约为60.13%，人均产值由22.68万元增长为39.29万元，将再扩大约0.73倍。

图：2017-2026年中国物业百强企业营业成本率变化及预测情况

智慧科技与物业管理行业的加速融合，有助于帮助百强企业实现降本增效的目标；行业不断提高的市场化水平，有利于百强企业实现更高的品牌溢价；此外，增值服务和多种经营业务的快速发展，有可能吸引百强企业尝试更高利润率的业务。综合各项因素，未来几年百强企业的营业成本虽然可能将保持高位，但企业的营业成本率值有望继续下降，保守估计到2026年百强企业的营业成本率为73.82%，企业运营效率提升显著。

1、多种经营潜力释放，成就增长第二曲线

过去几年，物业百强企业在多种经营方面进行了很多勇敢的尝试和广泛的布局，已经形成了丰富的积累，未来几年，将是百强企业多种经营潜力释放的重要阶段，企业发展将在追求务实和创新之间寻求平衡，并激发商业模式创新的活力，为企业的长远发展提供持久驱动力。

（1）多种经营大有可为，未来收入占比或近三成

在利好政策和资本市场的推动下，百强企业继续积极拓展布局多元增值业务，探索和打磨高创收的盈利模式，并提高企业运营效率，增强企业盈利能力，实现多种经营收入占比稳步提高。2017-2021年，百强企业多种经营收入贡献度从18.20%提升至23.77%，且呈现逐年上升的态势；未来，百强企业的增值服务收入仍将保持稳定增长的趋势，预计2026年，百强企业多种经营收入均值将达到6.48亿元，对营业收入的贡献度将从当前的不足24%提高至28%以上。

图：2017-2026年中国物业服务百强企业收入结构情况及预测

（2）基于市场多元需求，商业模式寻求创新

目前，物业服务企业之间的竞争主要聚焦在规模、效益及运营等层面，企业竞争看似风起云涌，行业创新实则波澜不惊，未来，企业围绕商业模式创新展开的竞争才真正会成为滋养行业持续发展的一湾活水。

物业管理行业朴素的创新之路经历了从管理“物”到服务“人”，再到赋能“空间”，每一步都伴随着物业服务企业对服务对象的深刻认识和重新定义；未来，企业商业模式的创新需统筹起包括服务对象在内的更多要素，可能将会主要围绕智慧物业和增值服务生态两方面展开竞争。

图：不同层级物业服务企业围绕智慧物业开展商业模式创新的策略

基于消费升级的需求，物业服务企业的商业模式创新可以聚焦社区增值服务生态，在这方面，行业先驱已经进行了很多尝试，但目前的实践仍多局限于互联网商业的社区化，在商业模式方面尚未实现真正的创新。未来，物业服务企业需要针对社区的独特生态打造出差异化创新增值服务体系和独特产品，也许在不久的将来，物业百强企业基于社区增值服务的商业模式将会迎来新的突破。

2、把握非住宅领域机会，优选赛道加速布局 

“一枝独秀不是春，百花齐放春满园”，物业管理行业发展到今天，住宅物业虽然仍是行业发展的重要基石，但已不再是一枝独秀，物业服务企业在非住宅领域的规模扩张和资本化加速，正在逐渐吸引更多的焦点。

非住宅物业的高物业费、高收缴率和单一业主优势吸引物业服务企业竞相布局，目前已经有8成以上的百强企业进入商业物业领域，7成以上的企业进入办公物业领域，5成左右企业服务产业园区物业、公众物业、学校物业等。与此同时，百强企业在非住宅领域的管理面积占比也在稳步提升，从2018年的26.06%上升至2021年的33.89%，另外，根据近几年商品房竣工面积情况，并结合百强企业未来在非住宅领域的战略布局情况综合推测，未来五年，百强企业在非住宅领域的管理面积占比有望突破四成。

图：2017-2026年百强企业在非住宅领域的管理面积占比情况及预测

当前，物业服务企业在非住宅领域的市场竞争虽然激烈，但由于非住宅物业本身的多样化特性以及企业服务产品供给的不平衡，导致行业在各细分领域尚未真正出现处于领导地位的企业，乾坤未定的局面下，战略布局非住宅领域的企业皆有可能成为行业未来的黑马。

此外，随着行业在非住宅领域的业务边界延展，未来新兴市场机会不断涌现，现阶段战略布局的企业在相关业务方面还有很大的提升空间，例如在城市公共建筑和公共空间服务方面，目前物业服务企业的管理实践时间较短、服务模式相对粗放，未来仍存在较大的标准化和规范化的改善空间。现阶段，物业服务企业需要守正出奇，努力抓住市场机会，相信未来在非住宅领域会大有可为。

3、专业服务万亿蓝海，锚定企业战略方向

在物业管理行业的优质赛道中，以城市服务等为代表的专业服务领域，已经形成了诸多万亿规模的蓝海市场，正成为百强企业竞相追逐的业务布局方向。

虽然物业管理行业对城市服务蓝海市场的认可度和期待值极高，但该万亿赛道的入场券并非是唾手可得。城市空间对物业服务企业综合能力提出了更新更高的要求，城市服务物业类型丰富，场景多元，专业服务能力、技术能力要求高，前期投入多等，这些因素在一定程度上成为限制企业进入城市服务领域的壁垒，但也是百强企业升级运营能力，实现精益化管理的磨刀石，更是百强企业业务布局的战略方向。

图：物业服务企业开展城市服务相较于物业服务的更高要求内容

从目前百强企业布局城市服务赛道的实践情况来看，入局者以综合实力出众的头部企业及具备区域资源优势的本地企业为主。未来，在城市服务领域仍将是以头部企业为主，此外，具有特色业务优势或资源优势的物业服务企业也将广泛参与其中。不同企业应该从各自的实际条件出发，打造出与自身适配的城市服务发展路径。

1、从粗放到精益，企业价值逻辑转轨

物业管理行业与资本市场的牵手，在加速物业服务企业价值成长的同时，也催化出一套全新的企业价值评估体系。行业资本风起时，企业竞相追逐“互联网+”与社区经济风口，实现了企业价值的华丽升级，未来，随着行业板块的成熟，物业服务企业的价值逻辑将被重塑，企业不但需要对外捕捉市场机会，更要对内强化内功，在不确定性中寻求企业价值的确定性。

图：资本市场关注物业服务企业价值点的变迁

随着我国房地产步入存量时代，物业服务企业将加速迎来价值成长期，此阶段，虽然物业管理行业发展势能不减，但是企业所面临的内外部环境和市场机会均发生了翻天覆地的变化，相应的企业价值逻辑也将从之前的规模增长重速度、轻质量，业态布局重多元、轻特色向更加均衡、可持续的方向发展。

未来几年，将是我国房地产行业信用重构的重要时期，由于国资背景的企业更具信用保障，且目前运营稳健，或将在市场上拥有更多机会，国资背景的物业服务企业要抓住机会，勇于作为，实现企业价值突破。

存量时代背景下，物业管理行业在经历数次规模扩张高潮后，正逐渐步入“强运营”阶段，同时行业发展依然面临着波动的市场周期，因此，物业服务企业的价值突出表现在“稳如磐石”的运营能力。稳健的运营能力既能帮助企业在不确定的市场环境中给予企业价值投资者以信心，保障融资，又能帮助企业持续改善盈利能力，为企业谋取更大的价值积蓄力量。

物业服务企业价值成长在求“稳”同时，也要强调“小步快跑”的持续发展能力。在物业管理行业快速发展的现实情况下，企业“起跑快”或短期内“跑得快”都不能准确衡量企业的实际价值，而“跑得慢”又容易被“吃掉”，成为竞争对手提升自身价值的“能量”，所以持续且有节奏的“小步快跑”或成为企业兑换更高市场价值的致胜法宝。就目前的市场表现和企业实践情况来看，强调企业规模增长速度和质量并举、业务布局特色鲜明和优势突出的企业有望实现稳定且可持续发展。

2、从幕后到台前，行业价值寻求更大舞台

2022年物业管理行业可能会迎来新的头部企业登陆资本市场，在资本的助力下，百强企业或将打破上游开发企业的支配格局，迎来独自“登台演出”的时刻，实现从“幕后”到“台前”的跨越，从而追求更大的企业价值。

就目前行业发展情况看，政策层面的规范和支持内容不断出台，社会层面的关注和认可程度不断提升，有效提高了行业的发展水平并促进行业价值的实现。预计未来五年，物业管理行业仍将处于快速发展的黄金时期，将面临更多的机遇和挑战，所谓“海阔凭鱼跃，天高任鸟飞”，物业管理行业在百强企业的引领下，将会取得更大的发展成就，行业价值或将迎来前所未有的高光时刻。

1、人才队伍建设，奠定企业发展基础

在行业科技含量不断提升、业务多元化发展需求的引导下，物业服务企业将会进一步加快人才队伍建设，储备和积累更多具备信息化、智能化管理能力的高素质人才，驱动企业效益持续提升。

图：物业服务企业人才队伍建设方向示例

未来，随着物业服务企业愈发注重专业化、高素质人才的培养和引进，物业管理行业将会涌现出一批业务能力强、综合素质高且具国际视野的职业经理人，作为卓越的舵手，他们与快速发展的物业服务企业互相成就，并最终引领行业的风帆驶向深蓝。

2、组织能力提升，保障行业稳步前行

物业服务企业在扬帆起航,破浪前行的征程上，既需要卓越舵手的高瞻远瞩，决胜于千里之外，更需要摇橹划桨的组织队伍精诚团结，攻克企业发展中遇到的具体问题，因此物业服务企业的组织能力建设至关重要。

图：物业服务企业组织能力建设示例

首先，企业组织能力建设要以人才队伍建设为基础，物业服务企业不但要注重企业自身的人才培养，更要广纳天下贤才，吸引多层次人才，为企业发展注入活力；其次，物业服务企业组织能力建设要关注企业资源整合效果，从行业发展的实践情况来看，物业服务企业的发展进阶离不开收并购，特别是在资本市场的助力下，物业服务企业收并购热情高涨，而被收购企业的加入可能会影响收购企业原有的组织生态，如何整合企业内外部资源，实现“1+1＞2”的效果，是物业服务企业组织建设的关键；最后，物业服务企业组织能力建设要强调人均效能的优化提升，人均效能是检验物业服务企业组织能力的真理。现代企业的生产力和创造力不取决于个人能力，而主要来自于团队成员之间的协作。物业管理行业作为劳动密集型行业，物业服务企业人力成本占企业营业成本的很高比例，因此发挥团队组织力量，提升整体效益，提高人均效能，实现人员成本可控，是企业持久发展的必然选择。