[摘要] 为进一步增强制定规范性文件工作的公开性和透明度，提高政府规范性文件质量，现将芜湖市住房和城乡建设局起草的《〈芜湖市市区物业专项维修资金管理实施办法〉（征求意见稿）》全文予以公布，面向社会公众公开征求意见，公示期为2022年4月2日至2022年5月4日。
为进一步增强制定规范性文件工作的公开性和透明度，提高政府规范性文件质量，现将芜湖市住房和城乡建设局起草的《〈芜湖市市区物业专项维修资金管理实施办法〉（征求意见稿）》全文予以公布（详见下方附件），面向社会公众公开征求意见，公示期为2022年4月2日至2022年5月4日。
任何单位及个人如有意见和建议，请在公示期内通过信函、邮件的方式书面反馈至芜湖市住房和城乡建设局 (未反馈视为无意见)。
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联系人：张婵媛 联系电话：3015218
芜湖市市区物业专项维修资金管理实施办法
（征求意见稿）
章 总则
条 为加强物业专项维修资金管理，维护物业专项维修资金所有人的合法权益，根据《中华人民共和国民法典》《安徽省物业管理条例》和《安徽省物业专项维修资金管理暂行办法》等法律、法规，结合本市实际，制定本办法。
第二条 本办法适用于本市市区内物业专项维修资金（以下简称专项维修资金）的交存、使用、管理、监督。
本办法所称专项维修资金是指由业主交存的专项用于国家规定的保修期满后的物业共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造工程及既有住宅增设电梯的资金。
第三条 专项维修资金的管理，实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。
第四条 本市各区人民政府（开发区管委会）应当加强专项维修资金管理工作的领导，明确专项维修资金管理机构，配备与工作任务相适应的工作人员，落实工作经费。
第五条 市住房和城乡建设局（以下简称市级主管部门）负责本市专项维修资金的监督管理工作。市物业专项维修资金管理中心（以下简称市管理中心）负责本市市区专项维修资金的日常工作。
各区物业管理主管部门（以下简称区级主管部门）负责受理本辖区内专项维修资金的使用申请。
区级主管部门、街道办事处（镇人民政府）负责共同审查辖区内专项维修资金的使用申请。
市财政、审计、自然资源和规划、市场监管、应急管理、消防救援、城市管理、公安等部门按照各自职责，做好专项维修资金的相关工作。
第六条 业主委员会负责督促业主及时交存、续筹及补交专项维修资金，负责申请使用物业管理区域内的专项维修资金。
未依法成立业主大会和选举产生业主委员会的物业管理区域，可以由物业所在社区居委会或物业管理委员会依法督促业主及时交存、续筹及补交专项维修资金，负责申请使用物业管理区域内的专项维修资金。
业主委员会未履行职责或不能正常开展工作的，经所在街道确认后，由物业所在社区居委会或物业管理委员会依法督促业主及时交存、续筹及补交专项维修资金，负责申请使用物业管理区域内的专项维修资金。
第二章 交存
第七条 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者住宅小区外与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照本办法规定交存专项维修资金。业主交存的专项维修资金属业主所有。
第八条 住宅物业和住宅小区内的非住宅物业，首次专项维修资金，由业主按房屋建筑面积，分别按照下列标准交存：
（一）未配备电梯的，按照每平方米80元标准交存；
（二）配备电梯的，按照每平方米110元标准交存；
（三）单独确权的车库（位）、储藏室，按照每平方米80元标准交存。
住宅小区外与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业，由业主按照相连住宅楼交存标准交存。
住宅小区内非交易方式取得的社区用房，由接收单位按本条规定交存。
建设单位自用、出租、被限制销售以及办理商品房初始登记证时尚未实现销售的住宅物业或者与住宅楼结构相连的非住宅物业，由建设单位按本条规定交存。
市级主管部门应当根据本市住宅建筑安装成本的市场变化情况，适时调整并公布首次专项维修资金的交存标准。
第九条 首次专项维修资金的交存方式如下：
（一）业主在办理物业权属登记时，到市管理中心指定的窗口交存；
（二）住宅小区内非交易方式取得的社区用房，由接收单位在办理物业权属登记时，到市管理中心指定的窗口交存；
（三）建设单位自用、出租的住宅物业或者与住宅楼结构相连的非住宅物业，建设单位在办理物业权属登记或初始登记时，到市管理中心指定的窗口交存；
（四）建设单位被限制销售以及办理商品房初始登记证时尚未实现销售的住宅物业或者与住宅楼结构相连的非住宅物业，由建设单位到市管理中心指定的窗口先行代交。
违反本条规定，未交存专项维修资金的，市不动产登记部门不予办理物业权属登记。
第十条 市管理中心收取专项维修资金，应当向交存人（单位）出具省人民政府财政部门统一监制的专项维修资金专用票据或电子票据。
第十一条 一幢房屋或一户业主的专项维修资金经使用后，不足首次交存的专项维修资金的30％时，该幢房屋业主或该户业主应当续筹专项维修资金。
专项维修资金续筹的标准和方案由业主委员会拟定，提交业主大会决定后，由业主委员会具体负责实施。续筹金额一般不低于首次交存额。续筹资金应当交存到专项维修资金管理银行。
业主续筹专项维修资金有困难的，可由业主及其配偶申请提取其个人住房公积金账户内的存储余额。
第十二条 本办法实施前，第七条规定的物业未交存专项维修资金的，应当按照本办法规定足额补交。
第十三条 业主未按规定交存、续筹及补交专项维修资金的，业主委员会、市管理中心应当督促其交存。仍未交存的，业主委员会可以向人民法院起诉追缴。
第十四条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，在扣除合理成本之后，属于业主共有，专项用于物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造。
第三章 管理
第十五条 市级主管部门应当采用公开招标方式，确定专项维修资金的管理银行。
市管理中心应当在管理银行设立专项维修资金专户，并与管理银行签订专户管理协议。设立专项维修资金专户应当以物业管理区域为单位设账，并按幢、按户设置明细账目。在专户管理协议中可以约定管理银行协助办理专项维修资金账户设立、交存、使用、存储、结息、划转、结算、对账、查询以及聘请第三方监督等服务事项。
专项维修资金应当自存入专户之日起记账到户，按季结息到户。
第十六条 市管理中心以及管理银行，应建立统一的专项维修资金管理系统，记载专项维修资金交存、使用和管理等情况，提供方便快捷的查询渠道。
市管理中心与房地产交易管理部门、不动产登记部门应当加强专项维修资金交存状况、预售和网签合同备案信息、不动产权属状况等信息的互通共享，推进专项维修资金交存、使用、核算、查询和监督等工作的信息化。
第十七条 在保证专项维修资金安全和正常使用的前提下，市管理中心可以按照国家有关规定转存定期存款，或经业主大会决定，由业主委员会委托市管理中心按照国家有关规定购买一级市场国债，确保资金的保值增值。
禁止任何单位和个人挪用专项维修资金及增值部分。
第十八条 物业转让时，尚未交存专项维修资金的，应当补交；余额低于首次交存额30%的，应当续筹。未补交及续筹的，按本办法第十三条规定追缴。专项维修资金账户内余额应当随物业转让纳入不动产联动过户。
物业转让时，业主未补交、续筹专项维修资金的，不动产登记部门不予办理物业转让手续。
物业因征收或者其它原因灭失的，由业主持本人身份证件、注销不动产权证明，申请其专项维修资金账面余额返还。
第四章 使用
第十九条 专项维修资金的使用，应当遵循方便快捷、程序规范、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。
第二十条 专项维修资金除根据本规定第二条使用外，物业共用部位、共用设施设备维修、更新和改造过程中所产生的一系列费用也可从专项维修资金中列支。
鼓励探索建立维修保险制度。经业主大会决定，可以使用专项维修资金购买共有物业维修保险。
第二十一条 下列费用不得从专项维修资金中列支：
（一）依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修和更新、改造费用；
（二）依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；
（三）应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用；
（四）根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。
第二十二条 申请使用专项维修资金应当遵循下列程序：
（一）报告申请
1.业主或物业服务企业向业主委员会报告维修、更新、改造的事项；
2.业主委员会编制维修、更新、改造方案（应包含拟维修、更新、改造项目名称及部位、预算费用、分摊范围及标准、施工单位选定方式、竣工验收原则等内容），并组织召开业主大会或相关业主表决。表决应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与，并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意；
3.维修、更新、改造方案经业主大会或相关业主表决通过后，业主委员会与施工单位签订施工合同；维修、更新、改造工程需要鉴定、检测、评估的，应向相应行业主管部门申请，由相应行业主管部门出具相关证明材料；申请的有关材料应在物业管理区域内或相关楼幢单元门口等显著位置公示；
4.公示无异议后，业主委员会向区级主管部门提出使用申请。
（二）受理审查
区级主管部门受理后，应当组织街道、社区和有关部门进行联合审查。审查通过的，出具审查意见书并提交至市管理中心，同时，制作专项维修资金受益户分摊明细表，由业主委员会在物业管理区域内或相关楼幢单元门口等显著位置进行公示。
（三）拨付资金
市管理中心根据区级主管部门的审查意见书及拨付资金通知书，按工程预算的70%拨付资金，首次拨付额不超过30%。同时，将审批及拨付信息反馈区级主管部门。
（四）施工验收
区级主管部门应及时通知并指导业主委员会组织施工和验收等工作。
（五）工程结算
1.竣工验收合格后，业主委员会应向区级主管部门提交竣工结算相关材料，申请工程款结算；
2.区级主管部门审查结算申请，审查通过后出具审查意见书。并根据工程决算，制作专项维修资金受益户决算分摊明细表，将该明细表和使用情况在其网站公示。同时，由业主委员会在物业管理区域内或相关楼幢单元门口等显著位置进行公示；
3.公示结束无异议的，区级主管部门将审查意见书、公示无异议证明及拨付资金通知书提交至市管理中心，市管理中心对区级主管部门报送的材料进行书面审核后，拨付工程尾款，结算归档。
第二十三条 申请使用专项维修资金，应提交以下材料：
（一）业主委员会向区级主管部门提供以下申请材料：
1.专项维修资金申请使用报告；
2.业主大会决议或相关业主表决的表决材料、相关公示及公示无异议证明材料；
3.施工合同、工程预算书；
4.行业主管部门或法定专业机构出具的鉴定、检测、评估、备案等材料；
5.区级主管部门认为应当提交的其他材料。
（二）业主委员会向区级主管部门提供以下结算材料：
1.竣工验收合格材料（含施工前后相关照片）；
2.工程决算材料、专业机构的审价结论（2万元以上项目）；
3.工程税务发票。
（三）区级主管部门向市管理中心提供以下拨付和结算材料：
1.审查意见书、使用情况的公示无异议证明及拨付资金通知书；
2.专业机构的审价结论（2万元以上项目）；
3.工程税务发票。
第二十四条 专项维修资金的使用应当遵循业主“谁受益、谁负担”原则，符合专项维修资金使用条件的维修、更新、改造工程费用按照下列规定分摊：
（一）用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的，由全体业主按所拥有建筑面积的比例分摊；
（二）用于多幢物业共用部位、共用设施设备的，由多幢业主按所拥有建筑面积的比例分摊；
（三）用于单幢物业共用部位、共用设施设备的，由该幢业主按所拥有建筑面积的比例分摊。其中，用于单个单元内共用部位、共用设施设备的，由该单元内业主按所拥有建筑面积的比例分摊；用于单个楼层内共用部位、共用设施设备的，由该楼层内业主按所拥有建筑面积的比例分摊；用于单侧共用部位、共用设施设备的，由该侧业主按所拥有建筑面积的比例分摊。
使用专项维修资金时，分摊资金超出该户专项维修资金账户余额的，或余额低于该户首次交存资金30%的，前款规定的分摊费用由业主自筹；尚未交存专项维修资金的房屋，业主应当及时补交。
业主未按规定自筹分摊费用的，业主委员会应当督促其自筹。仍未自筹，造成维修、更新或改造工程不能按时完工的，业主委员会可以向人民法院起诉。
第二十五条 发生以下危及物业安全以及影响物业正常使用的紧急情形的，业主委员会可按紧急维修申请使用专项维修资金：
（一）屋面、外墙体防水损坏造成渗漏的；
（二）电梯故障危及人身安全的；
（三）消防设施损坏的；
（四）公共护（围）栏破损严重，危及人身、财产安全的；
（五）楼体外立面有脱落危险的；
（六）专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍，危及人身、财产安全的；
（七）二次供水设施损坏的；
（八）行业主管部门、属地政府认定危及小区公共安全的。
第二十六条 为确保发生前款规定的紧急情形时，能快速申请专项维修资金，及时消除安全隐患，业主委员会应当预先制定物业共用部位共用设施设备紧急维修预案（以下简称《预案》）。
《预案》制定后应当在物业管理区域内公示5天以上后提交业主表决（表决规则参照第二十二条款规定），表决通过后向区级主管部门备案。《预案》由业主委员会负责实施，在其任期内有效，最长不超过三年，《预案》失效后应重新制定。
《预案》应明确以下内容：
（一）紧急维修范围（不超过本办法第二十五条的规定）；
（二）紧急维修程序：
1.检查紧急情形并紧急处置；
2.选定紧急维修施工单位、向相应行业主管部门或法定专业机构申请鉴定、检测、评估等；
3.公示启动紧急维修公告及相关材料。
（三）施工单位、监理单位的选择方式、工程施工安全责任及竣工验收方式；
（四）紧急维修工程费用结算原则。
第二十七条 发生《预案》内紧急情形的，业主委员会应立即启动紧急维修，符合专项维修资金规定的，应向区级主管部门提交紧急维修申请使用专项维修资金报告及相关资料。
区级主管部门受理后应会同街道、社区现场勘查确认，并指导业主委员会进行紧急维修。现场勘查确认及资料审查通过后向市管理中心提交审查意见书、拨付资金通知书和《预案》备案证明。市管理中心对区级主管部门提交的材料进行书面审核后，及时拨付工程预算的50%资金，再按工程进度拨付至工程预算的70%。
紧急维修工程竣工验收合格后，业主委员会应按本办法第二十二条和第二十三条的规定完善剩余手续和材料，向区级主管部门申请尾款结算，由市管理中心拨付工程尾款并结算归档。
第二十八条 紧急维修工程费用，应由本办法第二十一条规定的相应责任人（单位）承担的，紧急维修完成后，业主委员会应当向相应责任人（单位）追缴，追缴的资金返还专项维修资金账户。
第二十九条 发生《预案》规定情形以外危及物业安全以及影响物业正常使用等紧急情况，或者尚未制定《预案》但发生了危及物业安全以及影响物业正常使用等紧急情况，需要立即对物业共用部位、共用设施设备进行维修、更新和改造的，由业主委员会提出专项维修资金使用方案，经区级主管部门会同街道、社区审查确认后，预先从专项维修资金中拨付，再按照本办法第二十二条和第二十三条的规定补齐手续及材料。
第五章 监督
第三十条 业主委员会应当每年向业主公示专项维修资金交存、使用情况，接受业主的监督。
业主对专项维修资金的使用情况有异议的，可以向业主委员会申请复核；对复核结果有异议的，可以向区级主管部门申请重新复核。业主委员会、区级主管部门应当自收到申请之日起5日内进行复核并给予书面答复。
第三十一条 市级主管部门、市管理中心、区级主管部门应当接受市审计部门和财政部门对专项维修资金的审计和监督。
市审计部门根据经批准的审计项目计划对专项维修资金进行专项审计，对违反本办法及国家相关规定的单位和个人，审计机关、人民政府或者有关主管机关、单位在法定职权范围内，依照法律、行政法规的规定追究责任。
区级主管部门应对本辖区内专项维修资金的使用情况，每年组织一次审计，将审计结果向业主公示，并报送市级主管部门备案。
专项维修资金的财务管理和会计核算，应当符合国务院财政行政主管部门的规定。
市财政部门应当加强对专项维修资金收支财务管理和会计核算制度执行情况的监督。
第三十二条 专项维修资金专用票据的领取、使用、保存和核销，应当符合省人民政府财政、住房城乡建设主管部门的规定，并接受其监督。
第六章 附则
第三十三条 违反本办法规定，交存、使用、管理专项维修资金的，使用、保存、核销专项维修资金专用票据的，依照有关法律、法规的规定给予处罚。
第三十四条 市区公有住房出售后专项维修资金的交存、使用和管理办法，在省政府制定公有住房专项维修资金的交存、使用和管理办法前，执行现行规定。
第三十五条 住宅小区外与住宅楼结构不相连的非住宅物业的专项维修资金交存、使用和管理，参照本办法执行。
第三十六条 市辖无为市、南陵县、湾沚区、繁昌区、经济技术开发区的专项维修资金管理，可参照本办法制定和执行。
第三十七条 本办法所称物业共用部位，是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。
本办法所指物业共用设施设备，是指物业管理区域内建设费用已分摊进入房屋销售价格的共用上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、照明、锅炉、消防、绿地、道路、路灯、渠、池、湖、井、露天广场、非经营性车场车库、公益性文体设施与场所及其使用的房屋等。
第三十八条 本办法由市住房和城乡建设局负责解释。
第三十九条 本办法自印发之日起施行。
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