[摘要] 会议上，金地集团开发管理公司副总经理王英臣发表了主题为后开发时代，代建成为开发商轻资产之路的重要赛道的演讲。
2022年3月31日，由中国企业评价协会、清华大学房地产研究所、北京中指信息技术研究院主办，北京中指信息技术研究院中国房地产10研究组承办的“2022中国房地产百强企业研究成果发布会暨第十九届中国房地产百强企业家峰会”在北京隆重召开。
会议上，金地集团开发管理公司副总经理王英臣发表了主题为后开发时代，代建成为开发商轻资产之路的重要赛道的演讲：
各位领导、各位同仁，大家下午好！非常荣幸有这个机会跟大家做这个主题分享。
大家都知道，代建其实是全周期开发管理比较通俗的说法，可能两年前大家对代建其实还是类似工程代建的想法，这两年随着整个代建业务蒸蒸日上，而且伴随着我们的一些同行在代建业务上分别进入资本市场，已经进入一个应运而生，而且正当时的状态。近一年多，所有的同行，包括我们的开发商同行、设计工程同行、总包类同行都纷纷下场，开始进入代建行业，所以代建行业现在除了新生力量的出现，它又是解决当下行业一些问题的重要手段，得到一些机构和一些同行的应用，所以我对这个主题进行一个简单的分享。
一、全球视角开发商的轻资产之路
这是一个惯常的路径，跟刘所长之前的分享其实有一些重叠。先说日本，90年代的房地产泡沫破灭之后，有一个关键词跟当下有一个共性，就是缩表或去杠杆，从现在开发商80％-90％的负债率压缩到发达国家或者是一些比较成熟的国家的40％-50％的负债率，这个过程中势必需要通过一些轻资产的手段来实现其他的跨越增长，或者实现一些创新模式的出现。也就是说，在市场去杠杆缩表的背景之下，其实轻资产是一个必然的选择，从日本住友公司角度来说，转型的方向一个是代建，就是传统的开发管理业务，另一个是基金管理的业务，也就是说把轻重分开，重的做“投”、轻的做“管”，下面的业务就是做经营性业务，进行额外的收费，这是对住友公司的简单分享。以“后端存量物业经营为中心”进行的轻资产之路。
第二个分享是美国汉斯，我们都知道美国是金融很发达的市场，就形成开发商走到中期之后，形成轻重资产分开的重要角色。另外，美国既然资本市场发达就意味着在股权投资、REITs搭建这些持有资产和投资开发资产的资金上，其实是跟开发管理做了很好的嫁接动作。对于我们现在来说，过往的高杠杆时代其实是通过债性的融资快速滚动开发，每个开发商是一个全能开发商，极大提高开发商的杠杆率。现在要降杠杆，国家一些新的融资工具或者行业里面债转股新资金的进来，势必带来我们往“大资管”、往“开发嫁接基金”的角度进行转移。刚才提到代建的业务同行，有的是从设计角度，有的是从工程出发来进行业务拓展的路径。
我们也研究了美国的AECOM，从设计、工程角度出发，走到最后，它要实现自己整体估值的上升、实现业务的稳定、实现整体的扩张，它在纯设计、纯工程咨询之外也逐步跨越到全过程开发，甚至是资产管理，也就是资金管理这个局面来。这也是一个以设计和工程咨询为主的轻资产之路。
从这三个案例来说，中国现在房地产发展到了拐点的阶段，到了一个去杠杆的阶段，到了精细化运营管理上一个台阶，继续深化的过程中，势必需要我们通过轻资产的路径来维持整个行业的发展，来实现整个行业所有上市公司ROA的整体提高，来形成所有的地产行业新的生态、新的模式的出现和创新。
我们简单对比了一下所有跟地产相关的行业资本市场的认同度，也简单对比了一下中国和美国不同的背景和行业、企业的估值情况。刚才提到做开发管理有两类，一个是工程设计背景的单专业型的上市公司，国内和国外也有做大资管或者做开发管理的上市平台。我们可以看到除了美国，因为流动性比较强，而且资金比较充裕，所以美国整体的PE倍数普遍高于中国大陆和香港，但是我们可以对比看出来，越专PE估值越高，越轻估值越高，越重可能资本市场的认同度，以现在市场局面来说，可能它的估值PE倍数会更低一点。
如果一个上市企业，不管是独立上市还是合并上市、综合上市，如果要撬动资本市场，要更好地带动估值上升，其实代建和轻资产是一个很好的路径。这是轻重对比。
再说到整个代建行业，我们知道整个代建行业以目前国内营业收入的额度来说，其实现在还在前期阶段，额度起来比较低的，2019年可能是90亿出头，2021年可能是100多亿出头，对比美国市场的容量，有250亿美金的市场容量，大概1650亿人民币，可以想象这个细分市场未来的空间是很广阔的，资本市场认可，未来的潜力空间也很大。
刚才分享了国际对标的角度，代建和轻资产之路已经在路上，而且是一个未来的必然，也是行业发展到需要缩表，行业发展到精细化运营之后的必然选择。
二、后开发时代开发商的轻资产之路
既然提高缩表、降杠杆、精细化经营，开发商在一定程度上形成规模化经营和标准化经营之后，有条件、有能力把一些内部的管理动作形成一些对外的服务输出，就到了正当时的状态。我们一直说有三个红利时代，有土地红利、资本红利、管理红利，土地红利阶段其实更多是说怎么实现土地的带来的利润。资本红利时代大概从2008年金融危机之后，4万亿大量的资金输入，同时2009年有一个标志性事件，就是房地产信托兴起，金融脱媒之后所有的融资开始有些表外融资或者有一些非标融资出现，加速了开发商的资本红利，也就是杠杆红利。目前来说，从2018、2019年开始，特别是2019年开始整体房地产“三道红线”，以及整个以房地产信托收紧为标志性事件的非标融资的一个个口子卡上，就意味着其实杠杆红利时代已经不在，缩表时间到来，而且从房地产销售面积角度来说，整个2017年到2021年，销售面积一直在17亿上下，达到一个顶点，现在有点拐点向下的趋势，缓慢下行。从快速增长时代，从杠杆时代，现在整个市场整体的入市资金，我们说重资产投资的拿地资金也在受到一些挤压或者缩小，未来债性资金进一步缩小。刚才各位专家也提到了，其实房地产是一个支柱行业，房地产的基本面、房地产的基础量其实是要长期维持在一定体量上的，如果债性的资金受到挤压、受到控制，一些股性的融资工具，我们看到也有一个趋势，最近我们有一些金融机构和一些资金方，也开始从金融类的夹层融资开始转为项目判断、价值判断为主的直接投资，一些股性基金进入市场。就意味着未来中国市场的发展，资金的属性由债转股是一个趋势，这是一个标志性事件。2020年四季度绿管上市，代表代建受到资本市场认同。最近困境资产、问题资产，包括纾困项目，分别在使用一些纾困资金＋代建的模式来解决这些现状的困难项目和问题项目，也就意味着在现在的时间段，代建业务也是一个很好解决纾困项目的核心手段。轻资产、重资产投资分开，运营分开，管理红利开始外部化的情况下，从这个角度，代建也正是在时代的背景下应运而生的一种新的，或者说业务放量的核心机会。
刚才谈到我们跟发达市场代建的整体市场容量还是有很大的差距，还有很大的潜力。从中国每年的竣工量，一直维持在13万亿以上，也就是中国房地产的建设规模持续是高位增长，而且中国的城市化率60％多，离国际化的80％多的水平还有一段时间的继续发展、继续增长、继续提高。还有一个最显现的特征，重资产很多投资在收缩，轻资产，也就是说代建业务在房地产开发运营管理里面，渗透率逐步是在提升的趋势。从这三个角度来说，中国代建市场的总容量是很大的，而且是各个赛道，从商住到商办、到产业、到政府代建，有很大的潜力和增长。
简单总结一下，中国代建业务其实比较早，十几年前就在做，我们把它分为三个阶段，真正的放量可能是在近几年，阶段那个时候是产品驱动或者资金驱动，谁能有一个标志化的产品得到市场认同，能够带来大额的产品溢价，可能就有很好的代建市场。谁能搞定资金，能帮中小开发商搞定资金，你就是很好的代建方，或者你拓展来锁定代建业务的机会就很多。第二个阶段，从2019年开始，整个中小企业整体房地产其实进入了一个平稳增长期，没有快速增长的背景下，我们会发现所有的市场投资主体发生了转变，原来中小开发商的占比在缩小，但是我们的资方下场，城投国企投资的比重在提升，这其实就意味着我们的委托方，我们把代建的客户叫作委托方，我们委托方更重品牌、更重精细化经营，我们要回归价值创造的逻辑。
所以第二阶段我们叫管理红利时代的全面化管理时代，我们需要价值创造，在成本上的结余、在运营上的加速、在货值的拉升、品牌的溢价。未来我们相信最终代建的第三阶段应该是国外的，刚才我们分享的像住友、汉斯、铁狮门、凯德，这样的一些国外领先的轻资产运行开发商背景的机构基本上会走在一起的，我们会有更多的持有型业务被纳入进来，因为住宅慢慢地增长性、增长量可能会受到影响。但是我们的非住业态，我们的产业业态，我们的政府代建业态会继续增长，而且增速会比较快，我们需要在第三阶段解决三个问题：全周期的解决能力，我又能解决建设开发管理，又能解决未来的开发运营，我们需要精细化的工程管理能力，比如说我们在商办、综合体、酒店、医院，我们需要更强的设计能力、工程能力，我们需要往上游去寻求更多专业能力的加持，我们需要在供应链向上、向前的延伸。毕竟我们只是做轻资产输出，不能解决客户委托方可能的资金需求，你就很难把这个项目最终实现从地变成现金或者变成可运行资产，可能需要我们嫁接资金解决能力或者类似汉斯做代建＋资管，把资金引进来。所以从未来的趋势，我们说向前，我们要建立更强的专业能力，包括像AECOM这种业态，向后我们需要建立更强的持有物业的运营管理能力，向上我们需要跟股性的资方建立更强的协同，来解决客户或者委托方资金上的需求，或者整个市场资金上的补充。
三、金地管理轻资产探索
金地管理这三年多在代建业务或全周期开发管理业务里面我们在做的一些事情。金地管理现在的业态其实跟我们的同行都大致类似，有商住、有政府代建，我们还有一个比较成规模的商办代建，我们把自己的定位，定位为商住，我们要做值得托付的价值的精耕者，我们真的要为客户创造价值，创造了价值才有收取服务费的机会，才有获取项目委托的机会。商办领域其实我们一直在行业，在开发商出身的代建公司来说，我们是商办代建领域的领跑者，而且我们现在商办代建体量还是比较成规模的，政府代建，我们希望成为值得信赖的社会公建担当者。。
金地管理是2018年独立成立的金地集团下属子公司，专做代建业务，我们要继承金地集团的专业性，专注于开发管理服务，更懂代建。一个企业或者一个组织，我们更多是把内部的好的开发管理经验外部化，来为我们的委托方实现更好的服务。所以我们是站在巨人的肩膀上，依赖于集团公司的稳健经营，依赖于集团公司的强大支持。
这是金地管理近几年的成绩，我们成立三年半，规模也算快速增长，而且可喜的是我们是多元化、性布局，现在进入了30多个城市，住宅累计可售货值超过880亿，累计开发管理规模1500万平米，累计政府代建面积超400万平米，管理服务项目近90个。商办的投资规模超400亿。金地管理三大业态中，又包括住宅、办公、城市综合体、酒店、产业园，包括场馆，包括学校、安置房。刚才提到多元的齐头并进，有几个创新的点或者这两年经验的点，一个是代建业务来说，可能需要更下沉，所以我们以定西项目为例，我们需要更下沉，在更下沉的市场下做成本敏感性项目，同时在收盘项目比较密集的过程中，我们需要做一些在建工程恢复开发的业务，刚才我们提到了，商办类业务其实是我们向上、向前积累专业能力的核心手段，所以我们现在有两个项目其实是在培养和提升我们的专业能力，包括深超总基地C塔项目的全过程咨询服务，它的建设难度、设计难度是比较高的，我们希望以此为标杆。同时我们跟虎牙直播做的佛山的综合体的全过程代建服务。在公建类有两个比较创新的点，就是业务量在做更新，一个是我们在做一些城市更新类的项目，把一些老的厂房改建成实验室，包括我们在做一些集体企业公建房的建设。
我们提供菜单式的各类开放模式，包括各类咨询，也就是切分到各个子线条，第二个是做全程开发管理，就是商业代建，做住宅类、商办类，现在比较新颖的是资本代建，资本方需要用代建的方式解决存量的问题，包括政府代建。
最后，开发有压力，代建找金地，感谢各位！
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