[摘要] 市场表现方面，2021年，全国办公楼及商业营业用房投资同比下降5.9%，新开工面积同比下降21.5%，销售面积同比下降1.6%……
本月，国家发改委发布十项措施促进近期消费，进一步释放居民消费潜力。市场表现方面，2021年，办公楼及商业营业用房投资同比下降5.9%，新开工面积同比下降21.5%，销售面积同比下降1.6%；2022年1月，300城商办用地推出及成交面积同比均下降，成交楼面均价同比下跌，平均溢价率同比下降。企业和品牌动态方面，龙湖集团旗下智慧生活及空间服务提供商龙湖智创生活赴港上市，1月7日递交招股书，路易威登之家成都远洋太古里店开业。
本期看点
01市场表现
新房市场：2021年，投资同比下降5.9%，新开工面积同比下降21.5%，销售面积同比下降1.6%
商办用地：2022年1月，300城商办用地推出及成交面积同比均下降，成交楼面均价同比下跌，平均溢价率同比下降
大宗交易：2022年1月，中指数据CREIS共监测到商业地产大宗交易15笔
02企业动态
龙湖集团旗下智慧生活及空间服务提供商龙湖智创生活赴港上市，1月7日递交招股书
万达红旗体验中心在北京丰科万达广场开业
王府井集团旗下买手制百货“东安睿锦”正式对外营业
03品牌动态
泡泡玛特旗下潮玩品牌葩趣线下旗舰店开业
路易威登之家成都远洋太古里店开业
04政策动态
国家发改委：十项措施促进近期消费，进一步释放居民消费潜力
文化和旅游部、国家发改委：首批旅游休闲街区名单公布，北京市东城区前门大街等54个街区入选
市场表现
（一）新房市场：2021年，投资同比下降5.9%，新开工面积同比下降21.5%，销售面积同比下降1.6%
从供应端来看：商业地产开发投资额同比下降5.9%，新开工面积同比下降21.5%
2021年，商业地产*开发投资额为18419亿元，同比下降5.9%，较2019年下降5.0%，两年平均下降2.5%；商业地产开发投资额占房地产开发投资额比重为12.5%，较上年同期下降1.4个百分点。
2021年，商业地产新开工面积为19330万平方米，同比下降21.5%，较2019年下降25.7%，两年平均下降13.8%；商业地产新开工面积占房地产新开工面积比重为9.7%，较上年同期下降1.2个百分点。
从需求端来看：商业地产销售面积同比下降1.6%
2021年，商业地产销售面积为12421万平方米，同比下降了1.6%，较2019年下降10.6%，两年平均下降5.5%；商业地产销售面积占房地产销售面积比重为6.9%，较上年同期下降0.2个百分点。
*新房市场部分，商业地产指办公楼+商业营业用房，指标解释与《中国房地产统计年鉴》一致。
办公楼：2021年，办公楼开发投资额为5974亿元，同比下降8.0%，较2019年同期下降3.1%，两年平均下降1.5%。新开工面积为5224万㎡，同比下降20.9%，较19年同期下降26.3%，两年平均下降14.1%。
商业营业用房：2021年，商业营业用房开发投资额为12445亿元，同比下降4.8%，较19年同期下降5.9%，两年平均下降3.0%。新开工面积为14106万㎡，同比下降21.7%，较19年同期下降25.5%，两年平均下降13.7%。
销售面积：办公楼销售面积同比增幅较1-11月收窄，商业营业用房销售面积同比降幅与1-11月持平，二季度以来单月增速均已转负
办公楼：2021年，办公楼销售面积为3375万平方米，同比增长1.2%，销售额为4701亿元，同比下降6.9%。12月，办公楼销售面积为548万平方米，销售额为751亿元，同比分别下降2.7%和23.1%，二季度以来，除6月外的其他月份办公楼单月销售面积同比均下降。
商业营业用房：2021年，商业营业用房销售面积为9046万平方米，销售额为9692亿元，同比分别下降2.6%和2.0%。12月，商业营业用房销售面积为1516万平方米，销售额为1617亿元，同比分别下降2.7%和0.9%，4月起，商业营业用房单月销售面积连续9个月同比下降。
（二）商办用地
2022年1月，300城商办用地推出及成交面积同比均下降，成交楼面均价同比下跌，平均溢价率同比下降
图：2020年1月-2022年1月300城商办用地推出及成交情况
图：2020年1月-2022年1月300城商办用地成交楼面均价及溢价率情况
推出：2022年1月，300城商办用地共推出1280万平方米，同比下降38.5%，成交1069万平方米，同比下降40.1%。
成交：2022年1月，300城商办用地成交楼面均价为1897元/㎡，同比下跌33.1%，平均溢价率为2.7%，同比下降4.4个百分点。
各线城市成交面积同比均下降，二线城市降幅
图：2017年-2022年1月各线城市商办用地成交规划建筑面积及同比变化趋势
图：2017年-2022年1月各线城市商办用地成交楼面价及同比变化趋势
一线城市：2022年1月，300城中一线城市商办用地成交规划建筑面积为78万平方米，同比下降23.9%，成交楼面均价为7361元/平方米，同比下跌8.2%，平均溢价率为0.0%，与上年同期相同。
二线城市：2022年1月，300城中二线城市商办用地成交规划建筑面积为306万平方米，同比下降60.7%，成交楼面均价为2310元/平方米，同比下跌35.6%，平均溢价率为3.8%，同比下降3.5个百分点。
三四线城市：2022年1月，300城中三四线城市商办用地成交规划建筑面积为685万平方米，同比下降24.1%；成交楼面均价为1091元/平方米，同比下跌31.8%；平均溢价率为3.7%，同比下降7.6个百分点。
（三）大宗交易：2022年1月，中指数据CREIS共监测到商业地产大宗交易15笔
企业动态
1、龙湖集团旗下智慧生活及空间服务提供商龙湖智创生活赴港上市，1月7日递交招股书
1月7日，龙湖集团旗下提供物业管理及商业运营服务的智慧生活及空间服务提供商龙湖智创生活有限公司在港交所递交招股书，分拆及上市完成后，龙湖集团拥有龙湖智创生活不少于50%的权益。
信息来源：中指研究院综合整理
中指点评：
龙湖智创生活的业务板块与华润万象生活、宝龙商业相似，横跨物业管理和商业运营。尽管目前大部分头部企业的物管板块已完成分拆上市，行业上市红利基本结束，估值回归平稳，但优质企业仍有望获得资本市场青睐。同时，随着消费市场扩大和房企对商业地产业务的重视，商业运营板块迎来分拆上市的热潮，尤其珠海万达商管已于2021年向港交所递交招股书，若2022年能成功上市，或将成为抬升商管板块估值的利好因素。目前龙湖智创生活在规模和盈利能力方面均在行业内具备较强竞争力，此时选择赴港上市可借商管板块东风获得较好的估值，并对物管板块起到带动作用。
2、万达红旗体验中心在北京丰科万达广场开业
1月8日，在中国一汽与万达集团签署战略合作协议四个月后，具备新能源生态服务链的万达红旗体验中心在北京丰科万达广场正式开门营业，这是万达集团进军汽车服务领域的重要标志。
信息来源：中指研究院综合整理
中指点评：
近年来，新能源汽车品牌发展迅速，成为部分购物中心积极引进的新业态，产业的发展与扶持政策不断推出也吸引部分房企加入汽车赛道。2021年，万达集团与中国一汽进行战略合作，并于同年成立汽车科技服务公司，经营范围涉及汽车销售、零配件批发等多项内容，而遍布的万达广场则成为万达集团进军汽车服务领域的先天优势，对于中国一汽来说，与万达集团合作也是其对创新营销模式的探索。
3、王府井集团旗下买手制百货“东安睿锦”正式对外营业
王府井集团发布公告称，1月19日，公司旗下东安睿锦对外营业。该项目为王府井旗下买手制百货，王府井称是公司探索百货业态转型创新的重要举措。
信息来源：中指研究院综合整理
中指点评：
“将王府井步行街打造成为独具人文魅力的国际一流商业街区，带动王府井商圈成为‘商业+旅游+文化+科技’深度融合的消费新地标”是北京建设国际消费中心城市的重点任务之一。东安睿锦的打造不仅是王府井集团对传统零售百货转型的探索，也为王府井大街、王府井商圈改造升级贡献了力量。
品牌动态
1、泡泡玛特旗下潮玩品牌葩趣线下旗舰店开业
1月1日，泡泡玛特旗下潮玩品牌“葩趣PAQU”在上海美罗城开业线下旗舰店，店铺占地约300平方米左右，区别于一般的线下潮玩店，泡泡玛特对葩趣旗舰店的定位是“潮玩+潮流艺术”空间。
信息来源：中指研究院综合整理
中指点评：
随着“Z世代”逐渐成为消费市场主力，其追求个性与文化、喜好自由玩乐、倡导绿色生活的个性消费需求和良好的经济基础正不断影响消费市场格局，潮玩IP发展迅速，品牌商家持续布局线下市场。在加大线下市场布局的同时，泡泡玛特同样注重平台化发展，通过设立子品牌、建设主题乐园、投资艺术馆、动画电影等年轻人喜好的IP领域等方式打造IP矩阵，扩大品牌影响力。
2、路易威登之家成都远洋太古里店开业
1月21日，在路易威登进入中国大陆30周年之际，继上海、北京之后中国第三家路易威登之家在成都远洋太古里正式开业。
信息来源：中指研究院综合整理
中指点评：
2021年，受海外疫情影响，出境游依旧受限，奢侈品消费回流，同时，海南省持续推动免税购物发展，上海、北京等五个城市率先开展国际消费中心城市培育建设，政策红利加速释放，这些利好因素均将推动中国奢侈品市场发展，预计未来，奢侈品品牌将继续布局中国市场。
政策动态
1、国家发改委：十项措施促进近期消费，进一步释放居民消费潜力
1月17日，国家发展改革委发布《关于做好近期促进消费工作的通知》，通过“因地制宜多措并举满足居民节日消费需求”、“打造线上节庆消费提质升级版”等十项举措促进消费，抓住春节、元宵节等传统佳节消费旺季契机，适应居民消费习惯变化和提质升级需要，挖掘消费热点和增长点，进一步释放居民消费潜力，推动实现一季度经济平稳开局。
中指点评：
2021年，我国社会消费品零售总额同比增长12.5%，消费市场整体保持稳定恢复态势，但进入四季度以来，受局部地区疫情反复影响，消费市场恢复放缓，尤其是接触型消费受到冲击。十项促消费措施的出台，抓住了传统节日这一消费需求释放的关键时点，结合冬奥会召开带来的冰雪消费热潮，可以有效提振消费信心、改善消费预期、释放消费潜力，有利于消费市场的恢复。
2、文化和旅游部、国家发改委：首批旅游休闲街区名单公布，北京市东城区前门大街等54个街区入选
1月30日，文化和旅游部、国家发改委发布公告，根据中华人民共和国旅游行业标准《旅游休闲街区等级划分》(LB/T 082-2021)，按照《文化和旅游部办公厅 国家发展改革委办公厅关于开展旅游休闲街区认定工作的通知》安排，经材料审核、专家评审和社会公示，正式公布首批旅游休闲街区名单。北京市东城区前门大街、天津市西青区杨柳青古镇街区等54个街区入选。
中指点评：
《“十四五”规划纲要》提出要“打造一批文化特色鲜明的旅游休闲城市和街区”。休闲是满足民众对美好生活需求的有效方式，是社会繁荣的体现，旅游休闲街区不但是展示城市文化的窗口，也是带动居民和游客休闲娱乐消费需求的空间载体。首批旅游休闲街区的公布在丰富文旅产品供给的同时，带动购物、住宿、休闲、餐饮、娱乐等业态的发展，对提振城市消费市场、促进城市商业发展也起到推动作用。
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