[摘要] 纵观2021年各地两集中土拍情况，上半年第一批试点的22城集中供地冰火两重天：土地市场热度分化严重，热点城市集中供地成交火热，溢价率极高，再加上竞自持、竞配建等规则变相推高实际溢价率……
今年2月，自然资源部召开住宅用地供应分类调控相关会议，提出重点城市要合理安排招拍挂出让住宅用地的时序，实行“两集中”同步公开出让。“两集中”政策主要是为了进一步调控土地市场，降低供地预期，让土地的价格回归理性。
纵观2021年各地两集中土拍情况，上半年批试点的22城集中供地冰火两重天：土地市场热度分化严重，热点城市集中供地成交火热，溢价率极高，再加上竞自持、竞配建等规则变相推高实际溢价率，项目利润空间被大幅挤压。第二次集中供地的成交情况来看，尽管部分城市向企业让出一定利好，但是作用并不明显，整体市场仍是央企、国企在支撑，市场热度不复，市场整体降温，城市间和城市内市场热度分化加剧。
目前第三轮集中供地土拍已进入尾声，本文主要通过梳理各地两集中第三轮土拍特点，总结未来企业如何自处，做好当下。
表：两集中三批次土拍结果汇总
备注：控股股东是城投的企业亦被计作城投；
数据来源：中指数据CREIS，中指研究院综合整理
不难看出，深圳、无锡、广州、南京、苏州5个城市当地城投公司在第三轮土拍中都占据了重要主力，参与率高达70%以上。而民营企业参与率明显不高。第三轮土拍结果显示，多数城市当地城投公司已经成为主力军，城投公司正式登上历史舞台，为政府托底，为企业转型，为稳定市场。另一方面，部分城市，本土品牌房企在本轮土拍中也表现突出。例如杭州，本次土拍，国企和本土民企表现突出，国企获取地块占比高达33%。本土品牌房企表现，本土头部房企滨江、绿城各摘4宗地块，成为本次土拍摇号的赢家。
1、出让条件优化，提高房企参拍积极性。与、二批集中供地相比，第三批集中供地出让规则产生了明显变化。多个城市都优化了地块的“出让条件”：提高房价销售上限、放宽保证金支付期限、对保证金比例、付款进度和捆绑要求等方面都进行了调整。这明显降低了房企参拍门槛的限制，为企业让出了一定的利润空间，在一定程度上调动了房企参拍的积极性。
2、宏观政策释放维稳信号，提振市场信心。进入12月以来，宏观政策释放出一系列利好：12月3日，银保监会明确合理发放房地产开发贷款、并购贷款。12月6日，央行宣布降准0.5个百分点，共计释放长期资金约1.2万亿……利好政策频出，供应端复苏，购房者逐渐对市场恢复信心。第三次土拍正处在市场转向、政策利好的时期，众多热点地块入市，被优质企业竞得或中签，为市场带来良好预期。
3、热点板块、优质地块供应明显增多。第三轮集中供地明显看出，许多城市推出了多个热点地块，处于核心区域，有去化保障、有利润空间，因此备受房企青睐。部分房企在第二次土拍中处于观望态势，手中土地储备量已经较少或见底，需在第三次集中供地中发力，精准出手，为明年项目开发储备补仓，维持资金链的稳定。
4、地方城投企业迎来新风口，必将占据行业一席之地。城投公司在当地拥有很多优势，地方政府也可以通过土地出让金返还的形式，降低其土地成本，减轻其资金压力。城投公司可以承担替政府加杠杆并承担风险的功能，为地方财政托底，稳定房地产市场，同时顺势低成本完成转型。未来房地产市场，地方城投和地方国央企必将占据一席之地。
5、部分城市本土品牌房企在本轮土拍中表现不俗。例如杭州，本次土拍，本土品牌民企表现突出，拿地占比高达54%，本土头部房企滨江、绿城各摘4宗地块，成为本次土拍摇号的赢家。另外不少浙系中小房企也斩获丰盛。如伟星、圣奥以独立方式各获1宗地块。
当前，房地产行业正处调整期，房企融资环境正在改善，市场购买力也正在不断恢复，不过，虽然楼市的政策底已初现，但市场底还需要较长的时间才能完全走出来。在这样的形势下，企业该如何自处？对多数企业而言，安全位，经营目标尽可能的调整至能够保证企业安全的水平。这是最基本的原则。要坦然面对资金问题，尊重市场规则，以公开透明的态度，务实寻求解决方案。
对国企和地方城投企业而言，在加速销售回款、审慎性拿地布局和降杠杆的同时，坚持产品力和服务力的提升，才是长远发展的硬道理。需要在现有的基础上，去系统梳理企业的企业文化和价值观，总结经验，更深刻了解企业的优势与不足。一方面，在对产品进行迭代升级的同时，产品品质与安全质量日益受到关注，另一方面，打造全生命周期的服务，助推服务力升级。
对民营企业而言，的作为可能就是“不作为”，但这种不作为并不意味着就地躺下，而是在土地市场上保持克制，但也要时刻紧盯机会，倘若有更好地机会，如与产业型企业、资本型企业合作的机会，不能白白错过，需要时时关注市场动向，倘若出现积极向好的信号，也需要策略及时跟进，不打无准备之仗。做好当下，着眼未来。
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