中指研究院：融资规模大降,哪些资金渠道出了问题?

芜湖楼市  2021-09-15 09:04

[摘要] 中指研究院监测，8月房地产企业融资总额为1172.8亿元，同比下降50.3%，环比下降42.4%，单月融资规模同比连续6个月下降……

本月要点

· 融资概况：单月融资总额几近腰斩，行业平均利率微升。

· 融资结构：海外债发行“惨淡”，ABS“穿透式”管控。

· 融资利率：累计平均利率同比下降，房企融资成本压力缓解

· 企业融资动态：首开融资规模，阳光城融资利率。

融资概况：

单月融资总额几近腰斩

行业平均利率微升

中指研究院监测，8月房地产企业融资总额为1172.8亿元，同比下降50.3%，环比下降42.4%，单月融资规模同比连续6个月下降。行业平均利率为5.51%，同比下降0.54个百分点，较上月上升0.46个百分点。2021年1-8月，房地产企业共融资14340.7亿元，同比减少14.4%；8月单月占比8.2%。

数据来源：中指数据CREIS

8月行业融资额大幅度下滑，一方面是行业融资监管趋严趋紧的延续，另一方面也与在行业周期性及景气度影响下，投资人持谨慎及观望的态度有关；此外，通过公布的半年报数据可以发现，房企有息债务规模尽管持续下降，但距离达标尚有一定距离，且债务压缩力度已不及去年下半年，因此从融资方的角度来看，房企也在尽力克制新增债务规模。多重因素影响下，行业融资额本月出现了急刹车，其中海外债及ABS规模下滑是降幅较大的主要原因。

从历史数据来看，8月应属于年度融资窗口期，接下来的9、10月将进入融资低谷阶段。但8月融资疲软，可能会对今年剩余时间内的融资情况带来较大不确定性。

融资结构：

海外债发行“惨淡”

ABS“穿透式”管控

从融资结构来看，8月信用债规模占比40.6%，海外债占比2.4%，信托融资占比42.6%，ABS融资占比14.4%。本月融资结构变动较大，信用债、信托成为主力。

数据来源：中指数据CREIS

具体来看，房地产行业信用债融资同比下降32.1%，环比下降12.5%；海外债融资同比下降93.5%，环比下降91.4%；信托融资同比下降43.6%，环比下降14.7%；ABS融资同比下降50.2%，环比下降70.6%。本月成为今年以来首次各渠道融资规模同环比均下降的月份，行业融资收紧不仅体现在总规模上，而且已经延伸到各个渠道。

本月信用债发行规模继续延续7月下滑态势，同环比持续下降，未能形成年度发债高峰。本月海外债发行可用“惨淡”二字形容，仅有三家公司发行总计约28.5亿元的票据。近来多家房企的海外级别或展望受到下调，表明境外投资者对当前房企的信用风险有一定负面看法，叠加年内不乏知名房企发生违约事件，因此境外资金较为审慎。

本月ABS一改今年以来发行同比持续上升态势，急速转冷。从结构来看，对ABS发行的管控已经穿透至底层资产。供应链ABS一直为ABS中最主要的融资类型，今年1-7月单月融资均值为228.6亿元，占比均值超过55%，8月单月融资额降到131.8亿元，但占比近8成。与其他种类相比，供应链ABS规模下滑较大，但相对规模仍保持在较高水平。供应链ABS是将房企对上游供应商的应付款作为基础资产，将其证券化的融资产品，原始权益人为供应商，因此对房企来说并不增加新的债务，属于使用经营杠杆缓解财务杠杆压力的行为。结合近期多起房企商票事件，监管已经对经营杠杆的使用提高了警惕；并且去年8月监管下发的房企监测表中，供应链ABS已然在列；2020年的窗口指导则将房地产供应链类ABS储架规模降至20亿元，且新申请储架发行已经很难获批，若干因素叠加，供应链ABS规模受限并不意外。

CMBS/CMBN通常为房地产ABS发行的第二大类，今年1-7月的月度发行规模均值为107.1亿元，占比均值为24.5%，8月单月发行规模18亿，不及7月零头，占比10.8%。CMBS/CMBN是以商业地产的抵押贷款为基础资产，本质上仍为债务融资；并且有的房企会将CMBS/CMBN融资在会计上处理为其他应付款，起到不增加有息债务、美化报表的作用，为控制房企实际抵押贷款的规模，此类ABS模式也应划分在融资管控范围内。

数据来源：中指数据CREIS

从累计融资额来看，2021年1-8月，信用债融资4343.8亿元，同比下降6.9%；海外债融资2274.2亿元，同比下降33.6%；信托融资4493.9，同比下降30.1%；ABS融资3228.8，同比上升44.2%；总融资额较上年同期下降14.4%。其中海外债、信托发行额度同比均下跌超30个百分点。

融资利率：

累计平均利率同比下降

房企融资成本压力缓解

从融资利率来看，本月发行的信用债平均利率为4.08%，同比下降0.46个百分点，环比上升0.12个百分点；海外债平均利率为11.39%，同比上升4.68个百分点，环比上升6.09个百分点，主要为本月发行量过低，发行企业均为中小型民企，融资成本较高所致。信托融资平均利率为7.22%，同环比无明显变化。ABS融资平均利率为3.45%，同比下降0.95个百分点，环比上升1.03个百分点。

数据来源：中指数据CREIS

从累计值来看，2021年1-8月累计融资总额的平均利率为5.54%，同比下降0.81个百分点。其中信用债累计平均利率为4.41%，同比微增0.09个百分点，高于单月0.32个百分点；海外债累计平均利率为6.53%，同比下降1.21个百分点，低于单月4.86个百分点；信托累计平均利率为7.26%，同比下降0.50个百分点，与单月基本持平；ABS累计平均利率为3.96%，同比下降0.43个百分点，高于单月0.51个百分点。

数据来源：中指数据CREIS

除海外债外，今年以来各类融资方式的平均利率持续走低，房企融资成本压力有所缓解。

企业融资动态：

首开融资规模

阳光城融资利率

从典型房企债券发行来看，本月首开融资额度，合计人民币51亿元，平均融资利率3.4%。

具体来看，典型房企中信用债利率的为绿景发行的5年期2亿公司债，利率为8.8%；为苏高新发行的5亿短期融资券，利率为2.35%。公开发行的海外债方面，利率为阳光城发行的2.5亿美元债，票面利率达12.5%；为绿景发行的1年期债券，利率为6%。

表：典型企业8月债券发行统计

备注：规模单位为亿元人民币，利率单位为%

数据来源：中指数据CREIS

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