[摘要] 相对于其他城市，上海应对“两集中”的土拍政策有很多值得推广的地方，竞拍方式上有几个比较明确的指示……
6月18-25日，上海首次集中供地55宗地块成功进行出让，除24宗租赁用地、保障房用地底价成交外，其余31宗涉宅地块通过举牌竞价成交，总建面393.8万㎡，成交总价774亿元。
上海的打分制是怎么算的
相对于其他城市，上海应对“两集中”的土拍政策有很多值得推广的地方，竞拍方式上有几个比较明确的指示：①竞价方式为“举牌竞价＋一次书面报价”，②限定报价溢价率不超过10％，③加强审查，规范同一申请人概念，杜绝房企“马甲”拍地行为。
上海规范同一申请人防止了马甲满天飞的场面，并且将溢价率上限调至10％左右的范围，防范土地集中供应可能出现的地价大涨，此外，一次性报价的规则规避了头部房企垄断等情形。相较与其他城市，明显考虑得更宏观和长远。
还有打分制，最开始打分机制根据房企的经济实力、技术资质、项目经验三方面进行打分（100分满分），导致了分化局面，中小房企被挤出沪土拍市场。而现在的招挂复合模式，首先是放宽了房企入围的门槛，有效申请人数不足七人的，地块直接采用挂牌方式出让，有效申请人即为“竞买人”；有效申请人数为七人及以上的，地块采用有竞价招标方式出让，有效申请人即为“投标人”（原规定3人）。其次，在2017年5月增加了受让管理评分制，评分采取“135分制”，其中经济实力32分，技术资质17分，项目经验41分，受让管理45分。未受让土地为满分45分，分数随着地块获取降低，每受让1块降低15分，这也给了中小房企更多的机会在沪拿地。
依据打分制规则马甲越多，中签率越高，越容易左右平均价，但马甲竞价的方式被前置审查、自有资金监管等手段给封住，竞价封顶后通过一次性报价，让土拍更合理公平。
如何提高“一次性报价”获取概率？
一次性报价的规则是，①企业入围以后参与竞拍，报价在起始价至中止价之间，如果没有超过中止价，举牌竞价价高者得；②超过中止价后，进行一次性报价，最接近所有企业一次报价平均价者竞拍成功。
本次竞拍结果上看，大部分获取地块的报价都在50％以下，由于封顶溢价10％是明确的，概率上在中止价和封顶价之间40％-50％的报价更有几率获得。尤其是对比天集中报价之后，我们有观察到后几天的一次性报价区间结果更靠向47％的价格获取的概率，集中供地期间整体平均一次性报价中标位置为47.27％，其中有6家以上的地块报价范围在47.45％左右。也就是说从理性角度上看这个价格段的报价也是容易获得土地。实际上，参与了一批次上海土拍的业内人士也都表示，一次性报价更像是拼手速，谁先抢到47.5％附近的出价，谁就有更多的机会获取地块。
接下来如何应对集中拍地
从集中供地二批次各个城市调整后的土拍政策来看，苏州仍将沿用一次性报价的方式，而在二批次明确禁马甲后，苏州土拍出价策略变得尤为重要。尚未公告的上海也将极大概率沿用一次性报价的方式。此外，广州二批次也有两宗地块或将采取一次性报价的方式决定竞得人。
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