[摘要] 本次调查依托CREIS中指·云调研平台形成问卷。通过房天下网站平台、房天下经纪云、中指调查公众号以及中指研究院各分院等渠道进行问卷收集。本次共计收集问卷约16000份。现将问卷填答情况进行系统汇总，供行业和社会各界参考……
为持续反映中国居民置业心态，中指调查每月底持续开展对城市居民置业意愿调查，并基于调查数据形成分析报告，以动态了解形势下，居民置业信心、置业计划、政策及价格预期等。
本次调查依托CREIS中指·云调研平台形成问卷。通过房天下网站平台、房天下经纪云、中指调查公众号以及中指研究院各分院等渠道进行问卷收集。本次共计收集问卷约16000份。现将问卷填答情况进行系统汇总，供行业和社会各界参考。
受访者一览
与往期略有不同，此次参与调查的受访者主要以二线为主，一线和三四线相对较少。看城市能级和年龄，受访者中，绝大部分是在较高能级城市工作的青年，主要集中于85后～95后，是目前购房需求的主力军，看区域分布，受访者多在经济活力较大的城市群工作和居住，因为这些地区房地产市场相对发达。
图：2021年8月受访者年龄和城市能级占比
受访者分布
购房计划
购房置业需求下降至近半年值：本次调查中，67％的受访者拥有购房置业需求，占比较上月下降了8个百分点，计划购房置业需求出现下降；分能级来看，各能级城市的受访者有购房计划的占比均出现了下降，其中一线下降11％，降幅，二线、三四线均下降了8％，县城下降了3％；分区域来看，长三角下降12％，降幅，珠三角、京津冀计划购房的下降占比也均超过10％，成渝、长江中游等区域小幅下降。整体来看，本月受访者的购房置业需求下降明显，为近半年以来的值。
图：2021年3月-2021年8月受访者有购房计划的占比（分区域）
半年内购房者占比小幅提升：2021年8月，有21％的受访者计划在半年内买房，与上个月相比提升了3个百分点；计划半年到1年内和1～2年购房的占比分别为36％和24％，均下降了2个百分点，整体计划置业时间出现小幅提前。近期多个城市提升了房贷利率，置业成本提升，刚需购房者对未来的购房风险有了更多担忧，因此加快了购房时间。
图：2021年3月-2021年8月购房计划的时间分布
置业准备和渠道
观望情绪提升，置业到访占比仍较高：8月，有77％的受访者表示曾到访过售楼处或中介场所看房，这一占比处于历史中等偏高位置；从不同城市等级来看，受访者到访率随城市能级降低而呈现下降趋势，其中，一线城市到访比例达86％，为各能级，县城到访占比为66％，为各能级。近两个月，购房者置业情绪有所下降，、一线、三四线城市售楼处到访占比均出现下滑迹象，观望情绪氛围逐步提升，但整体市场置业准备行为依然相对较高。
图：2021年8月受访者到访购房场所情况（和不同能级）
置业渠道多样化，网络在线营销崛起：本月，从调查的反馈来看，第三方渠道、老带新、自然来访成为置业者获取置业渠道的主要三种方式，同时伴随地产行业数字化和智能化升级，网络在线营销也逐渐成为了新的置业渠道方向。从不同能级看，第三方渠道仍是一线城市最主要的置业渠道来源，一线城市房地产行业已经进入存量时代，叠加政府强调控影响，市场呈现逐步降温，第三方渠道逐渐发力，积极进行市场拓客。
图：2021年8月受访者置业渠道来源（和不同能级）
产品需求
一线偏爱别墅，珠三角、长三角改善置业需求旺盛：为了更好地了解目前置业者对产品的需求，本次调查询问了受访者对产品类型的诉求，有近五成的受访者表示下一次置业会购买别墅（叠拼／联排／独栋）。综合购买能力和购房成本来看，不同能级城市中，一线城市计划购买叠拼的占比和二线城市计划购买独栋的占比均为23％，为各种产品类型；而三四线和县城因为购买力有所下降，计划购买小洋房的占比较高。从不同区域来看，长三角和珠三角因居民购买力比较强，因此对改善型产品尤其是别墅需求较高，占比均超过六成；京津冀、成渝、长江中游、山东半岛、海峡西岸对洋房需求较大，占比为四成左右；中原、关中、哈长城市群、辽中南对刚需产品小高层需求较大，占比超过四分之一。可以发现，随着不同能级城市和区域客群市场的分化，置业者对产品的需求差异也比较明显。
图：2021年8月受访者对产品类型需求（和不同能级）
图：2021年8月受访者对产品类型需求（不同区域）
三室户型青睐：随着生活水平提升，居民置业的要求也不断提高，超过五成的受访者青睐于三室户型。从不同能级来看，二线和三四线级市对三室两厅一卫的户型需求，占比均超过三成；一线城市因购买力和资金成本等因素影响，大户型占比需求有所下降，小户型需求占比明显提升，其中一室户型需求占比达到18％。从不区域来看，哈长城市群、辽中南对两室户型需求旺盛，占比超过三分之一，而京津冀、长江中游、山东半岛、中原、海峡西岸均对三室户型比较青睐，占比超过五成。
图：2021年8月受访者对产品户型需求（和不同能级）
图：2021年8月受访者对产品户型需求（不同区域）
100-120㎡产品：调查显示，置业者对面积的需求集中在100-120㎡，因为该面积段既可满足单身、结婚等刚需要求，也可满足有孩家庭的改善需求。值得注意的是，在经济越发达的地方，购房成本越高，导致低面积段产品需求相对旺盛。在一线城市中，60㎡以下的产品需求占比为12％，这一占比远远超过其余能级城市，主要是因为“新一线城市居民”整体购房能力有限，“以面积换房”成为能够在一线城市“安居乐业”的首要选择。从不同区域来看，除了珠三角和京津冀地区的面积需求集中在80-100㎡外，其余大部分区域均集中在100-120㎡。
图：2021年8月受访者对产品面积需求（和不同能级）
图：2021年8月受访者对产品面积需求（不同区域）
未来预期
楼市政策预期稳中偏紧：住建部近期再次约谈多个城市，为进一步维持房地产市场稳定，多个城市出台二手房指导价及监管等调控政策，导致楼市热度持续下降。在此次调查中，有27％的受访者预期未来楼市政策将会趋紧，相较于上个月下降了12个百分点，政策收紧预期出现大幅下降，同时有38％的人预期政策保持平稳。整体来看，受访者对未来楼市调控政策预期逐渐趋于平稳，认为将会保持目前的严厉调控。
一线和长三角政策收紧预期较强：在不同能级城市中，一线城市有44％的受访者认为未来的政策将会持续趋紧，远超过其他能级城市；二线城市有42％的受访者表示楼市政策将会保持稳定，这一占比为各能级城市中。在不同区域中，长三角区域有45％的受访者预期未来政策会继续趋紧，主要因为长三角区域土拍市场竞争激烈、楼市房价上涨压力较大，政府调控预期随之提升。
图：2021年8月受访者对未来楼市政策预期（和不同能级）
图：2021年8月受访者对未来楼市政策预期（不同区域）
整体房价预期以稳为主：近期调控力度越来越大，楼市监管越来越严厉，楼市降温明显。据调查显示，有45％的受访者认为所在城市的房价将会持续保持平稳，认为房价仍会上涨的占比仅为29％。
一线和长三角区域房价上涨压力仍在：对于不同能级城市，一线城市有47％受访者认为房价会继续上涨，远超其他能级城市，他们认为一线城市房产价值依然较为优越，未来仍是保值增值型资产；二线城市有52％的受访者认为所在城市房价会保持相对稳定。对于不同区域，长三角区域民营经济较为发达、财富藏富于民，叠加产业升级带动人口吸引力持续增强、人口持续流入等因素影响，整体区域购买支撑力相对较强，近五成的受访者短期仍然看好房价上涨。
图：2021年8月受访者对房价的预期（和不同能级）
图：2021年8月受访者对房价的预期（不同区域）
购房意愿
8月，多个城市出台二手房指导价，大幅提升购房者首付门槛、降低新房整体套利空间，可以精准有效打击投资客、中介机构恶意炒房，遏制房价快速上涨，致使楼市热度出现降温，本月34％的受访者购房意愿强于上个月，较上个月下降9个百分点，降幅较为明显。
图：2021年3月-2021年8月受访者相比上月本月购房意愿的态度变化
意愿最强：本月在一线城市的受访者中，有58％的受访者购房意愿强于上个月，这一占比较上个月下降了8个百分比，但仍遥遥领先于其他能级城市，一线城市购房情绪仍位居高位。
图：2021年8月受访者相比上月购房意愿的态度变化（不同能级）
意愿最强：长三角地区前期房价快速上涨带动购房者置业预期提升，目前整体市场置业信心较为充足，约有53％受访者购房意愿强于上个月，显著高于其他区域。
意愿最弱：京津冀地区购房者意愿相较于上个月减弱的占比达25％，为各区域。主要是该区域近几年政策调控力度较强，致使楼市热度一直处于低温状态，近期随着北京调控进一步升级，市场持续低温，置业意愿整体较弱。甚至环京多个城市房价出现下跌，置业者对京津冀地区未来房价上涨信心不足，购房意愿随之下降。
图：2021年8月受访者相比上月本月购房意愿的态度变化（不同区域）
总结和企业策略建议
总结来看，房地产市场呈现明显转向迹象，热点城市出现快速降温，置业需求降至新低水平，房价快速上涨受到明显遏制，短期居民置业意愿显著下滑，观望情绪逐步显现，置业到访占比开始触顶回落。购房者认为短期楼市政策仍将维持稳中偏紧状态，伴随二手房指导价、严控覆盖范围不断扩大，资金监管日益趋严，房屋回归居住属性趋势将越来越明显，短期房价将趋于稳定状态。
近期，楼市调控效果逐步显效，二手房指导价成为“必杀器”在热点城市逐步蔓延，能有效大幅提升购房者首付门槛、降低新房整体套利空间，可以精准打击投资客、中介机构恶意炒房，遏制房价快速上涨，叠加重磅整顿、“限购、限贷”调控升级、银行放贷周期延长等因素影响，楼市热度出现降温趋势，深圳、上海、广州、宁波等热点城市市场逐步回调，抢房、网红盘等现象有所缓解。经过本轮城市房产幅度，购房者认为核心城市资产保值增值效应明显，叠加前期房价快速上涨带动置业预期提升，目前一线、长三角区域市场置业信心仍较为充足，可充分利用市场预期，适度增加营销力度提升销售回款金额；武汉、济南、长沙等省会城市市场支撑度仍较强，可提升开盘频率实现快速去化。今年以来，房企“三道红线”调控威力日益显效，叠加8月多个城市延迟集中土拍、优化土拍规则因素影响，致使房企投资容错率进一步降低，房企投资逻辑将快速向“以销定投”方向转变，审慎进行投资拿地，建议房企及时调整发展策略，逐步优化投资结构，在集中拍地过程中规避高价地，保障企业安全稳健运营。
主笔分析师：王亮张广杰
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