土地出让金收支变化，未来房企布局何去何从

近日，一个关于土地出让金的政策刷爆朋友圈，6月4日财政部等四部门发布《关于将国有土地使用权出让收入、矿产资源专项收入、海域使用金、无居民海岛使用金四项政府非税收入划转税务部门征收有关问题的通知》（以下简称《通知》）”

2020年9月，《关于调整完善土地出让收入使用范围优先支持乡村振兴的意见》（以下简称《意见》）印发，明确提出要确保土地出让收入用于支持乡村振兴的力度不断增强，为实施乡村振兴战略建立稳定可靠的资金来源，目标到“十四五”期末，以省（自治区、直辖市）为单位核算，土地出让（土地出让收入扣除征地和拆迁补偿支出、土地开发支出等成本性支出后的）用于农业农村比例达到50％以上。在去年9月国新办发布会，农业农村部副部长韩俊指出，2013年至2018年我国土地出让收入累计达28万亿元，扣除成本性支出后，土地出让是5.4万亿元，占土地出让收入的19.2％。土地出让支出用于农业农村资金1.85万亿元，仅占土地出让的34.4％，占土地出让收入的6.6％，过去土地出让收入用于农业农村的资金占比明显偏低。

《意见》指出，各省市结合本地实际提高土地出让收入用于农业农村的比例，一种是按照当年土地出让用于农业农村的资金占比逐步达到50％以上计提，若计提数小于土地出让收入8％的，则按不低于土地出让收入8％计提；另一种是按照当年土地出让收入用于农业农村的资金占比逐步达到10％以上计提。

本次由税务部门征收国有土地使用权出让收入，是中央强化土地出让收入支持乡村振兴的重要一步，统一管理更有利于推动各地积极落地实施，“十四五”时期，乡村振兴战略的实施将在资金的支撑下取得实质性进展。

城市的发展都会制定城市总体规划，各地政府会依据当地的财政收入、发展规划、自然环境、历史情况、现状特点、综合部署，为确定城市的规模和发展方向，实现城市的经济和社会发展目标，合理利用城市土地，协调城市空间布局等所作的一定期限内的综合部署和具体安排。城市的总体规划往往由财政收入去决定一个城市的定位、规模和发展格局，过去的财政收入大部分会运用到城市配套建设，但是这次收支调整之后，城市更新将受到财政收入重新分配的影响，城市老旧小区改造面临的资金难题，引入社会资本一直是各界大力倡导的办法之一。

城市更新是未来各地政府发力的方向，过去发展的四十年中，城市更新发展最完善的城市集中在深莞惠等大湾区，土地出让金收入一直是城市财政收入的重要组成部分，城市既想完善配套设施，又想增加财政收入从而不得不加大推地力度，不断从地价中获取城市发展的能量源泉，但是纵观各城市的土地财政依赖的城市中，土地出让金依赖的城市的三个一线城市，都在重点引入社会资本做旧改。（中指∙地主可以通过自建项目的方式，对城市更新项目进行全方位可研分析，扫码申请试用）

▌政府郊区土地一二级联动支出灵活度降低

《通知》中“除本通知规定外，四项政府非税收入的征收范围、对象、标准、减免、分成、使用、管理等政策，继续按照现行规定执行”。出让金划转给税务部门负责征收后，按照支配向乡村建设倾斜的分配后，政府郊区土地一二级联动意愿降低。土地市场的一二级联动在过去一段时间较为盛行，比如和某企业进行圈地，进行配套设施建设，盘活区域市场后以较便宜的价格将部分建设用地出让给一级开发企业，剩余土地进行招拍挂出让，从而赚取预期成熟的土地出让金。现行的政策中土地出让金虽然也是需要上缴，但是是扣除土地成本费用后的净部分上缴国库，这一部分可以扣除在征地、拆迁过程中发生的征地、拆迁费用和其他费用及前期土地开发等成本费用，费用可以根据一级开发时的难易程度进行调整。出让金划转给税务部门负责征收后，相当于原本这部分资金不仅要用到一级开发的收支上，主要需要考虑用于乡村建设的布局和开发，对于城市来讲支出的灵活度将会受到影响。

短期看，本次政策的出台对房地产市场以及对地方政府收入上的影响并不会太大，但需要关注中长期税制改革方面的新举措，地方政府摆脱土地财政依赖是大势所趋。