[摘要] 长期以来，越来越多的人开始十分关注楼市的走向，原因很简单，在过去20年时间里，我国房价基本不存在明显跌幅，无论从增值空间还是持有风险，其优势远远大于传统的理财项目。
长期以来，越来越多的人开始十分关注楼市的走向，原因很简单，在过去20年时间里，我国房价基本不存在明显跌幅，无论从增值空间还是持有风险，其优势远远大于传统的理财项目。仅从这一点来看，我们不得不承认房子早已充斥金融属性，特别是对于手上有投资资金的人来说，与其说房子是用来居住的，还不如说是用来投资理财。在没有政策层面的持房成本下，即使房子空置几年，套现后从中获取的利润依然是增长。据数据显示，我国城镇居民住房拥有率为96％、一套房家庭占比58.4％、二套房家庭占比31％、三套房及以上占比10.5％。仅从这赤裸裸的数据来看，相信大多数人都拖后腿了，换一句话来说，在房价高不可攀的背后房产资源开始两极分化，市场预期正在出现拐点。
至于近些年楼市现状到底如何？其实大家都有自己的理解，例如调控次数只增不减就说明政策底线保持不变，杜绝打破现状；其次我国100城新建商品房库存持续增加，就说明当下房子并不好卖。
事实上对于这一点，有一则数据值得大家衡量，那就是断供房的数量发展趋势，至于何为法拍房，从字面意思上理解就是法院强制执行拍卖的房子，而这一类房子最主要造成因素就是持房者没有能力继续偿还房贷。对此据数据统计，2017年法拍房约9000套，2018年约2万套，2019年高达50万套，而到了2020年末达到了134万套。截止3月份，根据阿里拍卖网数据显示，数量高达140万套。
当看到这里时，相信大家会有一个共同疑问，那就是房价处于上涨趋势，持房者财富不应该水涨船高吗？为何有的人还不起房贷呢？首先我们来算一笔账，每年的通货膨胀和房子折旧率核算下来基本是9％，也就是说房价年涨幅不超过9％，房子就相当于赔钱。而将这一标准放在2019年，我只能说除了一些热点城市，基本没有城市达标。也许在2017年前后市场火热时期，房价涨幅能达到这水平，但自从进入2018年后，市场呈现更多的是平稳运行，即使那些曾经万人抢房、排队买房的城市，在面对调控加码的格局下，市场终究回到最真实的现状。
最近不少地区爆出“今年房贷要延期”的消息，据相关机构报告显示，3月份60个主流城市首套房房贷利率较2月份有所上升，放宽周期也随之延长，例如成都、洛阳、惠州、开封首套房房贷利率均在6％以上。简单来说，房贷利率的波动首当其冲的就是购房成本的增加，其次代表着信贷资源对楼市的态度，说白了趋势能佐证一个现实，那就是现阶段信贷资源到底能不能流入楼市？其次流速才是最关键的，从房贷放款周期来看，上海、成都、广州、东莞延长天数超过10天，南京、北京、西安、深圳等城市延长天数5至10天。
看到这里，对于今年楼市局面而言，房贷放款周期整体延长就说明市场前进脚步缓慢，这对于持房者和购房者来说，并不是一个利好消息，与此同时，楼市将迎来“2大逆转”，主要内容如下：一是3月29日住建部发布一份加强县城绿色低碳建设的意见稿，其中重点提到“限制县城居住建筑高度”，也就是高层建筑极有可能成为过去式，或者对应的资质手续会相对很麻烦，所谓的地王效应终究消失，这对于还在捂盘销售的开发商而言，这是一个坏消息；二是市场预期发生转变，结合当下楼市格局而言，似乎所有人都知道本轮房价并不存在明显涨幅拐点，无论是政策、金融还是人口，基本都迎来拐点，当50％的人都不愿意主动买房入场时，请问又会发生什么呢？
总的来说，本轮房价走向或清晰，本身今年2月份火热城市，例如深圳、杭州、上海等地都陆续出台新政，也就是说调控的定位是控涨不控跌，当然在庞大的住房需求支撑下，房价也跌不到哪里去；反观其他城市，现阶段恐怕正在着急去库存，请注意这里的变化，以往城市格局分为3大阶段，核心城市、周边城市、次级城市群，反观现在只剩下2类。当下买房或许只剩下2个选择，那就是值钱和亏钱，根本不存在长期持房、炒房机会，例如过去的破旧小持房几年，也许还能碰运气最后收入，但现在的可能性几乎为零。
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