[摘要] 为积极推进房地产领域合同规范整治工作，芜湖市市场监管部门自去年底至今，对房地产销售以及房地产中介的合同格式条款进行规范和点评，在全市范围内收集了53户房地产开发企业、34户房地产中介企业的合同文本。
为积极推进房地产领域合同规范整治工作，芜湖市市场监管部门自去年底至今，对房地产销售以及房地产中介的合同格式条款进行规范和点评，在全市范围内收集了53户房地产开发企业、34户房地产中介企业的合同文本。市市监局网监科从中筛选出36户企业的合同文本，交由8位法律专家进行点评，共梳理了123条意见，均是当前房地产领域存在的“霸王条款”，很多具有一定的典型性、代表性。
一、涉嫌加重买受人责任的不公平格式条款
1、典型条款：同一合同中“出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.2的违约金”，而“买受人支付的，应按应付未付款的每日万分之四计付违约金给出卖人”。
律师点评：出卖人违约金与买受人付款违约金标准明显不对等显失公平，加重了买受人违约责任。
2、典型条款：“出卖人为买受人购买房屋提供阶段性担保的，在担保期间买受人连续三个月未偿付贷款本息，出卖人有权解除购房合同并按原价收回买受人所购本合同项下的房产，买受人除应承担给出卖人造成的经济损失外，还应按总房款的8％支付出卖人违约金。”
律师点评：首先出卖人解除合同条件过于宽松。其次，除承担给出卖人造成的经济损失外，买受人按总房款的8％支付出卖人违约金，该违约金是惩罚性的，加重了买受人责任。
3、典型条款：“买受人对银行的违约即构成对本合同的违约，应按照本合同所涉及的出卖人担保金额同等金额向出卖人支付违约金。出卖人有权解除本合同，有权将该套住宅另行出售，有权在买受人已支付的房款中直接扣除上述费用。”
律师点评：买受人对银行的违约并不必然导致出卖人承担保证责任，出卖人因此让买受人同时向自己承担违约责任，加重买受人的责任，可能导致买受人因为轻微违约而被解除合同。
4、典型条款：“买受人收到出卖人书面交房通知后，未能在通知规定的期间内办理验收交接的，则视为该房屋已交付买受人，该房屋的风险责任转移给买受人；买受人自通知规定期间届满之日承担该房屋的物业管理费。同时，买受人必须在接收到出卖人通知90日内办理产权，否则视为违约，买受人按总房价的每日万分之一向出卖人支付违约金。”
律师点评：该条款规定“买受人必须在接收到出卖人通知90日内办理产权，否则视为违约，买受人按总房价的每日万分之一向出卖人支付违约金”，何时办理产权证为买受人的权利不是义务，无相关法律法规明确规定在买受人未及时办理房屋产权证须向出卖人承担违约责任，该条款加重买受人责任。
二、涉嫌减轻出卖人自身责任的不公平格式条款
1、典型条款：“买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起30日内退还已付购房款，并自买受人付款之日起，按中国人民银行公布的同期活期存款基准利率计算付利息，除此之外，出卖人无需承担其他责任。”
律师点评：该条款对于影响房屋结构型式、户型、空间尺寸、朝向等规划、设计发生变更后，买受人解除合同，出卖人只承担退还已付房款及其活期存款利息，而不承担其他责任，违反《商品房销售管理办法》规定，即买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。
2、典型条款：“商品房存在与合同约定装饰装修及相关设备标准不一致的问题的，买受人有权要求更换。出卖人应负责更换，承担更换费用，出卖人无需因此承担交付责任。”
律师点评：该条款对于出卖人交付房屋和合同约定不一致的违约行为出卖人只承担更换或维修责任，而不承担交房的违约责任。
3、典型条款：“保修期限内，在正常使用情况下，该商品房存在除地基基础和主体结构外的属于保修范围内的其他质量问题的，出卖人应当及时更换、修理，除此之外出卖人无需承担其他任何责任。”
律师点评：该条款出卖人对房屋保修范围内质量问题承担更换、修理责任而不承担其他责任，违背《民法典》第497条之规定，减轻出卖人应当承担的责任。
4、典型条款：“实测面积小于暂测面积且误差比值超过3％的，出卖人向买受人退还相应房价款。”
律师点评：根据《人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条“房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人”。
5、典型条款：“买受人未按合同约定时间支付每一期房款，则出卖人有权按买受人付款天数相应顺延房屋交付日期，同时出卖人有权按本合同第五条执行。”
律师点评：买受人付款属于买受人违约，应当承担违约责任。按照合同约定时间交付房屋是出卖人的义务，出卖人不能因买受人付款而交付房屋。
三、涉嫌限制、排除买受人权利的不公平格式条款
1、典型条款：“合同生效后，买受人不得解除《商品房买卖合同》。”
律师点评：该条款规定，合同生效后，买受人不得解除《商品房买卖合同》，排除了买受人依法或依约解除合同的权利，违背了《民法典》所确立的公平原则。
2、典型条款：“出卖人提前交付商品房的，买受人同意根据出卖人书面通知的时间期限办理交接手续。”
律师点评：该条款强行要求买受人接受出卖人的提前交付，排除买受人的拒绝权和要求出卖人承担增加费用的权利，违背了《民法典》规定。
3、典型条款：“出卖人因城建、小区建设及物业服务等公共利益之需要，而必须在买受人之庭院及楼宇周围地面、地下及地上埋（架）设电力、电讯、给排水管线及配电箱、窖井（盖）及其他有关装置时，买受人应予以同意理解，并在今后维修护理时予以配合。以上设施、设置所涉及的土地面积在计算买受人土地使用面积时不予扣除。”
律师点评：该条款强行要求买受人接受义务，排除了买受人的法定权利，违反《民法典》第496条之规定。
4、典型条款：“双方一致同意由买受人自行办理该商品房相关权属证书，买受人向出卖人付清所有楼款及其他一切应付款项，且对该商品房质量无任何异议并办妥所有收楼手续之日起180天内，出卖人将办理该商品房权属登记而需出卖人提供相关文件资料交付给买受人，出卖人未在上述约定的时间内向买受人交付前述文件资料的，每一天应向买受人支付人民币20元的违约金，但该违约金总额不超过合同约定总房价款的1％。”
律师点评：该条款要求买受人对商品房质量无任何异议为前提，涉嫌限制相对人主要权利。约定180天对交付期限与《商品房买卖合同》约定的在商品房交付后90日内提供全部资料不一致，涉嫌以补充协议格式条款限制买受人权利；另外20元每日的违约金且违约金总额不超过合同约定总房价款的1％，远远低于《人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》所规定的相关标准。
5、典型条款：“在保修期内，因施工或产品本身的缺陷问题，开发商可以选择免费修理或更换。”
律师点评：根据《民法典》，对违约责任没有约定或者约定不明确，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择请求对方承担修理、重作、更换、退货、减少价款或者报酬等违约责任。此条款规定出卖人违约责任选择权，限制、排除了买受人依法享有的违约责任选择权。
6、典型条款：车位区域内可能预设了通风、排水、消防及配电设施、设备会对乙方正常使用车位产生一定的影响，乙方已经对该情况充分了解并无异议，车位一经转让不退不换。
律师点评：该条款中“对乙方正常使用可能会产生一定影响”与“乙方对该情况充分了解并无异议”前后表述有所矛盾，且排除乙方依法提出异议的权利，如果产生影响的程度严重以致不能达到正常停车，则合同目的不能实现应当予以退换，明显限制、排除了买受人的权利。
7、典型条款：“地下停车位归开发商所有，地上停车位归物业所有。”
律师点评：根据《民法典》第275条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”本条款将地上停车位约定归物业所有，限制、排除了买受人依法享有的法定物权。
四、涉嫌免除出卖人责任的不公平格式条款
1、典型条款：“为买受人进一步装修之便利，买受人在此不可撤销的授权出卖人有权自行决定改动（包括但不限于增加及／或保留及／或拆除及／或移动）全部／或部分房屋砌筑隔墙（承重墙除外），买受人放弃对出卖人在房屋内改动砌筑隔墙提出任何异议的权利，出卖人改动砌筑隔墙均不视为本合同所述之变更房屋建筑设计。”
律师点评：条款中买受人不可撤销授权出卖人自行决定改动全部／或部分房屋砌筑隔墙（承重墙除外），同时强行要求买受人放弃对出卖人在房屋内改动砌筑隔墙提出任何异议的权利，违背了《民法典》所确立的公平原则，排除对方主要权利且免除自身责任。
2、典型条款：“出卖人与买受人的权利义务及责任均以本合同、相关附件及本补充协议的约定为准。出卖人通过报纸、电视、广播、户外路牌、楼书、海报、宣传品及网络等媒体及其他方式发布的广告、宣传资料、或楼盘模型、售楼书或其他文字载体中的所有图片、资料数据、说明等，凡未列入本合同、附件、本补充协议之中的，对出卖人没有约束力。买受人不得援引其中任何内容或信息以解释任何事项，或据以提出任何主张或要求……”
律师点评：该条款涉及售楼广告、宣传资料等是否属于要约，能否成为合同的内容，对开发商是否具有法律约束力的问题。要约和要约邀请为两个不同的法律概念。要约可以构成合同的内容，但要约邀请则不能构成合同的内容。根据人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，“出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”。
3、典型条款：“关于合同解除等补充约定：无论何种原因导致本合同和／或本补充协议解除的，如果本合同解除时，该商品房已交付买受人，则①买受人应当500元／日向出卖人支付自该房屋交付使用之日起至合同解除之日的房屋使用费，出卖人有权在应向买受人退还的房价款中直接扣除该费用。买受人应在合同解除通知送达后30日内腾空该商品房，买受人腾房的，每一天，还应按照1000元／日向出卖人支付房屋使用费。②买受人应在归还商品房时，该商品房应与交付时的状态相符，出卖人不承担装修损失。如果该商品房及其装修、设备发生损坏、缺失，买受人应当照价赔偿。”
律师点评：该条款要求无论何种原因导致本合同和（或）本补充协议解除的，买受人都要支付房屋使用费，出卖人不承担装修损失等，违背了《民法典》所确立的公平原则，免除由于出卖人自身原因导致合同和／或补充协议解除而应当承担的相关责任且加重买受人承担的相关责任。
4、典型条款：“买受人明确知悉且自愿同意：出卖人未发出书面交付通知书给买受人或买受人未收到交付通知书的，买受人于合同约定的交付日期届满之日起自行前往该商品房所在地办理交接手续，否则视为商品房已经交付，买受人收房，出卖人有权按照该款约定要求买受人承担收房违约责任。”
律师点评：本条款规定出卖人免除交房通知义务，违反《民法典》第509条之规定，即当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。同时排除了买受人对交付房屋的审验权，损害买受人的合法权益。
5、典型条款：“出卖人已提请买受人特别注意有关免除或限制出卖人责任、出卖人单方拥有某些权利、增加买受人责任或限制买受人权利的条款。买受人已仔细阅读合同、本补充协议及附录的条款，并在出卖人的相应说明下对各条款作全面、准确的理解。买受人确认：合同及本补充协议不存在不合理减轻或免除出卖人责任的情况，也不存在不合理加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容。”
律师点评：该条款规定出卖人对免除自身责任的条款内容已履行提请买受人注意和说明义务，违反《民法典》第496条之规定：采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务，致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的，对方可以主张该条款不成为合同的内容。单方要求买受人确认合同及补充协议不存在不合理减轻或免除出卖人责任的情况，也不存在不合理加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容，损害买受人合法利益。
6、典型条款：“本合同中设计变更及小区平面图的变更均不包含由不可抗力或市政规划、配套有所更改等非出卖人所能控制的因素所导致的变更。”
律师点评：设计变更、规划变更应当包含市政规划变更。该条款中涉嫌免除因市政规划变更出卖人应当承担的相关责任。
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