[摘要] 2020年12月25日，中指研究院发布《2020年全国新开盘总结报告》。2020年，中央继续坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，“十四五规划” 继续强调“房住不炒”，确保房地产市场平稳健康发展，对房地产金融监管不断加强，房企“三道红线”试点实施。针对不同城市市场行情变化，地方继续因城施策，从实际出
2020年12月25日，中指研究院发布《2020年全国新开盘总结报告》。2020年，中央继续坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，“十四五规划” 继续强调“房住不炒”，确保房地产市场平稳健康发展，对房地产金融监管不断加强，房企“三道红线”试点实施。针对不同城市市场行情变化，地方继续因城施策，从实际出发，采取差异化和针对性的调控措施。从2020年重点城市开盘情况来看，杭州和长沙仍保持较高水平，从去化来看，杭州、上海和广州去化效果非常好，平均去化率均超7成。
本报告针对2020年重点城市新开楼盘推盘量、去化情况、定价策略、产品定位及客户情况进行系统梳理，总结全国新开盘的供需变化和营销特点，帮助企业实时、准确地了解最新市场动态，为及时调整营销策略提供决策支持。
2020年，14个重点城市住宅类项目共计开盘3780次，推出房源近69万套。其中一线城市广州开盘量较大，共计开盘158次；二线城市中杭州和长沙开盘次数较多，分别为819次和613次。青岛、深圳、苏州、南昌和北京开盘量相对较少。
图：2020年重点城市开量
数据来源：CREIS中指数据，中指监测
从各城市单项目推盘量来看，2020年，北京的奥森one夺得项目推盘套数排行榜榜首，11月28日开盘一次性推出2234套房源，该项目为纯新盘，位于昌平区，属刚需项目，开盘均价为58858元/平方米。
表：2020年主要城市项目推盘量TOP10
数据来源：CREIS中指数据，中指监测
2、去化情况：平均去化超6成，杭州去化效果较好
2020年重点城市新开盘去化率均值为61%，杭州去化效果较好
2020年，全国14个重点监测城市新开住宅项目当天去化率均值为61%。从各季度走势来看，2020年第一季度去化较上季度有所下滑，随后去化率持续下降至年末。整体来看，仅今年一季度去化相比去年同期较高，其他三个季度均低于去年同期水平。
图：2020年全国重点城市新开盘项目平均去化率
数据来源：CREIS中指数据，中指监测
分城市来看，6个城市去化率超过平均水平。杭州、上海和广州2020年市场需求旺盛，去化效果非常好，平均去化均超7成；青岛、北京和成都去化亦表现较好，去化率也均超平均水平。而南京和重庆平均去化率分别为46%和45%，在监测城市中开盘去化效果较为一般。
图：2020年重点城市新开盘项目平均去化率
数据来源：CREIS中指数据，中指监测
2020年共有664个项目开盘售罄，杭州、南京和武汉分别占330席、84席和72席
从项目去化情况来看，2020年共有664个项目开盘售罄，主要集中在杭州、南京和武汉，其中杭州售罄项目居多，占据330席，三个城市合计占比接近全部售罄项目的73%。
从开盘去化率排行榜来看，64.3%的项目为刚需楼盘，中高端改善项目占比近4成，另有少量投资项目。其中刚需项目仍是市场的主力军，单次推盘量较大的情况下，开盘当日仍能全部售罄。如8月28日在上海开盘的中海汇德里，开盘当日推出141套房源，当天推出房源全部售罄，当日积累有效客户1348组；另外，去化效果非常好的刚需楼盘多位于郊区或远郊区，购房群体多考虑自身资金与性价比，看重政府长期规划与周边长远发展，环境等因素。
3、产品定位：超6成为刚需类项目，平均去化近6成
从重点城市推盘项目的产品定位情况来看，2020年开盘项目刚需产品仍占绝对主流。70.4%的楼盘主推针对首次置业或首次改善的刚需类产品户型，近三成的项目主要面向中高端改善型需求，仅0.4%的项目推出投资类产品，主要面向投资客户及部分受限购条件制约的自住购房者。
图：2020年全国重点城市开盘项目产品定位占比及去化情况
数据来源：CREIS中指数据，中指监测
刚需类项目平均去化率为六成。市场上主流产品仍为刚需项目，14个城市刚需类项目占比达70.4%，平均去化率60.8%。
从去化较好的刚需产品项目特色来看，多具备品牌房企、交通便利、小户型三居室等特色。如广州的万科城市之光、北京的雅居乐京华雅郡都属品牌开发商开发；另外苏州的万科上瑞阁、上海的龙湖天曜和南京的高科荣境具备交通便利、区域占位核心的项目特色，开盘当日均全部售罄。
表：2020年部分刚需项目推盘及去化情况
数据来源：CREIS中指数据，中指监测
中高端改善类项目占比达29.2%，较去年同期相对稳定。14个城市中高端改善类项目占比达29.2%，平均去化率62.9%。
监测数据显示，2020年中高端项目分布于北京、广州、上海和热点二线城市杭州和南京等，去化情况较好的项目户型大多是三居、四居，百平上下的大户型；项目特色主要是地理位置优越、交通便利和配套资源丰富等方面。
表：2020年部分改善型项目开盘去化情况
数据来源：CREIS中指数据，中指监测
投资型项目主要以地理位置优越和交通便利等项目特色为主，去化率近6成。2020年，项目集中开盘的城市主要出现在上海和热点二线城市武汉。产品分布均匀，相对更集中于二居；项目特色主要集中在交通便利，配套齐全丰富和品牌地产等。如上海的复地雅园推出86-96m²的二居具备地理位置优越等特点，当天开盘去化表现不俗。
表：2020年三季度投资类项目开盘去化情况
数据来源：CREIS中指数据，中指监测
4、客户情况：刚需客群仍占主流，地段、项目品质为关注焦点
刚需客户年龄段普遍在35-40岁之间，关注地段、区域配套等因素。根据调研现场客户访谈获悉，刚需群体年龄段普遍在35-40岁之间，该群体着重上下班通勤、生活便利性等因素，偏好地段好、配套资源丰富和交通出行便利的产品。主要考虑项目的地理位置、交通是否便捷和配套资源等。
表：刚需项目部分代表客户访谈情况
数据来源：CREIS中指数据，中指监测
中高端改善客户多考虑大户型、高品质的产品。中高端改善客户群体年龄段主要集中在40-50岁之间，该群体具有一定的经济基础，主要想改善当前居住环境，该群体会主要关注项目的户型设计、小区居住品质、所处地理环境是否优越等因素。
表：中高端改善部分代表客户访谈情况
数据来源：CREIS中指数据，中指监测
投资类客户更看中项目升值空间。根据客户访谈，投资者在选择投资类项目时，主要是根据项目整体的区位发展情况看重其升值潜力，备受青睐的产品多具备小户型、升值空间大和户型设计优越等特色。
表：投资类部分代表客户访谈情况
数据来源：CREIS中指数据，中指监测
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