[摘要] 2020年以来，为应对新冠疫情的冲击，提振国内经济，中央频发新基建、产业集群等利好政策，从政策层面彰显了我国对产业发展的支持力度，产业地产迎来政策发展窗口期。
近日，“十四五”规划建议明确提出“加快发展现代产业体系，推动经济体系优化升级”，这是中央针对产业发展面临的新形势和新挑战，做出的重大战略部署，为未来五年我国产业发展指明了方向和重点。2020年以来，为应对新冠疫情的冲击，提振国内经济，中央频发新基建、产业集群等利好政策，从政策层面彰显了我国对产业发展的支持力度，产业地产迎来政策发展窗口期。
市场规模维持在7亿平米水平 未来发展空间较大
工业用地推出面积、成交面积均小幅增长。2020年1-11月，300城共推出工业用地8.0亿平方米，同比增长9.9%；同期300城共成交工业用地6.6亿平方米，同比增长3.9%，已克服新冠疫情因素影响，成交增速同比回正。
图：2011-2020年1-11月300城工业用地推出成交情况
数据来源：中指研究院综合整理
一线城市工业用地成交规划建筑面积规模同比较快增长，三四线城市同比表现稳定。不同城市来看，2020年1-11月，一线城市工业用地成交规划建筑面积为3314.3万平方米，同比增长11.4%；二线城市成交面积为26590.1万平方米，较去年同期增长9.6%；三四线城市成交面积为44700万平方米，同比小幅增长8.6%。
图：2011-2020年1-11月各类城市工业用地成交规划建筑面积同比
数据来源：中指研究院综合整理
综合来看，300城成交小幅增长，一线城市成交规模大幅增长，工业用地需求分化显著。2011年至2020年1-11月，300城工业用地成交均值达到7.0亿平方米，我们粗略估算，未来几年工业用地市场规模将维持在7亿平方米的水平，市场仍存较大发展空间。
区域协调发展持续深化 重点聚焦四大城市群
土地成交聚焦长三角、成渝、京津冀城市群以及粤港澳大湾区，长三角为主要区域。研究组选取了40个重点城市，对其工业用地推出与成交量进行监测，结果显示，近五年来工业用地累计成交总量为13.7亿平方米，工业用地成交区域主要集中于长三角、京津冀、粤港澳以及成渝四大城市群。具体来看，长三角城市群为主要成交区域，其成交总量为4.4亿平方米，占40城工业用地成交总量的32%；成渝、京津冀城市群以及粤港澳大湾区工业用地成交总量分别为1.2亿平方米、0.95亿平方米、0.92亿平方米，占比分别8.8%、6.9%、6.8%。
图：2016-2020年1-11月重点监测城市工业用地成交分布
“十四五”规划要求畅通国内大循环，依托强大国内市场，贯通生产、分配、流通、消费各环节，打破行业垄断和地方保护，实现区域一体化发展。京津冀、长三角、粤港澳大湾区以及成渝城市群作为中国代表性和发展潜力的区域，区域一体化将加速深化，推进城市群内部形成完整互补的产业链分工，实现区域产业结构优化与空间布局的协同发展。如2020年以来，中央及地方出台多项支持政策，支持长三角一体化和西部地区发展，随着《<长江三角洲区域一体化发展规划纲要>江苏实施方案》和《关于新时代推进西部大开发形成新格局的指导意见》的出台，长三角一体化和西部发展步入快车道。预计未来将有更多地区出台并落地区域发展规划，且更加注重区域间的协同一体，城市群、都市圈等将获得更大的发展空间，同时各城市群间有望形成完整、互补的产业链分工，实现区域协同发展新格局。
苏州成交总量居首位 中心城市更具发展潜力
苏州五年累计成交总量位居40城之首，中心城市供求表现显著。近五年来，40个重点监测城市工业用地供给总量为15.2亿平方米，成交总量为13.7亿平方米，工业用地供求比为1.1，供求结构相对稳定。从成交层面来看，苏州、宁波、成都等城市工业用地市场成交持续火热，其中苏州五年成立总量位居首位，工业用地热度聚焦产业基础和营商环境良好的中心城市。
图：2016-2020年1-11月重点监测城市工业用地供求量对比
“十四五”规划建议要求加快构建以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局，而国内大循环强调做大中心城市和重点发展都市圈，通过加速人口集中和产业发展提升中心城市能级，辐射周边中小城市，进而形成都市圈。这就要求充分发挥中心城市和城市群带动作用，建设现代化都市圈。预计未来会有更多的政策出台，促进中心城市、城市群和都市圈的发展，中心城市将实现扩容，产业生态和营商环境将持续优化提升，城市将更具发展韧性。
布局战略性新兴产业 数字化成为有效工具
2020年，在大力发展国民经济内循环背景下，以人工智能、智能制造为代表的高新技术产业成为经济动能转换的重要突破口。在此契机下，园区主体积极发挥战略性新兴产业重要引擎作用，加快构建现代产业体系。
图：部分园区主体产业动态
加大产业布局力度，发力战略性新兴产业，加速引领行业转型升级。其一，园区主体与地方政府签订合作协议，培育打造高端产业集群，如华夏幸福与浙江金华开发区签订合作框架协议，重点聚焦新能源汽车产业园、健康生物产业园、中央创新区、转型升级示范区等板块；其二，园区主体新拓项目，聚焦人工智能、智能制造等战略性新兴产业，如星河（黄江）人工智能小镇项目动工仪式圆满举行，联东U谷智能制造产业园项目落户临海，天安数码城2.4亿摘青岛地块，要求引入战略新兴产业；其三，园区项目集中签约，产业聚焦智能制造、生物医药等，如联东U谷举行南安智能制造产业综合体项目签约仪式；张江科学城50个重点项目集中签约，产业方向主要集中于集成电路、生物医药以及人工智能。“十四五”规划建议强调发展战略性新兴产业，借助科技创新、体制创新等全面打造战略性新兴产业增长引擎。未来，数字经济、智能制造、新材料等产业将成布局重点，我国战略性新兴产业由快速发展步入高质量发展时期。
图：部分园区主体数字化应用方向
疫情催生线上招商，智慧招商、云招商成为趋势，启迪协信、中新集团等园区主体均开展了“云对话”、“云签约”，其中中新集团利用大数据工具扩展招商工作平台，开发“中新产业云平台”线上招商工具，同步提升线上线下招商能力；搭建智慧产业平台，数字化、智能化等技术成有效工具，星河产业从智能化、数字化、信息化三个维度出发，提升智慧园区科技化程度，其中自主研发“优小弟三代”智能配送机器人落地星河WORLD园区；华夏幸福牵手平安，打造覆盖产业新城管理、企业创新孵化和市民服务功能的“1+N”的智慧产业新城平台。“十四五”规划建议提出“加快数字化发展”、“推动数字经济和实体经济深度融合”。未来，随着新基建与传统行业的融合发展进一步加深，数字化发展战略将创新园区运营模式和用户体验，全面助力产业园区和区域经济的高质量发展。
为进一步明确“十四五”时期产城运营方向，研究组从工业用地供求、区域发展以及产业布局等多方面，剖析产城运营的内在逻辑。我们认为，“十四五”规划建议为产城运营指明了方向，园区运营企业应把握区域发展机遇，紧跟政策导向，关注战略性新兴产业，结合城市差异进行产业布局。
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