[摘要] 11月17日，中指研究院在北京举办了“2021中国房地产市场趋势及投资策略闭门研讨会”。
11月17日，中指研究院在北京举办了“2021中国房地产市场趋势及投资策略闭门研讨会”。
闭门会已经成功举办了10年，站在2020年和2021年的节点，在金融强监管下，主流金融机构更加关注行业未来发展趋势以及企业的经营风险，房企亦在探寻更多融资机会。
一、中指观点
房地产市场趋势及投资策略闭门研讨会，旨在为更多金融机构及房地产开发企业及时把握、准确预判房地产市场形势，进而科学有效地调整应对策略提供研究支持，同时也为金融机构和房企深化沟通合作提供平台。基于中指数据库、中指地主、中指风险测评等大数据系统，中指研究院围绕2020中国房地产市场形势总结及2021趋势展望、2020房企经营业绩解读及“三道红线”下的房企应对策略等研究成果进行了分享。
1.房地产市场
（1）2021年市场规模将在高位小幅下降，价格稳中有升。2020年房地产市场整体表现超预期，初期疫情虽造成明显冲击，但受益于压制需求积极释放、供应放量及信贷环境改善等积极因素推动，1-10月商品房销售面积已回升至去年同期水平，百城新建住宅价格稳步上涨，前10月累计涨幅超越去年同期，土地市场热度虽较前期高点有所回落，但仍保持在相对高位。2021年“房住不炒”、因城施策等调控主基调将延续，受行业信贷环境整体趋紧及大规模棚改退场等因素影响，需求将更趋理性，市场规模将在2020年高位基础上小幅回落。
（2）市场区域分化特征突出，企业投资应聚焦核心城市群和核心城市。产业和人口向优势区域集中是客观规律，《十四五规划建议》着重提及 “京津冀、长江经济带、粤港澳、长三角、成渝”等核心城市群及都市圈的发展，未来几年区域发展存较大优势。长三角、粤港澳、京津冀、长江中游、成渝五大城市群经济水平高，人口规模庞大，房地产市场需求旺盛，占据市场半壁江山，加之受益于要素配置更趋市场化，土地资源供应更有保障，供求两端均向好，市场空间有望得到进一步拓展。在此背景下，建议金融机构及房地产开发企业聚焦核心城市群和核心城市，化享受城镇化发展红利；同时，从疫情冲击后各核心城市群市场恢复节奏的分化来看，城市群之间及城市之间市场仍存在明显的周期性差异，建议注意把握区域发展机遇和城市周期性差异。
2.房地产开发企业
销售业绩增速放缓，头部房企优势持续
（1）房企销售业绩增速同比放缓，头部房企优势继续保持，经营状况总体相对稳健。销售额前100房企1-10月实现销售业绩7%的增长，千亿房企达26家，阵营分化明显，头尾部阵营增速较低，中部阵营增速较快，代表房企目标完成率总体情况符合预期。房企业绩贡献源主要为二线，刚改及改善类产品占比超7成，拿地金额占销售额比重小幅提升，长三角仍为房企投资热点区域。行业融资环境持续偏紧，大型房企综合融资成本优势明显。
（2）上市房企盈利能力持续下滑，周转速度放缓，短期偿债能力减弱，但短期偿债压力仍可控。上半年土地成本增加、销售溢价下滑叠加疫情等因素，导致房企利润空间被侵蚀，净利润增速及净利润率均下降，同时销售承压及建筑工程延期等原因致周转率放慢，房企短期偿债能力持续减弱，但短期偿债压力整体不大。中指院研发了风险评估SaaS工具，基于房地产金融投资业务，从涉房债券类融资工具、房地产企业主体风险、房地产项目投资风险、房地产企业舆情风险四个层面提供数据、模型、工具支持，提高房地产金融投资效率，能够为投资者提供决策辅助。
（3）“三道红线”直接指导，监管再升级，房企应通过控制拿地节奏、加快周转平衡现金流，加大权益融资等举措来应对。三道红线政策未来可能持续实施，短期投融资放缓,长期促进经营方式变革，红档企业债务风险将引发持续关注。房企应通过控制拿地节奏、加快周转平衡现金流，加大权益融资、REITs融资等举措进行应对。目前，房地产行业进入管理红利时代，房企布局应逐渐向核心城市群、中西部地区核心城市集中，同时不断提升企业产品力。
在研究成果汇报的基础上，各方就2021年房地产市场走势、融资强监管背景下金融机构与房企如何破局、金融机构与房地产企业的新型合作机会等主要问题进行了深入探讨，形成以下主要观点：
二、金融机构主要观点
1.关于房地产市场
城镇化仍有空间，改善型需求积极释放，未来市场总量将平稳运行
“三道红线”的出台有利于房地产市场中长期的健康发展，明年房地产调控政策仍将持续，但城镇化仍有较大空间，改善型需求释放积极，房地产总量仍有保障。在因城施策以及市场总体供过于求、局部供不应求的情况下，企业应把握结构性机会。此外，“十四五”规划建议提出，要“促进住房消费健康发展，……，推动金融、房地产同实体经济均衡发展”，未来房地产行业仍然非常重要。
2.关于金融机构投资策略
提高风险把控能力，房地产股权投资或迎来快速发展期
一方面，中央监管的强化，促使金融机构提高风险把控能力，将推动行业更加健康发展，企业要顺势而为，拥抱监管，敬畏市场。另一方面，房地产股权类投资的快速发展期到来，未来项目投资要更加聚焦优质区域及优质项目。
此外，类REITs、CMBS仍有较大规模，当前公募REITs试点侧重在基础设施类项目，物流地产、产业园、数据中心先行试点，或推动相关行业加速发展，而商业地产公募REITs试点尚需时间。
三、房地产企业主要观点
1.关于行业发展
城镇化支撑行业发展，政策调控以稳为主
房地产行业为基础性行业，同时承载着14亿人口的城镇化进程，当前户籍人口城镇化率偏低，未来的提升空间大，房地产市场的空间依然巨大；政府调控仍以稳为主，稳地价、稳房价、稳预期，“三稳”目标下政策不会出现大起大落。
2.关于“三道红线”
从粗放监管到系统监管，加速房地产行业进入管理红利时代
“三道红线”出台并给出三年过渡期，体现出政府治理水平的提升。长期来看，“三道红线”有利于稳定房地产市场，也改变了地产行业粗放发展模式，促使房地产行业进入内部管理红利时代。未来房企应注重企业内生力，通过稳健经营，打造的产品与服务，加强现金流管理，多做标准化融资，实现更好发展。
3.关于投资策略
聚焦城市群以及内生发展动力强的城市，把握结构性机会
区域协调发展战略下，未来中心城市和城市群发展值得关注，企业需把握重点城市群的发展机会，特别是长三角地区和粤港澳大湾区；同时，部分不在城市群内部，但具有内生发展动力的独立城市，依然有一定机会。
4.关于业务布局
寻求更多产业、商业等业态的发展机会，增强企业竞争力
目前房企正逐步走向开发和持有经营并重阶段，同时资本市场给予有稳定现金流的行业较高估值，文旅、商业地产具有稳定现金流，未来依然会存在较大的发展机会。
本次会议在复盘2020年房地产市场发展逻辑、预判2021年市场变化趋势及解读房企经营业绩的同时，更加强调了整体市场平稳发展背景下区域市场的结构性机遇，及“三道红线”带来的行业发展模式变革，为各大投资机构及房地产开发企业投融资提供决策参考；另外，为金融机构与房地产企业搭建了交流平台，进一步促进了双方合作，积极推动行业健康发展。
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