截止到2020年8月31日，上市房企半年报均已披露。2020上半场，房企经历了一季度业绩大幅下滑后，又在二季度迎来平稳恢复。研究组选取80家样本房企，根据企业2019年销售额划分为2000亿以上、1000-2000亿、500-1000亿、200-500亿四个阵营，从营收、现金、周转速度、负债、偿债、融资六个角度盘点各阵营房企上半年财务情况。
[摘要] 总体来看，上半年房企间分化进一步加剧，行业集中度加速提升。对于各项经营指标相对稳健的头部房企而言，始终“危”与“机”并存，行业每次重新洗牌，都是提升企业自身价值的机会。而中小型房企抗风险能力较弱，受市场环境、政策等原因影响较大，但也不乏出现黑马。
截止到2020年8月31日，上市房企半年报均已披露。2020上半场，房企经历了一季度业绩大幅下滑后，又在二季度迎来平稳恢复。研究组选取80家样本房企，根据企业2019年销售额划分为2000亿以上、1000-2000亿、500-1000亿、200-500亿四个阵营，从营收、现金、周转速度、负债、偿债、融资六个角度盘点各阵营房企上半年财务情况。
从营业收入来看，各阵营的房企较去年同期均出现小幅上涨，特别是位于1000-2000阵营和500-1000亿阵营的房企，营业收入较去年同期增长均超过10％。虽然受疫情影响，一季度房企业绩大幅下滑，这部分房企紧紧抓住疫情之后的复苏期，加大销售力度，并且颇见成效，年度仍有望冲上销售新台阶。另一方面，各阵营的营业收入差距明显，头部阵营2020上半年营业收入均值为820.75亿元，是1000-2000亿阵营的近2倍，是500-1000亿阵营的7.5倍，是200-500阵营的阵营12.5倍，业绩分化明显，强者恒强态势持续，且行业集中度进一步提升。
从净利润来看，除1000-2000亿阵营较去年有2％的增长，其余阵营均为负增长，特别是小型房企，受疫情影响明显，500-1000亿阵营和200-500亿阵营房企净利润均值较去年同期下降幅度超过20％。从盈利情况来看，各阵营净利率较去年同期均出现不同程度下滑，500-1000亿阵营房企降幅最为明显，从去年同期13.36％降至9.39％。一季度的暂缓开工、二季度的打折促销等都对房企利润造成了一定影响，控制成本、提升盈利能力将是房企下半年的重要目标之一。
现金充足的企业渡过疫情危机相对平稳，现金的重要性再一次得以体现，“现金为王”成为房企口中的热门词。总体来看，样本企业上半年加强了现金流管控，货币资金有所改善，为资金安全保驾护航。从现金规模来变动看，各阵营企业货币现金规模均有所上升，其中2000亿以上阵营房企货币现金均值远超其他阵营，约是1000-2000亿阵营的2.6倍；从房企的资产构成来看，200-500亿阵营流动资产占比较去年同期小幅上涨，上升0.51％，其他阵营流动资产／总资产比率均有小幅下降，下降幅度的是2000亿以上阵营，为1.36％，从现金及现金等价物／总资产比率来看，所有阵营企业较去年同期均有微幅下降，下降幅度均未超过1％。2020年下半年房企进入新一轮偿债高峰，如何保持现金充足以应对到期债务是房企面临的又一挑战。
2020年上半年各阵营房企总资产周转率及存货周转率略有下降。一季度房企销售大幅跳水，加上工期延后等原因，使得房企周转率均值有所下降，但下降幅度均在可控范围。1000-2000亿阵营企业实现销售突破意愿强烈，存货周转率情况表现明显高于其他阵营企业，2020年上半年存货周转率均值为0.21，与去年同期基本持平。从周转率来看，疫情带来的冲击已逐渐消退，房地产行业韧性十足，企业经营效率回归正轨，基本已达去年同期水平。
去杠杆是房企近年来的大势所趋。从企业的负债水平来看，上半年企业去杠杆效果显著，各阵营负债水平均有不同程度的下降，其中，500-1000亿阵营对负债的控制水平较强，资产负债率平均下滑1.23个百分点，有效负债水平也有5.45个百分点的下降，降负债成效较好；从企业的债务结构来看，500亿以上企业的短期负债水平均有所上升，尤其是1000亿以上企业，短期债务占到70％以上，上半年债务压力较大。监管对房企负债仍未放松，下半年负债率及债务结构调整仍为房企的主要任务之一。
受债务期限结构影响，上半年大部分阵营企业的短期偿债能力同比有所下降，流动资产对债务的覆盖程度出现下滑；从息税前利润对利息的保障水平来看，2000亿以上、200-500亿阵营的利息保障程度有所上升，主要是由于企业在上半年所需利息水平较低，企业上半年的支付压力较小所致，其他阵营的EBITDA利息保障倍数均值均有所下滑，偿还风险上升。
从上半年整体发债规模来看，发行规模下滑，样本企业上半年共发行3194.13亿元人民币的信用债及海外债，同比下降18.44％。主要是由于海外疫情严重，4月发行断档，后期海外债发行规模也有所下滑，1000-2000亿阵营受影响，发行规模下降了28.06％；从整体发债利率来看，样本企业融资成本有1.41个百分点的下滑，其中1000-2000亿阵营下滑幅度，接近2个百分点。但随着融资成本降低、债务集中到期等因素影响，房企下半年可能出现新一轮融资高峰，并有望持续至年底。
总结
总体来看，上半年房企间分化进一步加剧，行业集中度加速提升。对于各项经营指标相对稳健的头部房企而言，始终“危”与“机”并存，行业每次重新洗牌，都是提升企业自身价值的机会。而中小型房企抗风险能力较弱，受市场环境、政策等原因影响较大，但也不乏出现黑马。
2020上半年，各行各业均不同程度受疫情的影响，房地产行业率先复苏，成为中国经济发展的压舱石。下半年，在“房住不炒”总基调下，房地产行业会在较长一段时间内维持相对稳健的发展。此外，地产行业将继续保持从严监管的调控思路，货币政策由疫情期间的合理充裕向经济恢复期的总量适度转换，政策手段也将从“宽货币”向“宽信用”转变，房企融资风险进一步加大。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
