2019年，国家继续坚持“房住不炒”的定位，抑制非理性需求，房地产行业销售增速整体放缓，同时，国内融资环境趋紧，企业融资难度增大。2020年初，新冠肺炎疫情爆发，给房地产销售带来较大影响，房地产企业偿债能力更加受到市场关注。本文梳理了50家房地产上市代表企业2019年末负债结构及偿债能力情况，以此来分析企业债务风险。
[摘要] 2019年，国家继续坚持“房住不炒”的定位，抑制非理性需求，房地产行业销售增速整体放缓，同时，国内融资环境趋紧，企业融资难度增大。
2019年，国家继续坚持“房住不炒”的定位，抑制非理性需求，房地产行业销售增速整体放缓，同时，国内融资环境趋紧，企业融资难度增大。2020年初，新冠肺炎疫情爆发，给房地产销售带来较大影响，房地产企业偿债能力更加受到市场关注。本文梳理了50家房地产上市代表企业2019年末负债结构及偿债能力情况，以此来分析企业债务风险。
榜单说明：1、选取了50家总资产500亿元以上的在港及沪深上市开发企业为研究对象；
2、数据来源：企业年报、wind；
3、指标说明：净负债率=（带息债务-货币资金）/所有者权益，其中，带息债务=负债合计-无息流动负债-无息非流动负债；短债长债比=带息流动负债/带息非流动负债。
净负债率是指企业有息负债减去货币资金后对所有者权益的比例，短债长债比是指带息流动负债与带息非流动负债的比率，中国房地产百强企业研究及上市公司10研究把这两个指标作为企业财务稳健性最重要的评价依据。2019年，50家上市代表房企净负债率均值为93.8%，较2018年下降10.7个百分点，短债长债比均值为0.50，与2018年基本持平，净负债率下降主要有以下几点原因：
1、房地产行业融资环境整体偏紧，融资监管趋严，房企带息负债增长势头有所放缓。2019年房地产信托、海外债、开发贷等多种融资渠道受到严格管控，部分房企筹资活动现金流入下降，使得企业带息债务增幅放慢甚至下降；
2、伴随着房地产行业调控持续，房企纷纷采取稳健的财务策略，在手资金状况充裕。房企不断加强销售去化，重视销售回款，资金的持续回笼有效降低企业整体净负债率；
3、房企严格控制各项支出，拿地更趋理性。受房地产行业销售端及融资端的双重压力，房地产企业投资态度更趋审慎，房企量入为出制定投资策略，在手货币资金支出减少。
央企净负债率水平较低，对外投资积极的企业净负债率较高。具体企业来看，招商、华润置地、中海、万科及碧桂园的净负债率分别为29.3%、30.3%、33.7%、33.9%及46.3%，均低于50%，其中，招商、华润置地及中海三家均为央企，具有明显的融资优势和资源优势，净负债率处于行业较低水平。万科坚持稳健经营，净负债率保持在行业较低水平。部分投资积极的企业净负债率相对较高，如恒大、融创2019年末净负债率分别为159.3%和172.8%。在2020年房企业绩会中，恒大和融创均表示未来将降低负债率水平。
龙湖、越秀、远洋、中海及华润置地短债长债比较低，短期偿债压力较小。从具体企业来看，龙湖短债长债比为0.11，位列榜首，越秀、远洋、中海、建发及华润置地短债长债比也均小于0.20，短债长债比分别为0.11、0.12、0.15、0.15、0.18，短期债务占比较低，短期内企业偿债压力较小，债务结构稳健。对于短债长债比大于1的企业，短期债务规模大于长期债务规模，企业应密切关注自身到期债务偿还能力，优化债务结构。
图：2019年50家上市代表企业净负债率及短债长债比
多数企业财务状况稳健，中海、华润置地及龙湖等企业债务结构优势显著。从两个指标的结合来看，中海、华润置地秉持稳健审慎的财务策略，资金充裕、财务稳健，抗风险能力具有显著的比较优势，净负债率均低于40%，短债长债比均低于0.20；龙湖集团始终坚持稳健的财务管理策略，保持低成本、多渠道的融资优势，保持合理、安全的负债水平，净负债率为51.0%，短债长债比仅为0.11。个别企业负债水平较高，短期内偿债压力较大，企业应量入为出做好资金安排，保障现金流安全，同时，在调控政策持续深入大背景下，企业应适度降低负债水平，实现稳健发展。
榜单说明：1、选取了50家总资产500亿元以上的在港及沪深上市开发企业为研究对象；
2、数据来源：wind；
3、指标说明：沪深上市房企：现金到期债务比=货币资金/（短期借款+一年内到期的非流动负债）；大陆在港上市房企：现金到期债务比=现金及现金等价物/短期借款及长期借贷当期到期部分。
整体偿债能力小幅下降，但偿债压力整体不大。2019年50家上市代表企业的现金到期债务比均值为1.50，较2018年下降0.24，但企业短期偿债压力整体不大，部分企业短期偿债能力表现优异。企业现金到期债务比下降主要有以下两点原因：
1、行业融资环境持续收紧，销售规模增速放缓，导致企业货币资金增速下滑，2019年，50家上市代表房企货币资金同比增长率为16.3%，较2018年大幅下降24.0个百分点；
2、房企积极发行短期融资券缓解资金压力，短期负债增长态势持续，增速未出现明显下降，2019年，50家上市代表房企短期债务同比增长率为18.1%，较2018年仅下降2.3个百分点。
现金到期债务比均值1.50，18家企业现金到期债务比小于1。从现金到期债务比来看，50家上市代表企业短期内偿债压力不大，2019年末企业在手货币资金能够覆盖未来一年需偿还债务。50家上市代表企业中现金到期债务比多分布在1-2之间有21家，占比42%，现金到期债务比小于1的房企有18家，占比36%，有7家房企现金到期债务比在2-3之间，占比14%，现金到期债务比大于3房企有4家，占比8%。
央企及经营稳健企业现金到期债务比较高，货币资金足以偿还一年内到期债务。龙湖及中海现金到期债务比均大于4，越秀、远洋现金到期债务比均大于3，华润置地、龙光及旭辉等现金到期债务比均大于2，企业在手货币资金充足，短期偿债压力较小。与此同时，部分房企现金到期债务比小于1，货币资金不足以偿还未来一年内到期债务。
图：2019年50家上市代表企业现金到期债务比及速动比率
从现金到期债务比与速动比率的结合来看，龙湖、中海、远洋及旭辉现金到期债务比分别为4.36、4.00、3.34及2.71，货币资金能够覆盖一年内到期的债务，速动比率分别为0.49、0.66、1.01及0.88，企业偿债能力较强；佳兆业、雅居乐及金融街现金到期债务比分别为0.84、0.79及0.70，速动比率分别为0.92、0.66、0.61，剔除存货后的流动资产偿还流动负债能力较强；部分企业货币资金不足以偿还一年内到期债务，且速动比率偏低，易变现的流动资产对流动负债的保障较弱，应高度重视现金流安全及债务偿还风险。
结语
企业偿债能力不仅与静态的财务指标有关，更与企业销售、回款、融资、投资等各项经营活动密切相关。2019年以来，房地产行业融资监管严格，楼市调控政策持续，进入2020年，新冠肺炎疫情给房企销售去化带来较大影响。与此同时，2020年下半年及2021年，房地产行业债券需偿还规模保持高位，房企将面临一定的现金流考验。下半年，短期偿债压力较大的房企应积极加速库存去化，创新销售模式，加大回款力度，未雨绸缪做好资金安排，合理控制投资节奏，不断提高财务安全壁垒，保障企业稳健发展。
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