[摘要] 2017年，我们首次提出“聚焦核心城市群，深耕一二线大城市，分享城市群三四线成长红利”，至今四年时间，这一趋势未发生改变，且以城市群和都市圈为核心的区域发展战略不断深化。
2017年，我们首次提出“聚焦核心城市群，深耕一二线大城市，分享城市群三四线成长红利”，至今四年时间，这一趋势未发生改变，且以城市群和都市圈为核心的区域发展战略不断深化。
去年年底，习近平总书记在《求是》发表文章表示“新形势下促进区域协调发展……，增强中心城市和城市群等经济发展优势区域的经济和人口承载能力，……”城市发展趋势日渐清晰。2019年，占国土面积11%的五大城市群（粤港澳、长三角、京津冀、长江中游、成渝）经济规模在中的占比为54%，常住人口占比41%，区域集群优势显著。人口和资源集聚的同时，也为房地产市场开辟了巨大的发展空间，五大城市群2019年商品房销售面积占的比例为46%，作为我国发展潜力的区域，房企聚焦核心城市群，可化的享受城镇化发展红利。
表：主要城市群经济、人口及房地产市场规模[1]
数据来源：各城市统计局，CREIS中指数据
经济方面，2019年长三角GDP规模最突出，达20.4万亿，显著高于其他城市群，是我国最发达的地区之一；粤港澳大湾区、长三角人均效益，人均GDP超12万元；长江中游及成渝城市群城市平均GDP增速接近8%，经济增长较快。
人口方面，长三角、长江中游、京津冀、成渝城市群汇聚着较多人口，常住人口规模均超过1亿人。其中，长三角和粤港澳大湾区2019年新增常住人口数量超过140万人，区域人口保持较快增长。
房地产市场方面，长三角城市群投资及销售规模显著高于其他城市群，2019年房地产开发投资额超过2.8万亿，商品房销售面积超2.5亿平米，占的比重分别为21%和15%；中西部地区投资热度较高，成渝城市群2019年房地产开发投资额同比增长16.5%至1.1万亿；粤港澳大湾区投资增幅也处在高位，全年同比增长11.9%，高于平均水平2.0个百分点；长江中游、成渝商品房销售面积2019年分别达到1.9和1.8亿平米，新房市场规模突出。
在五大城市群之外，山东半岛、海峡西岸以及中原城市群也是未来发展的重点区域。具体来看，山东半岛和海西城市群地处沿海地区，地区内核心城市具备先发优势，2019年GDP规模分别为7.0和5.6万亿，商品房销售面积分别为1.3和0.9亿平米；而中原城市群交通条件便利，产业集群优势明显，区域人口基数大，常住人口达1.3亿人，未来有望成为我国经济发展的新增长极。整体来看，核心五大城市群与山东半岛、海西以及中原构成的八大城市群，GDP总量、房地产开发投资额和商品房销售额等占比重已接近80%。未来，企业应把握重点城市群发展机会，实现可持续增长。
1.长三角城市群：2019年人口增长规模位居各城市群首位，规划落地、区域一体化发展进入全面实施阶段
2019年12月，中共中央、国务院公开发布《长江三角洲区域一体化发展规划纲要》，标志着这一战略进入具体实施阶段。2020年的政府工作报告提及要深入推进长三角一体化发展，进一步增强长三角地区创新能力和竞争能力。在一体化加速推进的过程中，区域人口集聚优势将会进一步凸显。2019年，长三角城市群27个城市新增常住人口近157万，杭州、宁波等核心城市常住人口快速增长，人口吸引力持续增强。
图：2019年长三角城市群各城市常住人口及增量（万人）
数据来源：各城市统计局
长三角腹地广阔、交通设施完善、科技创新优势明显，杭州、宁波等城市人口增长较快。其中，杭州得益于良好的城市基本面带来的庞大就业机会等优势，全年杭州新增常住人口55.4万人，增量居首位，首次迈入千万人口城市行列；宁波新增常住人口34万人，总人口首次超越南京，居长三角城市群第五位；上海因严格的户籍限制，2019年常住人口增加4.4万人，但对高质量人才的吸附力依然领先。未来随着长三角区域一体化的加快建设，加之各城市落户政策的持续优化，长三角城市群常住人口将持续保持增长趋势。
2.粤港澳大湾区：科技创新和人口流入带动湾区经济快速发展，区域战略地位进一步提升
粤港澳大湾区作为国家建设城市群和参与全球竞争的重要空间载体，其建设已被提升到国家战略层面。2020年5月，《关于金融支持粤港澳大湾区建设的意见》发布，大湾区建设迈入了全新时代。粤港澳大湾区拥有湾区经济的独特性，决定了其未来发展的无限潜力，而科技创新和大规模的人口流入也将成为支撑湾区高质量发展的新动力，区域发展空间大。
科技创新方面：
图：2018年粤港澳大湾区专利授权量（单位：件）
数据来源：中国统计年鉴、各城市统计年鉴、各城市统计公报、专利统计年报
粤港澳大湾区专利授权量由2014年的14.2万件增加至2018年的43.2万件，平均年增长率达到32%。从大湾区内地9个城市创新能力来看，深圳和广州两个城市总体上发挥了“创新极点”带动效应，主要体现在深圳处于创新产业链条的上游，承担核心研发环节，而广州承担创新产品制造环节。深圳2018年专利授权总量为14万件，高新技术企业1.44万家，位居城市第二，仅次于北京；广州专利授权总量为8.9万件，高新技术企业数量1.1万家；中山、佛山和东莞在专利授权量、高新技术企业数量上也增长较快。
人口吸引力方面：
图：2019年粤港澳大湾区常住人口及增量（万人）
数据来源：各城市统计局
2019年，粤港澳大湾区常住人口增量近150万，仅次于长三角城市群。其中深圳、广州作为核心城市人口吸引力最强，常住人口分别增长41.2万和40.1万；佛山、珠海因不断加大人才引进力度，健全人才引进机制，积极引进全球人才，常住人口分别增长25.3万和13.3万，也表现出较强的人口吸附力。
3.京津冀城市群：北京、天津和河北产业结构逐步优化升级，交通网络进一步紧密，区域协同发展持续深化
自2014年“京津冀协同发展上升为国家战略”以来，京津冀三地在产业、交通等方面持续改善，三地产业结构不断优化升级，交通网络亦愈发紧密，其中河北省明显受益于京津冀协同发展，积极承接京津产业转移。2020年是“十三五”规划收官之年，也是京津冀三年计划收官之年，相关规划落地实施节奏将会明显加快。
图：截至2019年，京津冀协同发展取得的效果
数据来源：《京津冀大格局》栏目，中指研究院综合整理
目前京津冀协同发展取得积极效果，三地在经济、产业、民生、生态等方面均发生明显变化。
北京持续增强与津冀协同联动，以疏为主，城市生态环境与营商环境不断加强；
天津精准、有序的承接北京非首都功能，全方位合作，与北京共同发挥高端引领和辐射带动作用；
河北在京津冀协同发展中受益匪浅，培育了43个重点承接平台，有序承接京津两地产业转移，同时有力推进自身产业结构优化；
雄安新区规划的落地实施亦为京津冀协同发展提供更好地助力。
结语
现阶段我国各地区经济发展存在明显差异，东部三大城市群经济实力雄厚，产业相对发达，创新优势突出，未来一段时间内仍将是我国核心资源的主要聚集区，尤其是区域内中心城市，在人口持续聚集及建设用地供应改善的支撑下，城市房地产市场发展空间将有明显提升；城市群内三四线作为承接中心城市产业转移的地，产业结构优化潜力较大，人口吸引力也较为突出；中西部地区近几年受益于创新带动下的产业转型升级、交通枢纽的构建等因素，核心城市价值快速提升，人口回流趋势持续显现，西部大开发战略的加快实施将进一步提升其城市发展潜力。中长期来看，中心城市及城市群等经济发展优势区域的经济和人口潜力将进一步提升，企业投资应继续聚焦于此，把握城市结构性机会，实现可持续增长。
[1] 根据《长江三角洲区域一体化发展规划纲要》，温州入选为长三角城市群中心区城市，因此2019年我们将温州列入长三角城市群统计，长三角城市群城市数量升至27个，原海峡西岸城市群数量减少至16个；山东省莱芜市划归济南市管辖，山东半岛城市群数量减少至16个。长江中游城市群和成渝城市群均出现规划中只含某城市部分县、区的情况，为方便计算，本次研究中城市群面积、GDP和人口等指标均按地级市全市计算；为避免重复计算，中原城市群未统计与京津冀、山东半岛城市群重叠的城市。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
