[摘要] 2020年1季度，上海新房市场成交受疫情影响较大，刚需占比下降；土地市场零溢价仍为主基调，土地开发难度有所下降。预计二季度上海楼市将逐步回升，土地市场窗口期仍将持续。
2020年1季度，上海新房市场成交受疫情影响较大，刚需占比下降；土地市场零溢价仍为主基调，土地开发难度有所下降。预计二季度上海楼市将逐步回升，土地市场窗口期仍将持续。
01 土地市场
住宅用地供应
季度商品住宅用地供应74.55万方，同比上升45.44%，主要集中在外环以外
2020年季度上海推出土地45宗，规划建筑面积共计481.15万方，同比下降15.95%，环比下降53.53%；季度共推出宅地25宗，共计规划建面305.19万方，同比上涨2.71%，环比下跌46.87%；其中商品住宅用地74.55万方，同比上升45.44%，环比上升29.84%，集中在外环以外，以嘉定、青浦居多。
2020年3月，住宅供应面积75.06万方，同比下降56.04%，环比下降85.26%；其中商品住宅用地供应3宗，规划建筑面积共计24.22万方，同比下降56.04%，环比下降85.26%。
备注：商品住宅（不含保障性住房用地）
数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com
商办用地供应
季度商办用地供应80.77万方，同比上升152.88%
2020年季度，上海商办用地供应10宗，规划建筑面积80.77万方，同比上升152.88%，环比下跌35.77%。
2020年3月，上海无商办用地供应。
数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com
住宅用地成交
2月商品住宅用地仅成交8宗，成交面积为2015年来单月值
2020年季度，上海成交土地共56宗，成交规划建筑面积共计628.08万方，同比上升9.71%，环比下跌25.71%；成交宅地421.91万方，同比上涨41.99%，环比下跌6.83%；其中商品住宅用地成交13宗，成交面积为201.85万方，同比上升101.36%，环比上升67.93%，成交主要集中在青浦、金山、嘉定、宝山、崇明、奉贤等郊区。
2020年3月成交宅地9宗、 规划建面75.06万方，同比下跌7.09%，环比下降65.77% ，其中商品住宅用地成交3宗、 规划建面24.33万方，同比下跌55.84%，环比下降85.19% 。
备注：商品住宅（不含保障性住房用地）
数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com
商办用地成交
商办用地成交面积环比增长72%，6个区有商办用地成交
季度，上海商办用地成交10宗，成交规划建筑面积80.77万方，同比上升152.88%，环比下跌35.19%。成交用地主要集中在浦东新区和普陀区。
3月，上海无商办用地成交。
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土地成交结构
一季度涉宅用地占比接近7成，环比小幅下降1个百分点；商品住宅用地成交占比大幅提高
从土地成交结构来看，季度商品住宅用地成交201.74万方，占比34.8%，成交占比，占比相较于去年上涨0.8个百分点；商办用地成交80.76万方，占比13.9%，占比相较于去年上涨5.9个百分点。
3月动迁房用地成交占比，为65.4%，较2月成交占比上涨50.75个百分点。从成交占比涨跌幅来看，租赁用地成交占比上涨50.75百分点，涨幅；商品住宅用地下跌19.92个百分点，跌幅。
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住宅用地地价
一季度商品住宅用地成交楼面均价23416元/平米，同比上升16.55%，平均溢价率0.09%
季度，上海土地成交楼面均价10936元/平米，同比上涨63.57%，环比上升38.75%。住宅用地楼面均价13799元/平米，同比增长43.48%，环比上升32.21%；其中商品住宅用地楼面均价为23416.4元/平米，同比上升16.55%，仅3宗地块出现溢价，平均溢价率为0.09%，较去年同期下降1.29个百分点。
3月，上海成交土地楼面均价为6530元/平米，环比下降52.8%，同比下降3.17%。住宅用地楼面均价8675.7元/平米，环比下降55.19%，同比下降6.89%，其中商品住宅用地成交楼面均价为19745元/平米，环比下跌18.9%，同比上升55.0%，溢价率为0.0%。
备注：商品住宅（不含保障房）
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商办用地地价
一季度商办用地成交楼面均价为11624元/平米，同比下降49.17%，环比上涨6.59%
季度，上海商办用地成交楼面均价为11624.12元/平米，同比下降49.17%，环比上涨6.59%，平均溢价率0.49%。
3月，上海无商办用地成交。
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02 商品住宅市场
商品房市场
2019年一季度上海商品房成交大于供应；成交、供应面积受疫情影响均照较去年一季度大幅下降，供应降幅更为显著
一季度，商品房供应面积169.87万方，较去年一季度下降60.00%；成交面积239.8万方，较去年一季度下降44.03%。
3月，商品房供应面积176.84万方，环比上涨1619.01%，同比下降59.38%；成交面积101.38万方，环比上涨311.95%，同比下降43.76%。
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商品房价格
一季度商品房成交均价较去年同期上涨6.44%，3月份成交均价同环比均下降
2020年一季度，上海商品房成交均价为231899元/平米，较去年一季度上涨6.44%。
2019年3月，上海商品房成交均价为296157元/平米，环比下降38.01%，同比下降11.49%。
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商品住宅供应
2月无商品住宅供应，一季度商品住宅供应降幅超六成
一季度，商品住宅供应量49.43万方，较去年同比下降66.96%。
3月，商品住宅供应量4.26万方，同比下降94.94%。
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商品住宅成交
2019年一季度商品住宅成交较去年同期下降40.29%
一季度，商品住宅成交量37.71万方，较去年同比增下降40.29%。
3月份，商品住宅成交37.71万方，环比增加229.06%，同比下降40.29%。
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商品住宅价格
一季度上海商品住宅成交均价56028元/平米，同比下降0.48%
一季度，上海商品住宅成交均价为56028元/平米，较去年同期下降0.48%。3月，上海商品住宅成交均价为56924元/平米，环比下跌5.37%，同比上涨4.92%。
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截至3月底商品住宅市场库存规模略有下降，但出清周期拉长
库存：截至2020年3月底，商品住宅可售面积为733.27万平米，环比下降1.9%，同比上涨30.19%。库存下降主要受供应下滑的影响，2月无供应。
出清周期：截至3月末，商品住宅的出清周期为15.12个月，本月出清周期环比上升1.62个月，同比下降0.58个月。
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商品住宅区域结构
一季度奉贤成交量，浦东新区供应量，黄浦成交价格，金山成交价格，普陀成交价格同比涨幅
2020年一季度，上海商品住宅供应量主要集中在浦东新区、黄浦、奉贤、普陀和宝山，五区供应量均在4万方以上，合计供应36万方，占全市供应的73%。成交方面，奉贤、南汇、嘉定、青浦和松江，成交量均超8万方，合计成交量约53.17万方，占全市成交面积的54%。
2020年一季度，黄浦、静安商品住宅成交价格均破12万元/平米；金山成交价，是成交价低于2.5万元/平方米的区域。价格环比涨幅方面，普陀涨幅超过20%，长宁、金山、虹口、青浦价格涨幅超过10%；奉贤、浦东新区两区跌幅超过10%。
奉贤、青浦等区商品住宅存量居区域前列，长宁、静安、金山出清周期均超过30个月
截至2020年3月底，商品住宅库存集中于奉贤、青浦、松江、南汇、浦东新区等区，库存量均超过60万方；其中，奉贤存量，以93.5万方居各区域之首；长宁、卢湾区域库存量相对较少，均不足5万方。
上海各区县中，长宁、静安、金山出清周期较长，均超过30个月；黄浦出清周期较短，为9个月。
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商品住宅成交结构
一季度90-120平米首改产品持续为成交主力，占比34%；210平以上大户型产品成交占比提升7个百分点
2020年一季度，上海商品住宅市场70-90平方米刚需、90-120平米首改为主的改善产品为成交主力，占比分别为19%、34%。从占比变化来看，70-90平米产品成交较2019年下降4个百分点；90-120平占比较2019年下降6个百分点；大户型产品成交占比提升明显，300平以上面积段占比提升5个百分点至6%，210-300平占比提升3个百分点至7%；其余面积段产品成交均小幅波动。
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一季度单价5万元以上为成交主力，成交占比持续提升
一季度，成交的商品住宅中，单价5万元/平方米以上产品占比，为40%；与2019年相比，成交占比提高了2个百分点。4-5万元/平方米单价产品占比为18%，较去年下降3个百分点；3-4万元/平方米单价产品占比为24%，与去年持平点；2-2.5万/平方米产品成交占比9%，较去年提高4个百分点。其余单价段产品占比变化不大。
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