[摘要] 2月，受新冠疫情影响，多地线下售楼处停止营业、项目开复工延迟，房地产行业也受到较大影响。从2020年第一季度重点城市开盘情况来看，成都、杭州和长沙仍保持较高水平，从去化来看，北京和杭州去化效果非常好，平均去化率均超8成。
2020年季度，在新冠疫情影响下，中央保持房地产政策调控定力，多部门表态坚持“房住不炒”定位不变，按照“因城施策”的基本原则，加快建立房地产金融长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段。2月，受新冠疫情影响，多地线下售楼处停止营业、项目开复工延迟，房地产行业也受到较大影响。从2020年季度重点城市开盘情况来看，成都、杭州和长沙仍保持较高水平，从去化来看，北京和杭州去化效果非常好，平均去化率均超8成。
2020年季度，14个重点城市住宅类项目共计开盘268次，推出房源近5万套。其中一线城市广州开盘量较大，共计开盘16次；二线城市中成都、杭州和长沙开盘次数较多，分别为49次、48次和47次。北京、深圳、苏州和南昌开盘量相对较少。
从各城市单项目推盘量来看，2020年季度，成都彭州海德花园夺得项目推盘套数排行榜榜首，1月12日开盘一次性推出806套房源，该项目为老推新，位于彭州市，属刚需项目，开盘均价为5382元/平方米。
2.去化情况：平均去化近7成，北京、杭州去化效果较好
2020年季度，14个重点监测城市新开住宅项目当天去化率均值为66%。平均去化率自2019年一季度以来维持较低水平运行，至2020年一季度1月平均去化近6成，2月受疫情影响开盘项目较少，去化有所上升，3月份回落至62%。整体来看，今年季度去化水平稍高于去年同期。
从项目去化情况来看，2020年季度共有56个项目开盘售罄，主要集中在杭州、成都和南京，其中杭州较多，占据26席，三个城市合计占比接近全部售罄项目的77%。
3.产品定位：刚需类楼盘占比达74.6%，平均去化水平近6成
从重点城市推盘项目的产品定位情况来看，2020年季度开盘项目刚需产品占主流。74.6%的楼盘主推针对首次置业或首次改善的刚需类产品户型，24.6%的项目主要面向中高端改善型需求，0.7%的项目推出不限购的商住产品，主要面向投资客户及部分受限购条件制约的自住购房者。
4.客户情况：疫情未减刚性产品需求，产品受关注
根据调研现场客户访谈，房企品牌实力、交通、配套、户型和价格等因素仍为客户关注焦点，刚需客户普遍看重交通配套齐全、；中高端改善客户主要考虑配套成熟、大户型的产品。
2020年季度主要城市新开盘总结
2020年季度，在新冠疫情影响下，中央保持房地产政策调控定力，多部门表态坚持“房住不炒”定位不变，按照“因城施策”的基本原则，加快建立房地产金融长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段。2月，受新冠疫情影响，多地线下售楼处停止营业、项目开复工延迟，房地产行业也受到较大影响。从2020年季度重点城市开盘情况来看，成都、杭州和长沙仍保持较高水平，从去化来看，北京和杭州去化效果非常好，平均去化率均超8成。
本报告针对2020年季度重点城市新开楼盘推盘量、去化情况、定价策略、产品定位及客户情况进行系统梳理，总结新开盘的供需变化和营销特点，帮助企业实时、准确地了解市场动态，为及时调整营销策略提供决策支持。
2020年季度，14个重点城市住宅类项目共计开盘268次，推出房源近5万套。其中一线城市广州开盘量较大，共计开盘16次；二线城市中成都、杭州和长沙开盘次数较多，分别为49次、48次和47次。北京、深圳、苏州和南昌开盘量相对较少。
图：2020年季度重点城市开量
数据来源：CREIS中指数据，中指监测
从各城市单项目推盘量来看，2020年季度，成都彭州海德花园夺得项目推盘套数排行榜榜首，1月12日开盘一次性推出806套房源，该项目为老推新，位于彭州市，属刚需项目，开盘均价为5382元/平方米。
表：2020年季度主要城市项目推盘量10
数据来源：CREIS中指数据，中指监测
2、去化情况：平均去化近7成，北京、杭州去化效果较好
季度重点城市新开盘去化率均值为66%，北京、杭州去化超8成
2020年季度，14个重点监测城市新开住宅项目当天去化率均值为66%。平均去化率自2019年一季度以来维持较低水平运行，至2020年一季度1月平均去化近6成，2月受疫情影响开盘项目较少，去化有所上升，3月份回落至62%。整体来看，今年季度去化水平稍高于去年同期。
图：2020年季度重点城市新开盘项目平均去化率
数据来源：CREIS中指数据，中指监测
分城市来看，5个城市去化率超过平均水平。北京和杭州季度市场供应较紧张，去化效果非常好，一季度平均去化均超8成；上海和武汉去化也非常好，去化率分别为78%和73%。而重庆、天津和南京平均去化率分别为45%、41%和38%，在监测城市中开盘去化效果较为一般。
图：2020年季度重点城市新开盘项目平均去化率
数据来源：CREIS中指数据，中指监测
2020年季度共有56个项目开盘售罄，杭州、成都和南京分别占26席、9席和8席
从项目去化情况来看，2020年季度共有56个项目开盘售罄，主要集中在杭州、成都和南京，其中杭州较多，占据26席，三个城市合计占比接近全部售罄项目的77%。
从开盘去化率排行榜来看，66%的项目为刚需楼盘，中高端改善项目占比超3成。部分刚需项目需求较旺盛，在开盘量较大的情况下，仍能实现在开盘当日售罄。如1月15日开盘的成都的炎华置信花千集，开盘当日推出583套房源，当天推出房源全部售罄；另外，去化效果非常好的刚需楼盘郊区、远郊区占比较高，随着城市的发展、扩建，郊区、远郊区的配套、教育等资源得到明显升级改善，价格相对较低的郊区、远郊区刚需产品开始受到购房者关注和青睐。
表：2020年季度主要城市项目开盘去化率排行榜
数据来源：CREIS中指数据，中指监测
3、产品定位：刚需类楼盘占比达74.6%，平均去化水平近6成
从重点城市推盘项目的产品定位情况来看，2020年季度开盘项目刚需产品占主流。74.6%的楼盘主推针对首次置业或首次改善的刚需类产品户型，24.6%的项目主要面向中高端改善型需求，0.7%的项目推出不限购的商住产品，主要面向投资客户及部分受限购条件制约的自住购房者。
图：2020年季度重点城市开盘项目产品定位占比及去化情况
数据来源：CREIS中指数据，中指监测
刚需类项目平均去化率近六成。市场上主流产品仍为刚需项目，14个城市刚需类项目占比达74.6%，平均去化率59.2%。
从去化较好的刚需产品项目特色来看，主力户型集中在80㎡上下的二居和三居，多具备交通便利、居住环境、价格、房企品牌吸引力等优势的产品。如武汉的幸福时代大家属地铁沿线盘且是品牌房企开发；另外青岛的鑫江玫瑰园-花漾里和南昌的绿地悦滨江因具备总价低、价格优势的项目特色，开盘当日表现不俗。
表：2020年季度部分刚需项目推盘及去化情况
数据来源：CREIS中指数据，中指监测
中高端改善类项目占比达24.6%，较去年同期回落。14个城市中高端改善类项目占比达24.6%，平均去化率59.9%。
监测数据显示，一季度去化非常好的中高端项目集中于一线城市上海和热点二线城市杭州、成都等，去化情况较好的项目户型多集中在三至四居的大户型；项目特色主要涉及品牌地产、交通便利、品质居所和舒适宜居等方面。
数据来源：CREIS中指数据，中指监测
投资型项目仍以小户型公寓Loft产品为主，具备配套优势、品牌地产项目特色。2020年一季度，受疫情影响，投资型项目入市较少，项目集中开盘的城市主要出现在热点二线城市南昌。推出主力户型为30-40㎡的一居和二居，项目特色主要是配套优势、品牌地产、产品力强、不限购Loft等，去化表现较好或一般。如武汉的江旅都市方舟推出公寓产品具备品牌房企、配套优渥、不限购等特点，当天开盘去化率约6成。
表：2020年季度投资类项目开盘去化情况
数据来源：CREIS中指数据，中指监测
4、客户情况：疫情未减刚性产品需求，产品受关注
刚需客户普遍看重交通配套齐全、。根据调研现场客户访谈获悉，刚需群体年龄段普遍在35岁以下和35-45岁两个区间段，购房群体年龄偏向中青年，工作、家庭成为影响这个购房群体的主要因素，客户主要考虑项目是否具备教育资源、交通便利性、生活配套齐全性和总价承受能力。
表：刚需项目部分代表客户访谈情况
数据来源：CREIS中指数据，中指监测
中高端改善客户主要考虑配套成熟、大户型的产品。中高端改善客户群体年龄段主要集中在35-55岁之间，该群体大部分已组建家庭，需要满足众多家庭成员不同居住生活需求，户型、地理位置、交通、居住环境都是中高端改善群体客户的。
表：中高端改善部分代表客户访谈情况
数据来源：CREIS中指数据，中指监测
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