市场季报 | 深圳：前三季度调控趋严 土地出让规模大幅增加

芜湖楼市  2019-10-26 05:25

[摘要] 2019年前三季度，中央对于房地产调控频频表态，重申坚持房住不炒的定位，不将房地产作为短期刺激经济的手段，预计未来调控政策放松可能性不大。在宏观政策影响下，深圳房地产市场保持平稳，短期内难有大起大落的行情。

政策：中央坚持“房住不炒”，着力防范房地产金融风险，央行调整房贷利率，整体房地产市场仍处于严格调控状态下。粤港澳大湾区规划和中国特色社会主义先行示范区政策利好深圳；深圳出台租房意见，稳定住房租赁价格。

Part 1 深圳政策

《粤港澳大湾区发展规划纲要》发布

2月18日，中共中央、国务院印发《粤港澳大湾区发展规划纲要》。《纲要》勾勒出粤港澳地区的未来发展蓝图，规划打造国际一流湾区，建设城市群。《纲要》提出深圳要发挥作为经济特区、性经济中心城市和国家创新型城市的引领作用，加快建成现代化国际化城市，努力成为具有世界影响力的创新创意之都。

深圳将建中国特色社会主义先行示范区

8月18日，《中共中央、国务院发布关于支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区的意见》（以下简称《意见》）正式发布。深圳被赋予高质量发展高地、法治城市示范、城市文明典范、民生幸福标杆和可持续发展先锋的战略定位，加快实施创新驱动发展战略，构建现代产业体系，形成全面深化改革开放新格局，助推粤港澳大湾区建设。房地产方面，建立和完善房地产市场平稳健康发展长效机制，加快完善保障性住房与人才住房制度。

深圳出台租房规范意见

8月30日，深圳住建局发布《深圳市人民政府关于规范住房租赁市场稳定住房租赁价格的意见》，《意见》突出租赁房民生属性，以“稳租金、稳预期”为发展目标，多渠道增加租赁住房供应、规范住房租赁市场行为、规范城中村规模化改造和租赁经营行为、发挥住房租赁交易服务平台作用，对租赁市场加强了规范。

Part 2 成交与供应

2019年前三季度深圳成交商品住宅27171套/263.15万㎡，成交量保持增长趋势

2019年1-9月，深圳共成交了商品住宅27171套/263.15万㎡，成交套数同比增长22.4%，成交面积同比上涨19.3%；自17年以来，前三季度的成交数据呈逐年回升的状态。

从具体月份来看，2019年1-9月月均成交面积29.24万㎡，其中一季度成交量受春节影响处于低位；自3月起成交量出现回暖，5月成交量面积44.19万㎡，创近三年的新高；三季度受调控政策趋严的影响，成交量出现疲软下跌趋势，9月成交仅2823套/27.63万㎡，市场较为低迷。

宝安区成交领跑，盐田区、大鹏新区、光明区和宝安区增长显著

深圳各区域中，宝安区和龙岗区仍是市场成交量的两个区域，成交面积合计占全市49.1%；宝安区成交7135套/69.65万㎡，领跑全市，其次是龙岗区、光明区和坪山区。相对值来看，与去年同期相比，盐田区、大鹏新区、光明区和宝安区均有显著的增长，盐田区由于去年成交基数小，导致今年成交增幅；罗湖区、龙华区、南山区和坪山区有一定幅度下跌。

2019年前三季度深圳新房住宅供应量同比大幅回升，但与历史水平相比仍较低

2019年1-9月，深圳商品住宅共批准上市27749套/272.98万㎡，供应面积与2018年同期相比大幅增长54.9%，打破近3年同期供应量不断下滑的颓势，但与往年数据相比仍处于相对较低水平。

具体月份来看，一季度受假期影响，批售量较少；3月起供应量逐渐增加，6月份供应量4802套/47.34万㎡达上半年；7-8月受市场环境冷淡的影响，供应量大幅减少，9月开发商冲刺“金九银十”，新批上市量大幅回升，批准上市量5680套/58.68万㎡，供应面积环比大幅增长174%，供应面积创2019年的新高。

龙岗区批准上市量，大鹏新区、龙华区、盐田区和龙岗区供应量均有显著增长

深圳各区域中，龙岗区商品住宅新增供应量，供应面积合计占全市34.6%；其次是龙华区、南山区和宝安区，罗湖区前三季度无住宅供应。相对值来看，与去年同期相比，大鹏新区、龙华区、盐田区和龙岗区增长显著，大鹏新区和龙华区由于去年供应量基数小，导致今年增速；罗湖区、光明区和宝安区有一定幅度下跌。

2019年前三季度商品住宅新增供应面积超过成交面积，供销差距缩小，销供比降为0.96

2019年1-9月，深圳商品住宅新增供应面积272.98万㎡，成交商品住宅263.15万㎡，销供比为0.96；与2018年同期相比，供应面积反超成交面积，供销差距进一步缩小。

Part 3 成交价格

1-9月新房住宅成交均价整体趋稳，部分月份受成交结构性影响存在波动

2019年1-9月，根据中指CREIS数据库统计的深圳商品住宅成交均价基本保持稳定，部分月份均价有较大波动，如9月成交均价环比增加6.1%至57526元/㎡，主要是价格受到成交的结构性影响，当月有较多价格较高的新盘项目成交，无形中拉高了整体均值。

福田区和南山区领跑全市，坪山区成交均价增幅

深圳各区域中，福田区和南山区成交均价，分别是95730元/㎡和94242元/㎡，其次为罗湖区72451元/㎡，大鹏新区成交均价为30339元/㎡。相对值来看，坪山区成交均价增速最快，同比增长37.8%，龙华区、福田区和龙岗区均有小幅增长；大鹏新区、宝安区和南山区成交均价有一定幅度的下跌，大鹏新区同比下跌18.4%。

Part 4 成交结构

面积80-130㎡、总价300-800万元区间的刚需及改善产品为市场成交主力，90-110㎡、 300-800万元之间的刚需改善户型占比增加

从面积段来看，80-130㎡的户型为市场成交主力，成交占比77.5%；60㎡以下、80-90㎡和110-130㎡的户型占比均有一定程度的减少，90-110㎡的户型成交套数占比增加17个百分点。

从价格段来看，总价300-800万元区间的产品为市场成交主力，合计占比80.2%；150万元以下和1200万元以上的比例明显降低，300-800万元之间的户型占比增加6.5个百分点。

Part 5 去化情况

前三季度可售面积持续减少，去化周期降至较低水平，9月库存面积环比止跌回升

截止2019年9月底，深圳商品住宅可售量为24457套/239.11万㎡，可售面积同比增长5%，环比增长4.8%。

9月的去化周期为7.37个月，较去年同期缩短0.95个月，与往年相比处于相对较低水平。

2019年1-9月，库存面积呈不断下降的趋势，受此影响，去化周期一路走跌，9月新批上市量的大幅增加，使得可售面积环比止跌回升，去化周期也较上月有所回升。

Part 6 成交榜单

商品住宅：万科星城凭借99.94亿元/22.88万m²问鼎前三季度成交金额和成交面积榜单双

企业：万科凭借259.11亿元/ 42.37万m²雄踞深圳2019上半年销售排行榜双

Part 7 二手房市场

二手住宅市场成交保持稳定，9月市场成交量增加

2019年1-9月深圳二手住宅成交52012套/430.17万㎡，成交套数同比减少1.6%，成交面积同比微跌0.5%，前三季度二手住宅市场整体保持稳定，略有下降。

9月深圳二手住宅成交7124套/58.82㎡，成交面积环比增加5.6%，同比大增43.5%，较去年同期有明显提升。

二手住宅市场成交均价稳中带升

2019年9月深圳二手住宅成交均价61448元/㎡，成交均价环比上涨1.4%，同比上涨12.9%。

前三季度二手住宅市场价格稳中有升，3月份及6月份涨幅较大分别为6.3%和3.1%，其他月份二手房价格保持稳定。

Part 8 土地市场

前三季度深圳住宅用地推出和成交量同比大幅增加，住宅用地集中在六月推出并成交

土地推出：2019年1-9月，深圳全市共推出各类用地20宗，总规划建筑面积达223.22万㎡，同比减少47%。其中，住宅用地推出5宗，集中在6月推出，规划建筑面积达68.97万㎡，比去年同期大幅增加83.2%；商办用地推出3宗，规划建筑面积达63.04万㎡，同比减少17.6%。

土地成交：2019年1-9月，深圳全市共成交各类用地20宗，总规划建筑面积223.22万㎡，同比减少45.4%。其中，住宅用地成交5宗，集中在6月成交，规划建筑面积68.97万㎡，比去年同期增长83.2%；商办用地成交3宗，规划建筑面积63.04万㎡，同比增长39.4%。

2019年1-9月住宅用地出让统计：

2019年1-9月商办用地出让统计：

深圳住宅土地成交楼面均价为32456元/m²，平均溢价率为45%；商办用地成交楼面价为14742元/m²

成交楼面均价：2019年1-9月，深圳住宅用地成交楼面价为32456元/m²，同比增幅200%，处于历史较高位；商办用地成交楼面价为14742元/m²，同比增长68.5%。

溢价率：2019年1-9月，深圳住宅用地平均溢价率为45%，2017年起住宅溢价率呈上扬趋势；商办用地平均溢价率为0。

Part 9 总结与展望

政策方面：

2019年前三季度，中央对于房地产调控频频表态，重申坚持房住不炒的定位，不将房地产作为短期刺激经济的手段，预计未来调控政策放松可能性不大。在宏观政策影响下，深圳房地产市场保持平稳，短期内难有大起大落的行情。

同时2019年也是深圳城市发展的重要一年，《粤港澳大湾区发展规划纲要》以及深圳《建设中国特色社会主义先行示范区》的相关政策相继发布，赋予深圳更高的历史责任和使命担当，对深圳发展进程具有划时代里程碑意义，有利于深圳构建现代产业体系、建设成为现代化国际化城市，成为竞争力、创新力、影响力卓著的全球标杆城市。一系列政策将为深圳带来全新的发展机遇期，也赋予房地产市场长远的积极影响。

值得注意的是，在政策中，对房地产的表述是“建立和完善房地产市场平稳健康发展长效机制，加快完善保障性住房与人才住房制度”等，体现了政府坚持“房住不炒”、保证房地产市场平稳运行的要求，随着政策的逐步落实，可以预见深圳政府将加强对房地产的调控，并不断完善租赁市场，保证居民的安居需求。

住宅市场方面：

2019年前三季度，深圳新房整体成交量与供应量均出现明显增长，整体行情高于2018年同期，成交均价总体上保持稳定，库存面积降至较低水平。二手住宅方面成交量保持活跃，均价稳中有升。

其中，季度受假期影响，成交与供应量均较少；第二季度开始，市场转暖，成交量开始回升，供应明显增加；第三季度，市场成交开始出现疲软下跌趋势，而供应量大幅下跌后逐渐回升。

9月，深圳新房成交量有所下降，延续了下半年以来的低迷趋势，而二手房市场交易则逆势上扬，供应方面，自8月起新房供应量便大幅回升，9月供应量达2019年新高。7-8月是楼市的传统淡季，市场成交保持低迷状态，但在“示范区”政策红利和“金九银十”的双重刺激下，9-10月开发商上市项目增多，新房供应量显著增加，或将带动购房者的购买需求，有望实现市场回暖。

土地市场方面：

2019年前三季度，深圳共成交5宗住宅用地，成交规划建筑面积比去年同期大幅增加。这5宗居住用地在六月集中推出，为深圳近年来的一次土地供应，最终由广州越秀、龙光、中海、电建以及平安获得，成交楼面均价32456元/m²为近年来的较高水平，并需配建一定面积的只租不售的人才住房。

2019年11月，深圳又将集中挂牌出让6宗住宅用地，其中有3宗位于坪山区，其余3宗分别位于龙华区、光明区和大鹏新区。值得注意的是，本次的地块为限价住宅用地，即限定了入市均价。其中，龙华民治地块的普通商品住房入市均价不超过71400元/m²；光明宅地入市均价为47250元/m²。

2019年前三季度及第四季度的大规模土地供应，将极大的缓解深圳土地市场紧缺的状态，为未来的市场供应大量的新房储备，同时出让方式采用“限价”、“限售”等措施，稳定了入市新房的价格预期，避免出现销售商品住宅价格上涨过高的现象；“竞配建”为深圳提供大量的公共住房供应，为实现“住有所居、住有宜居”的目标打下坚实的基础。

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