[摘要] 物业管理行业已进入高速发展时期，集中度逐步提高，市场竞争加剧。物业服务品牌企业紧抓发展机遇，一则，充分利用资本市场，做大做强，促进品牌价值快速提升；二则，依托兄弟开发企业丰富的资源支持，加速企业规模化发展及服务创新升级，持续增强品牌效益。
物业管理行业已进入高速发展时期，集中度逐步提高，市场竞争加剧。物业服务品牌企业紧抓发展机遇，一，充分利用资本市场，做大做强，促进品牌价值快速提升；二，依托兄弟开发企业丰富的资源支持，加速企业规模化发展及服务创新升级，持续增强品牌效益。
图：2016-2019物业服务品牌企业品牌价值均值及增长率
2019年性物业服务领先品牌企业品牌价值均值为47.49亿元，同比增长22.68%；区域性物业服务品牌企业品牌价值均值为7.63亿元，同比增长17.32%，品牌价值再创新高。
资本虹吸效应显现，品牌与资本协同促进
物业服务企业已经进入上市窗口期，热度持续走高，资本的力量有效推动了品牌企业的发展，促进品牌价值再创新高。在中国物业服务企业品牌价值研究方法体系中有一个重要逻辑，即物业服务企业品牌贡献度取决于品牌对企业销售（服务）市场溢价和资本市场溢价。Tobin Q值是衡量物业服务企业资本市场溢价水平的重要指标。
通过对上市品牌企业研究表明：2018年，在港上市[1]物业服务企业的Tobin Q均值为1.83，高于在港上市房地产开发企业的Tobin Q均值（1.05）及房地产销售服务企业Tobin Q均值（0.25），可以看出资本市场对物业管理行业的青睐。进一步根据Tobin Q值计算出在港上市物业服务企业的BVA[2]系数均值为0.1034，是房地产开发企业（0.0070）的14.77倍。可见，物业服务品牌在资本市场发挥着巨大的杠杆效应，这很大程度上提升了上市品牌企业的品牌价值。
图：2018年部分在港上市物业服务企业与房地产开发企业、销售服务企业资本溢价水平比较
注释：
[1] 当前是物业服务企业在港上市的窗口期，因此计算资本溢价水平选取的企业为在港上市的物业服务企业、房地产开发企业及销售服务企业。
[2] 根据品牌价值研究方法体系，BVA2系数与品牌价值呈正相关关系。
物业服务品牌企业登陆资本市场后，品牌价值实现显著增长，与非上市品牌企业相比具有明显优势。从品牌价值的指标来看，2019上市品牌企业价值均值为52.96亿元，是非上市品牌企业品牌价值均值（28.38亿元）的1.87倍；从增速角度来看，2019上市品牌企业的品牌价值均值增速达40.33%，比非上市品牌企业（27.82%）高12.51个百分点。
图：2018-2019上市品牌企业与非上市品牌企业品牌价值均值及增速对比情况
资本的虹吸效应显现，从多维度增强企业竞争实力，扩大品牌影响力，进而促进品牌价值提升。首先，上市品牌企业利用募集资金开展优质收并购，扩大企业规模，提升经营业绩，增强企业竞争优势。其次，品牌企业推进技术创新与应用，优化服务及管理模式，吸引优质人才，为发展提供充足动力。再次，在上市过程中，品牌企业的财务、运营、市场等各部门更加规范，股权结构更加明晰，公司治理更加完善。最后，由于物业板块上市企业数量较少，品牌企业登陆资本市场有利于提升市场关注度，并且在递交上市申请、披露招股书、路演等进程中，通过媒体报道提高曝光度，进一步提升品牌知名度。
图：资本助推品牌价值提升的路径
品牌效应使企业更容易对接资本市场，获得资本青睐，从而加速资本市场物业板块的扩容。从整个主板市场看，已上市的15家物业服务企业中有9家是品牌企业；正处于上市进程中的品牌企业有4家，分别是保利物业、蓝光嘉宝、银城物业、鸿坤物业；还有超7家品牌企业正在接受上市辅导，最近两年内将会有更多新的进展。
图：物业服务企业主板上市情况
此外，具有开发背景的品牌企业自分拆上市以来，市盈率普遍高于兄弟开发企业。截至8月30日，碧桂园服务和永升服务的市盈率分别是各自兄弟开发企业的8.44倍、6.15倍，优势十分明显，表明投资者对物业服务企业上市后的表现期待更高。这种显著的对比优势，一方面显示出物业管理不再是开发流程的附属品，而是有独立姿态、持续盈利并贴近居民生活的行业，使得物业服务品牌拥有更高的溢价；另一方面，兄弟开发企业进一步加大对物业服务企业的资源支持力度，助力品牌企业经营业绩的提升及品牌实力的增强。
图：部分上市品牌企业与其兄弟开发企业市盈率对比情况（截至2019年8月30日）
借力房企强化品牌竞争优势，与开发企业形成良性联动
伴随兄弟开发企业对物业服务日益重视，品牌企业依托开发企业丰富的项目及其他优质资源实现自身发展壮大，品牌价值不断提升。首先，兄弟开发企业突出的开发实力及销售业绩为物业服务品牌企业奠定了规模扩张基础。其次，兄弟开发企业在科技、金融、教育、医疗健康等方面具有较为丰富的资源优势，为物业服务品牌企业完善增值服务品类、打造“1+N”服务生态体系提供强有力支持。最后，开发企业市场定位的更新、产品种类的扩充，是品牌企业丰富管理业态的基础。随着开发企业商业、办公、产业园区等非住宅业态的日益丰富，品牌企业紧随房企脚步，顺势形成多业态管理模式，调整市场定位，推动服务创新发展。
图：品牌企业与兄弟开发企业的品牌相互促进
同时，物业服务品牌企业对兄弟开发企业品牌知名度及品牌溢价的提升也起到促进作用。在房地产开发阶段，品牌企业能结合自身在物业服务过程中的管理经验，向开发企业提出关于开发细节的有效建议，有利于产品设计优化，提高项目的市场竞争力。在房地产销售过程中，品牌企业凭借优质的协销服务及良好的市场口碑，促进开发项目销售并提高销售溢价，提升兄弟开发企业的销售业绩及品牌影响力。在物业管理阶段，品牌企业围绕业主需求不断精进服务，打造和谐人居环境，有效促进资产保值增值，提高项目的知名度及房地产开发商的品牌口碑。
表：部分品牌企业品牌价值及其兄弟开发企业综合实力排名分布
品牌企业的品牌价值与其兄弟开发企业综合实力排名分布情况，进一步佐证了两者之间的相互促进关系。如万科物业、保利物业、恒大金碧物业的兄弟开发企业综合实力排名均在10以内，其自身的品牌价值也均处于行业领先地位，在50亿元以上；蓝光嘉宝、幸福基业、滨江服务、佳兆业美好等企业的品牌价值在10-50亿元之间，其兄弟开发企业的综合实力排名在10-30范围内，品牌企业的品牌价值与其兄弟开发企业综合实力的正向联动关系明显。
2019中国物业服务品牌价值研究成果
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