[摘要] 2018年全国各地继续坚持 “房子是用来住的、不是用来炒的”定位，落实地方主体责任，继续实行差别化调控，建立健全长效机制。与此同时，中央下决心解决好房地产市场问题，坚持因城施策，促进供求平衡，合理引导预期，整治市场秩序，坚决遏制房价上涨。加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制。
2018年各地继续坚持 “房子是用来住的、不是用来炒的”定位，落实地方主体责任，继续实行差别化调控，建立健全长效机制。与此同时，中央下决心解决好房地产市场问题，坚持因城施策，促进供求平衡，合理引导预期，整治市场秩序，坚决遏制房价上涨。加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制。从2018年重点城市开盘情况来看，杭州、成都和长沙仍保持较高水平，从去化来看，长沙、青岛去化效果非常好，平均去化率均超90%。
2018年，14个重点城市住宅类项目共计开盘3570次，推出房源近90万套。其中一线城市上海开盘量较大，共计开盘162次；二线城市中杭州、成都开盘次数较多，分别为637次和496次。北京、深圳、南昌和苏州开盘量相对较少。
从各城市单项目推盘量来看，2018年，南昌新洪城大市场夺得项目推盘套数排行榜榜首，4月21日开盘一次性推出4080套房源，该项目为老盘新开，位于南昌县，属刚需类地产，开盘均价约40000元/平米。
2.去化情况：平均去化近8成，长沙、青岛表现优异
2018年，14个重点监测城市新开住宅项目当天去化率均值为78%。从各季度走势来看，2018年季度去化有所下降，月均去化与往年相比上升，第二季度去化上行，高于近三年同期去化，第三季度去化回落，与同期月均去化几乎持平，第四季度去化持续下滑相比同期下降。从整体来看，全年去化水平相比去年有所下降。
从项目去化情况来看，2018年共有1293个项目开盘售罄，主要集中在杭州、武汉和成都，其中杭州，占据357席。
3.产品定位：64.7%为刚需类楼盘，平均去化水平超8成
从重点城市推盘项目产品定位情况来看，今年监测的开盘项目仍以刚需产品为主。楼盘主推针对首次置业或首次改善的刚需类产品，今年的比例为64.7%，相较于去年末58.3%，刚需产品比例稍有上升；改善类项目占比有所回落，31.5%的项目主要面向中高端改善型需求；投资类项目占比持续下降，仅有3.8%的项目推出不限购的商住产品，主要面向投资客户及部分受限购条件制约的自住购房者。
4.客户情况：刚需客户活跃，交通、生活配套受关注
根据调研现场客户访谈，交通、生活配套、生态宜居、性价比等因素仍为客户关注焦点。刚需客户活跃，交通、生活配套受关注；中高端改善客户多考虑名企、生活配套完善等宜居产品；投资类客户更看中项目小产权和性价比。
2018年主要城市新开盘总结
2018年各地继续坚持 “房子是用来住的、不是用来炒的”定位，落实地方主体责任，继续实行差别化调控，建立健全长效机制。与此同时，中央下决心解决好房地产市场问题，坚持因城施策，促进供求平衡，合理引导预期，整治市场秩序，坚决遏制房价上涨。加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制。从2018年重点城市开盘情况来看，杭州、成都和长沙仍保持较高水平，从去化来看，长沙、青岛去化效果非常好，平均去化率均超90%。
本报告针对2018年重点城市新开楼盘推盘量、去化情况、定价策略、产品定位及客户情况进行系统梳理，总结新开盘的供需变化和营销特点，帮助企业实时、准确地了解市场动态，为及时调整营销策略提供决策支持。
2018年，14个重点城市住宅类项目共计开盘3570次，推出房源近90万套。其中一线城市上海开盘量较大，共计开盘162次；二线城市中杭州、成都开盘次数较多，分别为637次和496次。北京、深圳、南昌和苏州开盘量相对较少。
从各城市单项目推盘量来看，2018年，南昌新洪城大市场夺得项目推盘套数排行榜榜首，4月21日开盘一次性推出4080套房源，该项目为老盘新开，位于南昌县，属刚需类地产，开盘均价约40000元/平米。
2018年重点城市新开盘去化率均值为78%，长沙、青岛去化超9成
2018年，14个重点监测城市新开住宅项目当天去化率均值为78%。从各季度走势来看，2018年季度去化有所下降，月均去化与往年相比上升，第二季度去化上行，高于近三年同期去化，第三季度去化回落，与同期月均去化几乎持平，第四季度去化持续下滑相比同期下降。从整体来看，全年去化水平相比去年有所下降。
分城市来看，8个城市去化率超过平均水平。长沙和青岛2018年市场供需两旺，去化取得非常好的效果，均超9成；武汉和重庆去化也非常好，去化率分别为87%和85%。而北京、上海和苏州平均去化率分别为67%、65%和63%，在监测城市中开盘去化效果较为一般。
2018年共有1293个项目开盘售罄，杭州、武汉和成都分别占357席、242席和218席。
从项目去化情况来看，2018年共有1293个项目开盘售罄，主要集中在杭州、武汉和成都，其中杭州，占据357席。
从开盘去化率排行榜来看，66%的项目为刚需楼盘，中高端改善项目占比逾3成，另有少量投资项目。在较大的需求支撑下，部分刚需项目开盘前积累有效客户量远远超过推盘量，开盘效果十分理想。如10月11日开盘的长沙中建悦和城，积累有效客户5600个，约为推出套数的28倍，当天推出房源全部售罄；去化效果较好的改善楼盘多数位于主城区，购房者主要看中项目区域的交通便利和完善配套等因素。
表：2018年主要城市项目开盘去化率排行榜，详见《2018年新开盘总结报告》
（3）产品定位：64.7%为刚需类楼盘，平均去化水平超8成
从重点城市推盘项目产品定位情况来看，今年监测的开盘项目仍以刚需产品为主。楼盘主推针对首次置业或首次改善的刚需类产品，今年的比例为64.7%，相较于去年末58.3%，刚需产品比例稍有上升；改善类项目占比有所回落，31.5%的项目主要面向中高端改善型需求；投资类项目占比持续下降，仅有3.8%的项目推出不限购的商住产品，主要面向投资客户及部分受限购条件制约的自住购房者。
刚需类项目平均去化率超8成。市场上主流产品仍为刚需项目，14个城市刚需类项目占比达64.7%，平均去化率81.2%。
从去化较好的刚需产品项目特色来看，主力户型基本是在70㎡-100㎡的经济型两居和三居，品牌房企和交通便利的项目仍受到青睐。低总价首付低，高性价比，品牌形象良好，交通便利减少通勤时间，这些项目的定位清晰明确，因此推出就受到刚需客户的欢迎，开盘当日去化效果非常好。
中高端改善类项目占比下降，平均去化率近8成。2018年楼市政策持续收紧，且实现精准化定向调控，市场趋于合理化，改善性需求有所下降。14个城市中高端改善类项目占比达31.5%，平均去化率77.7%。
监测数据显示，中高端项目多集中于热点二线城市杭州、成都、长沙和重庆等，去化情况较好的项目户型多为三居、四居大户型；项目特色主要涉及品牌优势、宜居生态环境、交通便利等方面。
投资型项目主推小户型一居、loft或开间，多具备不限购、交通便捷等优势，整体去化率为76.0%。投资型项目多为高层项目，这类项目推出户型多为70平方米以下的紧凑实用户型，也有区域发展潜力大的公寓。项目特色多为交通便捷、空间大等。如杭州万科智谷，因交通便捷、配套齐全，1月16日开盘当天售罄；武汉联创中心未来寓项目，是39-69平方米的的LOFT产品，作为典型的公寓产品开盘当天同样售罄。
刚需客户年龄段以20-35岁为主，工作需要、交通为首要考虑因素。根据调研现场客户访谈获悉，由于市场需求主力的刚需群体年龄段普遍在20-35岁之间，意向客户或认购者主要考虑工作发展、结婚、生子等基本需求，与此同时刚需人群的经济能力受限较大，客户更偏好低总价和交通便利的产品，此外部分刚需也会综合考量配套、区域规划、居住环境等因素。
中高端改善客户多考虑名企、生活配套完善等宜居产品。中高端改善客户群体年龄段主要集中在30-45岁，具备一定的经济基础，因家中人口增多，或者对于居住环境、周边配套完善与否的要求较高，所以配套齐全、生活便利、品牌房企、居住环境舒适的高质量楼盘比较受关注。
投资类客户更看中项目小产权和性价比。根据客户访谈，投资者在选择投资类项目时，考虑因素主要是小产权不限购，同时地段投资机会大和小户型低总价为主的项目受青睐。
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