[摘要] 2018年即将过去，房企迎来期末大考。全年“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位不断被强化，政府继续实行差别化调控，建立健全长效机制。在此背景下，房地产企业把握市场主流需求，坚持做优产品与服务，实现了销售业绩的稳步增长，逐步由高速增长向高质量增长转变。
2018年即将过去，房企迎来期末大考。全年“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位不断被强化，政府继续实行差别化调控，建立健全长效机制。在此背景下，房地产企业把握市场主流需求，坚持做优产品与服务，实现了销售业绩的稳步增长，逐步由高速增长向高质量增长转变。
友谊比赛第二！的房企之间就像一个班级的同学，既是竞争，同时也是相互借鉴先进技术及管理经验的关系，这样才能促进整个行业的健康持续稳定发展。那么在这个房企大班级中，2018年的年末，假如也组织一个竞选，那么哪一个才是最强班委阵容？
综合房企2018年的经营表现、企业特色以及行业贡献，我们推选出班长、学习委员、纪律委员、生活委员和团支书这5位重量级班委候选人：
碧桂园：学习委员（成绩好的一塌糊涂）
万科：班长（强大的号召力不是盖的）
恒大：纪律委员（百分百贯彻到底上级指示）
融创：生活委员（高品质生活的倡导者）
保利：团支书（政治可靠且素质过硬）
1.碧桂园学习委员
学习委员一般是全班学习成绩的，其期末考试的分数有时会甩第二名一大截。如果以销售额作为成绩标准，碧桂园就是当之无愧的学习委员。自去年以5508亿销售额摘得销售以来，碧桂园再接再厉，2018年有望冲击7000亿，提前锁定宝座。在保持销售业绩快速增长的同时，碧桂园还积极布局机器人、农业等多元化业务。
2018年1-11月，碧桂园实现合同销售金额约6700亿元，按照月均销售额计算，全年7000亿元销售额唾手可得。自2017年成为销售业绩后，碧桂园领先优势愈加明显。
拿地态度更加审慎，且向三四线城市倾斜
前10月，碧桂园所属公司权益所有人拿地总额1872亿元，同比下降19.5%，按金额计算，新增土地储备中60%位于三四线城市，较去年同期增长10个百分点。半年报显示，碧桂园权益所有人中国内地的总建筑面积约为2.3亿平方米，企业土地储备充足。
围绕房地产进行多元化，注重智能科技开发
2018年6月，碧桂园成功分拆物业业务上市，助力物业服务业务发展，目前，碧桂园长租事业部已成立，截至6月末，在建房间数量超过21000间，已获取项目的总房间数超过24000间。2018年7月，碧桂园正式进军机器人领域，宣布研发包括服务型机器人、特种机器人、核心零部件、自动引导运输车、物联网及人工智能、智能制造系统等。
2.万科班长
班长，成绩不一定是全班的，但在很多方面以身作则、身先士卒，起着表率和带头作用。万科始终保持低调、忧患意识，未雨绸缪，引领着行业发展，是众望所归的班长。2018年，万科将发展定位升级为“城乡建设与生活服务商”，在巩固住宅开发和物业服务优势基础上，延伸业务至商业开发和运营、物流仓储服务、租赁住宅、产业城镇等领域。
2018年1-11月，万科实现销售金额5439.5亿元，同比增长16.3%；1-9月，万科实现营业收入1760.2亿元，同比增长50.3%，实现归属于上市公司股东的净利润139.8亿元，同比增长26.1%。
坚持理性投资策略，适时补充项目资源
在拿地方面，万科坚持理性投资策略，在确保价格合理的前提下根据发展需要适时补充项目资源，土地储备充足且优质。根据《2018年1-11月房地产企业拿地排行榜》，万科拿地金额为1250亿元，位列行业。
基于“城乡建设与生活服务商”的定位，积极推动非开发业务发展
在商业开发与运营领域，万科以印力集团为商业开发与运营平台，联合印力集团等收购凯德集团商业项目；在租赁住宅领域，已经形成长租公寓品牌“泊寓”；在物流仓储服务领域，主打高标库产品，截至9月底，物流仓储服务业务总建筑面积约783万平方米。此外，万科还继续积极探索冰雪度假、养老、教育、产业办公等业务。
3.恒大纪律委员
纪律委员一直是严于律己，向来带头响应学校和老师的各项指示，去年以来恒大积极响应国家“去杠杆、降负债”的号召，大刀阔斧成效显著，作为纪律委员名副其实。2018年，恒大坚定不移地实施“规模+效益型”发展模式，坚定不移地实施低负债、低杠杆、低成本、高周转的“三低一高”经营模式，同时，企业积极探索高科技产业，努力打造以民生地产为基础，文化旅游、健康养生为两翼，以高科技产业为龙头的产业格局。
1-11月恒大累计合约销售金额约5352.1亿元，同比增长13.8%，累计销售面积约5088.4万平方米。上半年，恒大实现净利润530.3亿元，同比增长129.3%，超过碧桂园（163.2亿）、万科（135.2亿）、保利（93.1亿）、融创（67.8亿）几家房企净利润之和。
拿地更为审慎务实，但企业土地储备充足
中报显示，恒大上半年新购土地储备68幅，拿地总额446.34亿元，同比下降67.6%。截至2018年6月末，恒大拥有3.05亿平方米土地储备，按土地原值进行计算，68%的土地位于一二线城市，32%的土地储备位于三线城市。
负债水平大幅下降，负债结构得到优化
2018年6月末，恒大净负债率为127.3%，较年初下降56.4个百分点；总负债较年初下降615亿元，降幅8.4%，其主要通过控制新购土地储备、控制费用、利用自有资金清偿部分借贷等实现负债水平下降。从负债结构来看，恒大1年以内短期借款占比44.5%，较年初下降4.1个百分点，而1至5年中期借款占比小幅增长，企业债务结构有所优化。
积极推进多元化布局，业绩斐然
目前，恒大已布局旅游、健康管理、新能源汽车等行业，已有多个项目成功落地。同时，恒大将布局高科技产业作为未来长期增长的重大战略决策，未来十年计划投入1000亿元，与中科院共同拓展生命科学、航空航天、集成电路等重点领域，拓展投资机会。
4.融创中国生活委员
生活委员最了解大家日常需要，致力于提升全班的生活品质，融创中国以“客户需求”为导，坚持高端精品发展战略，致力于不断提升项目综合品质，是生活委员的人选。2018年是融创中国的迭代升级之年，品牌定位升级为“中国家庭美好生活整合服务商”，同时积极进行产品创新，发布中式产品谱系，高起点打造纯正中式产品。此外，融创中国坚持高周转策略，积极通过收并购获取发展资源，其销售金额由百亿增长至超千亿仅用5年时间，创造出“融创速度”。
销售金额增长迅速，发布中式产品谱系
截至2018年11月末，融创中国实现合约销售金额4201.5亿元，同比增长39%，位列行业第四，合约销售面积约2758.8万平方米，同比增长54.2%，合约销售均价约15230元/平方米。10月，融创发布了中式产品谱系，这意味着融创中式产品走进新阶段，更丰富更全面的中式产品将在落地。
财务表现出色，盈利规模大幅提升
2018年中报显示，融创中国收入约465.8亿元，同比增长约215.3%，毛利约115.3亿元，同比增长约251.0%，毛利率快速提升至约24.7%。在收入迅速增长和毛利率快速提升的同时，盈利也取得了快速增长，融创中国股东应占溢利达到63.6亿元，同比大幅增长约287.7%，核心净利润约66.1亿元，同比大幅增长约292.3%。
收并购规模居行业首位，支撑未来规模增长
2018年，融创中国通过收并购巩固多元化成果，1-11月，其收并购交易金额达185.7亿元，位列行业首位。除入股万达商业以外，融创中国手笔当属将原万达文旅集团收入囊中，为去年438亿收购万达文旅城项目整合扫清障碍。融创中国通过对原万达文旅集团的收购，有助于加快建立其在文旅领域的体系能力和品牌影响力。
5.保利团支书
团支书一直是政治上坚强、工作勤奋、作风扎实的典型，保利发展身为地产央企、务实奋进，是地产班级中的团支书。2018年，保利地产更名为保利发展，致力于打造“不动产生态发展平台”，以扎实的不动产投资、开发、运营、资本运作能力为基础，提供基于行业生态系统的综合服务，与客户美好生活同行。
2018年1-11月，保利发展实现签约面积2469.2万平方米，同比增长24.0%；实现签约金额3682.9亿元，同比增长34.3%。保利发展始终坚持普通住宅中小户型定位，聚焦刚需和改善性的居住需求。半年报显示，保利发展住宅产品销售金额占比达90%，其中144平方米以下中小户型住宅产品占比达90%。
坚持化战略布局，聚焦重点夯实资源储备
保利发展以一、二线城市为核心，向城市群、城市带纵深发展，形成了以珠三角、长三角、京津冀城市群为核心、以中部、成渝、海峡西岸等区域多点开花的城市群布局。半年报显示，保利发展新拓展国内项目69个，总成本1072亿元，拥有超过8934万平方米待开发土地资源，保证公司拥有充足的资源灵活应对市场变化。
积极推动多元化发展，多元业务与地产业务平行发展
2018年9月，“保利地产”正式升级为“保利发展”，致力于打造“不动产生态发展平台”，以不动产投资、开发、运营、资本运作为基础，提供基于行业生态系统的综合服务。保利地产升位为保利发展后，保利建筑、保利物业、保利经纪、保利商业等将同时升位，成为与保利地产对等平行发展的业务单元，促进保利的多元化发展。
以上是我们在长期追踪研究房企的基础上，从另类视角进行的趣味分析，以期为房企研究提供一些参考。欲了解更多企业经营情况，敬请关注《2018年中国房地产销售额百亿企业专题研究》。
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