[摘要] 2018年是中国房地产市场比较微妙、敏感的一年，许多开发商开始关注能否继续生存，房地产市场拐点是否真的来到？
2018年是中国房地产市场比较微妙、敏感的一年，许多开发商开始关注能否继续生存，房地产市场拐点是否真的来到？带着这个问题，本文将从人口年龄构成、教育、居住等方面的数据为你预测未来5年各线城市房地产的潜在需求，同时与过去5年的真实需求比较，从需求是否仍然旺盛的角度分析拐点是否真的来到，同时为开发商未来在各线城市进行投资和产品决策提供依据。
01、研究方法
判断未来5年的房地产潜在需求，研究院在此将各线代表城市商品房市场的需求，包括刚性需求和改善性需求，以及保障房需求（主要是拆迁需求）以及养老需求。
从刚需需求来看，研究院主要预测各线城市的结婚需求、外来人口需求、高校毕业生需求、新增城镇人口需求。
结婚需求采用未来5年新增进入25-35岁年龄段的人口，即1994-1998年出生人口的需求来预测，对于城镇化低的城市结婚住房需求只考虑城镇结婚人口需求。
外来人口主要采用未来5年的新增外来人口来预测，其商品房需求假设20%人口有能力买房。高校毕业生人口主要是用过去5年该城市每年的高校毕业生数合计，高校毕业生主要统计一二线城市，据调查，一般高校毕业生毕业以后5年之内能够买房。所以过去5年的高校毕业生数正好可以反映未来5年的高校毕业生的购房需求，考虑到部分西部城市如重庆和西安研究院50%左右的的高校毕业生会留在本市就业，研究院对这两个城市乘以50%的系数计算，而杭州和天津采用了60%的系数。
对于改善性需求，改善性需求采用未来5年新增进入35-45岁年龄段的人口，即1984-1988年出生人口的需求来预测，对于城镇化低的城市改善住房需求只考虑城镇改善人口需求。
其中深圳由于是移民城市，而其统计年鉴1994-1988年时期的户籍人口很少，出生人口很少，这些年才大量移民，故不能用出生人口来预测改善性需求，研究院对深圳的改善性需求是用城镇人口*未来5年城镇人均住房面积提升的数据来表示。
各线城市的住建委比较关心的是未来5年保障房需求，对此研究院主要是预测其中的大头即拆迁需求，研究院采用城镇住房存量面积（城镇人口*城镇人均住房面积），按每年2%的折旧计算。
目前中国的老龄化问题日益严重，未来的养老需求蓬勃发展。研究院在此收集各城市的60岁以上的老年人口数量以及老年人口比重，为你分析各线城市的养老地产需求。
02、一线城市住房需求预测
表1：一线城市未来5年各类住房需求预测
根据我们以上提到的研究方法，研究院预测了一线城市的各类住房需求。
分城市看，北京未来5年结婚人口47万人，结婚需求为1528万平方米，外来人口北京这几年已经大幅下降，在加上北京转移首都功能，未来外来人口将大大放缓，未来5年的外来人口我们按照过去5年的外来人口增量计算，外来人口需求为84万平方米。
北京的高校毕业生在一线城市，为114万人，未来这部分高校毕业生的购房需求较大，为3664万平方米，以上三类需求加起来得到北京的未来5年刚需为5276万平方米。北京未来改善性人口增长为81万人，按照人均住房面积45平方米计算，改善性需求为3645万平方米，拆迁需求为6076万平方米，未来刚需需求+改善性需求+拆迁需求为14997万平方米，而北京过去5年商品房（商品住宅+二手房销售面积）销售面积为13120万平方米，未来5年北京的商品房潜在需求较过去5年还会有14.3%的增长。
上海的未来5年结婚需求为1252万平方米，上海目前外来人口已经下降，故研究院不计算新增外来人口购房需求，高校毕业生购房需求为2437万平方米，刚需需求为3689万平方米，改善性需求为3830万平方米，拆迁需求为7784万平方米，未来5年的商品房总需求为15302万平方米，而上海过去5年商品房（商品住宅+二手房销售面积）销售面积为20397万平方米，未来5年上海的商品房潜在需求较过去5年还会有25%的下降。
广州未来5年结婚需求为1314万平方米，外来人口购房需求为641万平方米，高校毕业生购房需求为2293万平方米，刚需需求为4248万平方米，改善性需求为2007万平方米，拆迁需求为4372万平方米，未来5年的商品房总需求为10626万平方米，而广州过去5年商品房（商品住宅+二手房销售面积）销售面积为9390万平方米，未来5年北京的商品房潜在需求较过去5年会有13.2%的增长。
深圳由于近年来的大量移民政策，过去5年外来人口大幅增长了189万，外来人口购房需求为1254万平方米，高校毕业生购房需求为223万平方米，刚需需求为1277万平方米，改善性需求为3881万平方米，拆迁需求为2454万平方米，未来5年的商品房总需求为7612万平方米，而深圳过去5年商品房（商品住宅+二手房销售面积）销售面积为5820万平方米，未来5年深圳由于大量外来移民，商品房潜在需求较过去5年会有30.8%的增长。
从一线城市横向对比来看，上海的商品住房总需求仍然在一线城市中为15302万平方米，北京紧随其后为14997万平方米，广州第三为10626，深圳在一线城市中的住房总需求。
从一线城市刚需、改善、保障房需求的比重来看，一线城市平均水平为刚需、改善、保障房的比重为29：28：43。即未来5年一线城市平均来看，刚需和改善平分市场，各占略30%，保障房为40%左右。
分城市的来看，北京的刚需较改善多，刚需、改善、保障房的比重为35：24：41. 上海的刚需和改善平分秋色，保障房比重很大，三类需求比重为24：25：51. 广州由于近年来有大量的外来人口，刚需需求占比为40%，改善19%，保障41%。 深圳由于人均住房面积较小，改善性需求较大，为51.0%，刚需为17%，保障为34%。
图1：一线城市的各类需求比重
03、二线城市需求预测
表2：二线城市未来5年各类住房需求预测
二线代表城市我们选择了长三角的杭州、中西部的重庆、京津冀的天津和一个弱二线城市西安来说明二线城市的各类需求情况。
杭州未来5年的总商品房潜在需求为7881万平方米，较过去5年增长79%。重庆未来5年商品房潜在需求为21639万平方米，较过去5年增长117.4%。天津未来5年总需求为11685万平方米，较过去5年增长26.3%，西安的总需求为10443万平方米，较过去5年增长24.3%。
总体来说，二线城市的需求未来5年由于大量吸引人才的政策会有所增长，代表城市平均增长在20%以上。
图2：二线城市的各类需求比重
从二线城市刚需、改善、保障房需求的比重来看，二线城市平均水平为刚需、改善、保障房的比重为50：22：27。杭州、天津、重庆的刚需比重为50%左右，改善为20-25%左右，保障为25-35%左右，西安近年来吸引人才做的特别成功，未来刚需占比近6成，改善2成，保障2成左右。可以看出，二线城市的刚需仍然是主力。
04、三线城市需求预测
表3：三线城市未来5年各类住房需求预测
三线代表城市我们选择了长三角的嘉兴杭州、珠三角的东莞、环渤海的潍坊市。嘉兴杭州未来5年的总商品房潜在需求为4473万平方米，较过去5年增长13.5%。东莞未来5年商品房潜在需求为6782万平方米，较过去5年增长88.8%。潍坊未来5年总需求为7642万平方米，较过去5年增长66.9%。总体来说，三线城市需求分化，普通三线城市未来5年商品住宅需求增长10%左右，但城镇化大幅提高或者有大量外来人口的城市，住房需求增长在50%以上。
图3：三线城市的各类需求比重
从三线代表城市刚需、改善、保障房需求的比重来看，三线城市平均水平为刚需、改善、保障房的比重为42：23：33。潍坊刚需、改善、保障的比重为50：44：29.东莞的刚需和改善平分秋色，三类比重为28：28：44. 嘉兴由于一线城市外溢需求较多，三类需求为50：28：27。
05、各线城市养老需求预测
表4：各线城市老年人口数和比重
图4：各线城市老年人口数和比重
近几年，中国的老龄化问题已开始凸显，随着老年人口的增长，未来的养老需求方兴未艾。上图数据显示，一线城市的北京和上海老年人口的比重超过了近25%以上，特别是上海达到31.6%。
从一线城市来看，养老需求的为北京和上海，老年人口超300万，未来一线城市由于土地稀缺，发展养老地产受限，但社区型养老需求巨大。一线城市的广州和深圳则属于移民城市，人口年轻化，养老需求有限。
二线城市的老龄人口规模不及一线，但如杭州、天津等城市的老年人口比重也超20%，未来这2个城市的养老地产需求将保持增长。
而三线城市的老年人口比重则超过二线城市，原因是二线城市有许多年轻的外来人口，但三线城市发展养老地产的条件较好，特别是风景好、绿化环境较佳的三线城市发展养老地产优势明显。
主要结论
主要结论：通过我们从人口的角度预测的未来5年的各线人口住房需求来看，各线城市的住房需求保持增长状态，一线城市普遍增长10%以上，二线城市在20%以上，三线城市普通的在10%以上，其中二线城市的需求增长超过一线和三四线，因此二线仍然是中国房地产市场的主力战场，这是因为未来中国的城市格局将是人口加速向有资源的二线城市聚集，而近年来各二线城市出台的人才争夺政策更是加剧了高素质人才往二线流入，未来中国城市的发展就看二线城市了。通过以上分析，我们最终下结论是中国未来5年的房地产需求仍然保持旺盛，拐点还未到来。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
