[摘要] “家里房屋漏水、墙体开裂，房屋质量有问题，物业公司没有及时上门维修，今年的物业费我就不交了！”这样以房屋质量有问题为由拒交物业费的情况在目前诸多物业合同纠纷中很常见，那么，这样不交物业费的理由是不是站得住脚，闹上法庭，法官会如何判？近日，芜湖县法院物业巡回法庭就公开审理了这样一起物业合同纠纷案件……
“家里房屋漏水、墙体开裂，房屋质量有问题，物业公司没有及时上门维修，今年的物业费我就不交了！”这样以房屋质量有问题为由拒交物业费的情况在目前诸多物业合同纠纷中很常见，那么，这样不交物业费的理由是不是站得住脚，闹上法庭，法官会如何判？近日，芜湖县法院物业巡回法庭就公开审理了这样一起物业合同纠纷案件。
本案中原告是芜湖县广居正阳公馆小区的物业公司华杨物业，被告是该小区一户业主潘某某。该物业公司与芜湖县广居置业有限公司签订前期物业合同，约定由该公司自2017年7月10日至2022年7月9日提供物业服务。此后，原告物业公司依约为小区提供物业服务。业主潘某某以房屋存在质量问题，自2016年12月18日开始，一直拒交物业费及公共能耗费。
2018年7月16日，原告物业公司经书面通知及多次上门催要，业主潘某某仍未履行付款义务，原告为维护自身合法权益，诉至法院，请求判令被告向原告支付2016年12月18日至2018年12月18日期间的物业管理费及能耗费3060元，并承担相应的违约金。
房屋质量有问题 物业该背这个锅吗
“我的房子存在质量问题，物业公司没有来查看和维修，所以我才不交物业费。”在庭审现场，业主潘某某向法庭辩解自己不交物业费的理由。那么，这个理由是否会得到法律支持？
法院审理认为，房屋建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同，是有效合同，对该小区内全体业主具有约束力。公共能耗费是指物业管理区域内，共用的电梯、水泵、监控机房等设施设备为全体业主服务中，产生能源消耗的费用，需要全体业主共同承担。因此，被告在接受了原告的物业管理服务后，应按合同约定应当及时缴纳相应的物业管理费和公共能耗费。
针对被告在庭审中以房屋存在质量问题作为拒交物业费的抗辩理由，按照《物业管理条例》第31条规定“建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。”原告作为物业服务公司，并不能成为承担解决业主房屋质量问题的直接责任主体，故法院对被告的上述抗辩理由不予支持。
物业提前预收物业费是否合理
针对原告主张2016年12月18日至2018年12月18日期间的物业服务费。法院审理认为，参照《安徽省物业服务收费管理办法》第十四条“物业公共服务费可以预收，具体由物业服务企业按照物业服务合同所约定的期限向业主、物业使用人收取，约定时间不得超过物业服务期限；未作约定的，预收期不得超过6个月”之规定，认为原告诉求不违反法律法规的强制性规定，法院予以支持。
最终，芜湖县法院依据《中华人民共和国民法总则》、《合同法》、《物权法》、《物业管理条例》等相关法律法规，判决被告潘某某于本判决生效后十日内给付原告物业公司物业费和公共能耗费共计3060元及付款违约金。同时，法院驳回了原告芜湖华杨物业管理有限公司的其他诉讼请求。
遭遇房屋质量问题，拒交物业费不合法，那么，业主该如何维权呢？记者采访了该案的承办法官，法官表示，房屋质量问题，分为两种情况，一种是在房屋保修期内，业主可以通过保留证据，与房屋开发商协商维修，同时保留诉讼权利。超出房屋保修期，业主可以将情况反映给业委会，申请专项维修基金来对房屋进行修缮。物业公司有维护公共部位及协助维护的义务，但并非房屋质量承担责任的主体。记者 顾娅
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