[摘要] 近日，北京市住建委起草了《关于加强限房价项目销售管理的通知》（以下简称《通知》），正式向社会公开征求意见。
近日，北京市住建委起草了《关于加强限房价项目销售管理的通知》（以下简称《通知》），正式向社会公开征求意见。
总结起来，政策要点大概有以下三点：
，范围。政策的实施范围是此前按北京市“限房价、控地价“方式竞得土地的开发建设项目；
第二，比较基准。对这类项目可售住房的市场价格进行评估，形成评估价；
第三，销售方式。限价与评估价之比高于85%（可依情况调整）的，开发企业按正常商品房销售，但购房人5年限售；限价与评估价之比不高于85%（可依情况调整）的，由政府收购转化为共有产权住房，购房人获得销售限价占评估价比例部分的产权份额，剩余比例产权转化为政府份额。
图：政策要点示意
1、为北京限价房的上市问题提供了多赢的解决方案
（1）对开发企业来说，由于销售价格一直都是限价的水平，因此并没有任何影响，但政府的回购可以保证回款的周期。
（2）对政府来说，有效解决因价差引起的市场套利，维持了市场稳定的预期，同时北京现有的共有产权住房数量有限，对补充共有产权住房的“存量“也是开源之举。
（3）对购房人来说，不管怎么算共有产权房源数量都会增加不少，对那些拥有资格的人来说肯定是利好的。我们统计了2016年至今北京全市出让的限房价地块，总的规划建面大致在700万方左右（包含综合地块）。
当然了，具体多少能够转化为共有产权住房还要看这700万方里有多少是销售限价的、评估价的确定、参照比例的确定。这些因素都决定了能够有多少房源转化为共有产权住房。
2、如果评估价按照周边二手房价格测算则影响的项目数量有限
评估价值是个不确定因素。这个评估价怎么算比较重要，如果按实际周边二手房价格算的话，可能影响到的项目数量有限。因为大部分限价房项目的限价水平也不低，加之去年二手房价格回落了一点，相互比较的话符合转化比例的项目有限。
3、真正保证了有效供给，是有效供给策略的具体实践
一直以来，许多城市供需失衡的问题出在供给能够多大程度真正满足无房群体，这就涉及到有效供给的问题。将住房的销售对象从“满足购房资格的居民家庭”转向“满足共有产权购房资格群体”，其实是有效供给策略的具体实践。
4、为其他城市限价房的上市问题提供了借鉴
我们可以看到除北京之外，部分城市近期因限价导致的新房、二手房价格倒挂确实引起了市场热度快速提升。
这些城市除了公证摇号确实也没有找到很好的解决方案，北京的这项变通性政策无疑为那些想要极力发展共有产权住房的地区提供了借鉴。
那么，哪些城市可能性大呢？我们统计了2016年至今各城市限房价的地块，大概有154宗，其中北京就占到92宗，几乎是六成。其他四成的限房价地块主要集中在长沙、南宁、青岛、合肥、郑州、天津等。
整体来看，共有产权住房兼顾保障和市场，未来将具有更大的政策普适性和灵活的变通性。
5、几点思考
（1）同类地块处于不同的开发阶段，如何界定不同项目的政策适用性呢？比如说，有些地块取得了预售许可，但有些地块并未取得，时间的界定仍需要进一步明确。
（2）原本按照普通商品房设计的户型面积对于共有产权住房购买者来说是否过大？未来的户型是否涉及改造问题？
附
征求意见稿全文：
关于加强限房价项目销售管理的通知
（征求意见稿）
各有关单位：
为贯彻落实“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，促进本市房地产市场平稳健康发展，根据《北京市人民政府办公厅转发市住房城乡建设委等部门<关于促进本市房地产市场平稳健康发展的若干措施>的通知》（京政办发〔2016〕46号）和《北京市共有产权住房管理暂行办法》（京建法〔2017〕16号）等文件规定，现就加强本市“限房价、控地价”方式竞得土地的开发建设项目中可售住房的销售管理通知如下：
一、本通知所称限房价项目，是指按本市“限房价、控地价”方式竞得土地的开发建设项目。
二、在限房价项目办理施工许可后，由北京市房地产市场管理事务中心会同北京市保障性住房建设投资中心（以下简称“市保障房中心”）对该项目可售住房的市场价格进行评估，形成评估价。
三、根据限房价项目可售住房在土地出让时的销售均价的限价（以下简称“销售限价”）与评估价之比不同，分别按以下方式销售：
（一）比值高于设定比例的，由开发建设单位面向具备本市购房资格的居民家庭进行销售，所售住房为商品房，但应取得分户不动产登记证书或契税完税凭证后满5年方可上市交易；
（二）比值不高于设定比例的，由市保障房中心收购转化为共有产权住房，购房人获得销售限价占评估价比例部分的产权份额，剩余比例产权相应转化为市保障房中心代持的政府产权份额；
（三）设定比例暂定为85%，在实施过程中可根据市场变化和销售情况适当调整。
四、市保障房中心收购限房价项目时，应与开发建设单位签订收购协议，明确各自权利、义务，并应在购房合同开始网签之日起十个月内向开发建设单位付清全部收购款。
五、市保障房中心收购转化的共有产权住房，具备本市共有产权住房购房资格的家庭均可申购。摇号配售时，项目所在区户籍和在项目所在区工作的本市其他区户籍、非京籍家庭作为优先组配售。
具备共有产权住房购房资格的家庭选购后仍有剩余房源的，市保障房中心可向具备本市购房资格的无房居民家庭进行销售，其中建筑面积大于140平米的住房可向具备本市购房资格的居民家庭进行销售。
六、市保障房中心收购转化的共有产权住房，其公告、网上申购、购房资格审核、购房确认等按《北京市共有产权住房管理暂行办法》（京建法〔2017〕16号）执行。
七、本通知自发布之日起实施，所涉及的共有产权住房的有关规定与《北京市共有产权住房管理暂行办法》（京建法〔2017〕16号）不一致的，以本通知为准。
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