[摘要] 今年以来，各地楼市调控政策层出不穷，据相关机构统计，今年以来各地出台的调控政策已经超过了90次。据不完全统计，今年全国“两会”之后，已有10多个城市出台了新一轮的楼市调控新政，内容涉及限购、鼓励和保障公积金贷款、摇号购房、扶持刚需买房等。
今年以来，各地楼市调控政策层出不穷，据相关机构统计，今年以来各地出台的调控政策已经超过了90次。
据不完全统计，今年“两会”之后，已有10多个城市出台了新一轮的楼市调控新政，内容涉及限购、鼓励和保障公积金贷款、摇号购房、扶持刚需买房等。
差别化调控将持续
2017年底，住建部部长王蒙徽曾公开表示，2018年将针对各类需求实行差别化调控政策，满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房。
从近期各地出台的调控政策来看，方向上更加趋于差别化，且多以保障首套房需求。
3月27日，长沙市住建委下发《关于实施差别化购房措施的通知》，从当日起长沙市限购区域内商品住房销售实行差别化调控措施，将优先满足首套刚需购房群体。3月31日，成都市房管局公布房地产市场调控新政，成都刚需家庭购买商品房将享受优先摇号，以支持刚需家庭自住购房需求。4月26日，济南市城乡建设委员会发布《关于进一步规范商品房销售行为的通知》。其中明确提出，销售商品房时，应优先满足无住房记录的刚性购房者需求，不得要求购房人一次性付款或一次性付款优先选房，不得拒绝购房人正常使用住房公积金或商业个人贷款购房，不得要求住宅销售捆绑车位及地下室。
还有不少城市开始完善租赁房、自住房市场的建设。如南京保证租赁房供地占住房供地比例达到30%以上；此外，广州市去年开始以“限地价、竞自持”方式增加市场化租赁住房供应，截至目前已出让“竞自持”住宅用地4宗，总用地面积约24公顷，企业自持总建筑面积超过15万平方米。今后5年，广州市计划供应租赁住房用地825公顷，建设租赁住房15万套。
像南京、郑州、长沙、武汉等多个二线城市配合出台人才引进新政，降低外地人才落户和购房门槛，以保障合理住房需求。此外，一城多策地调控政策也正在逐步显现，如兰州市核心区仍保持买房三年后才能交易，但取消部分区域住房限购；同时，城关区等多个区域的住房继续实行非兰户籍家庭可购买一套、兰州户籍家庭可购买两套的限购政策，但不再提供社保证明和纳税证明。
58安居客房产研究院首席分析师张波认为，“房住不炒”的大背景下，房地产市场今年整体维持平稳将是大概率事件。但不同城市之间的差异化会愈加明显，一线和部分二线城市的调控从严且不会放松，而二三线城市中又会是差别化调控集中的城市，城市内限购区域的调整、刚需人群的保障、交易的规范化等都是重点调控的方向。
差别化调控亟待更加精准化精细化
但随着调控的深入，部分调控政策出现了不够精准化、精细化的弊端，当前亟需进一步细化包括摇号、信贷、税收等在内的一系列差别化调控政策，以满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房。
眼下部分热门区域在“限价”调控下，新房和二手房价格倒挂现象严重，一些新房每平方米售价竟然比周边二手房便宜一两万元。开发商惜售心态加剧，新房供应量随之减少，供需日趋失衡，不断陷入恶性循环。面对动辄上百万元的巨大获利空间，各路炒房族蠢蠢欲动，假离婚、买卖房号等十八般武艺齐上阵。更有甚者，为了获得购房资格多次假离婚、多次参与摇号，一旦购到新房后再复婚并将房子过户给妻子或丈夫，然后再假离婚、复婚，周而复始，乐此不疲。面对动辄几千人抢几百套房子的场景，真正的刚需族只能望房兴叹。
张波认为，差别化调控的难点就在于如何找到城市间的差别点，并结合人群居住的实际情况进行精准调控。
浙江杭州4月实施的购房摇号新政，刚需族纷纷为之点赞。此次购房摇号被业内称为“史上最严摇号新政”，其亮点就在于差别化调控的精准化、精细化：向“无房家庭”倾斜，打击“假离婚”购房现象。杭州新政明确“无房家庭”范围为，不含未婚、2018年4月4日后离异单身以及2018年4月4日后因自有住房交易产生的“无房家庭”。此举既限制了试图通过“假离婚”购房的家庭，又较好地分层甄别出了不同的购房群体，大大保障了刚需购房族的权益。
杭州新政对治理市场乱象开出了较好的药方，在一定程度上可以遏制投机炒作和违规行为，为刚需族创造了一个相对公平的购房环境，让房子真正回归居住属性。
可以说，摇号政策只是当前供需失衡状态下所采取的无奈之举，但注重差别化调控的精准化、精细化，是构建房地产长效机制的应有之义，与“房住不炒”基调是一致的。当然，调控的精准化、精细化不应止于摇号政策，还应囊括信贷、税收等涉及房地产市场的各个方面。其实，在精准化精细化调控方面，大有文章可做。特别是可以充分运用“互联网+大数据”，有效甄别那些多次通过假离婚虚假购房以及纯粹投机的炒房客，并对这些人采取限制措施，从而尽力保障刚需购房族的合法权益。
应该说，目前各地各部门都在积极推进调控的精准化、精细化，但在推进过程中也存在一些偏差。如南京河西去年集中开盘时，默许开发商规定的八成首付的硬性要求，无疑误伤了刚需族；不少商业银行提升了首套房贷款利率，也在一定程度上模糊了差异化房地产信贷政策支持与限制的边界，淡化了对自住性购房需求特别是刚需购房的支持导向。
从根本上说，差别化调控政策的精准化、精细化应该重点围绕“房住不炒”展开。一方面，有效遏制投资投机型购房需求，让炒房者知难而退；另一方面，有效保护刚需购房族权益，合理确定首付比例、贷款利率和摇号政策，切实减轻这一群体的购房压力，让无房者早日安居宜居，同时支持改善需求。
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