[摘要] 2018年1-2月，全国商品房销售面积为14633万平方米，同比增长4.1%，增幅较2017年全年收窄3.6个百分点；销售额为12454亿元，同比增长15.3%，较2017年全年扩大1.6个百分点。
一、需求：商品房销售面积同比增速继续放缓，销售额增速小幅提升
图：2011年至今商品房和住宅累计销售面积以及销售额同比增速
数据来源：CREIS中指数据，国家统计局
2018年1-2月，商品房销售面积为14633万平方米，同比增长4.1%，增幅较2017年全年收窄3.6个百分点；销售额为12454亿元，同比增长15.3%，较2017年全年扩大1.6个百分点。其中，住宅销售面积为12727万平方米，同比增长2.3%，销售额为10553亿元，同比增长15.7%；办公楼销售面积同比增长12%，销售额同比增长11.1%；商业营业用房销售面积同比增长14.6%，销售额同比增长11.4%。分区域来看，受核心城市严格全方位调控政策影响，区域行情明显分化，核心城市聚集的东部地区销售面积同比转降，其余地区同比增幅均扩大，且尤以东北地区扩增幅度最为明显。
二、供应：商品房投资额同比增速提升，新开工增速明显回落
图：2011年至今累计房地产和住宅开发投资及其同比增速
数据来源：CREIS中指数据，国家统计局
房地产开发投资额同比增速提升，住宅开发投资额占比略有下降。2018年1-2月，房地产开发投资额为10831亿元，同比增长9.9%，增速较2017年全年提升2.9个百分点。其中，住宅开发投资额为7379亿元，同比增长12.3%，增速较2017年全年提升2.9个百分点，占房地产开发投资的比重为68.1%，占比较2017年全年下降0.3个百分点。
图：2011年至今房屋累计新开工和施工面积及其同比增速
数据来源：CREIS中指数据，国家统计局
房屋新开工、施工面积同比增速均回落，竣工面积同比保持下降。2018年1-2月，房屋新开工面积为17746万平方米，同比增长2.9%，增幅较2017年全年收窄4.1个百分点；其中，住宅新开工面积为13032万平方米，同比增长5%，较2017年全年收窄5.5个百分点。房屋施工面积达63.2亿平方米，同比增长1.5%，增幅较2017年全年收窄1.5个百分点；其中，住宅施工面积为43.1亿平方米，同比增长1.8%，较2017年全年收窄1.1个百分点。房屋竣工面积为14184万平方米，同比下降12.1%，降幅较2017年全年扩大7.7个百分点；其中，住宅竣工面积为9682万平方米，同比下降17.1%，降幅较2017年全年扩大10.1个百分点。
三、资金来源：房企到位资金同比增速回落，国内贷款增幅收窄明显
图：2012年至今开发企业到位资金同比增速及2018年1-2月各项资金来源同比增速
数据来源：CREIS中指数据，国家统计局
2018年1-2月，房地产开发企业到位资金为23988亿元，同比增长4.8%，增幅较2017年全年收窄3.4个百分点。具体来看，国内贷款为5001亿元，同比增长0.3%，增幅较2017年全年收窄17个百分点；利用外资下降至12亿元，降幅高达74.8%；自筹资金为7390亿元，同比增幅较2017年全年扩大3.7个百分点至7.2%；另外，其他资金来源中，定金及预付款为6976亿元，同比增长14.2%，增幅较2017年全年收窄1.9个百分点，个人按揭贷款为3247亿元，同比下降4.3%，降幅较2017年全年扩大2.3个百分点。
2018年1-2月，在开发企业各类资金来源中，国内贷款占比20.8%，较2017年全年扩大4.7个百分点。自筹资金占比30.8%，较2017年全年下降1.8个百分点。利用外资占比0.1%，较2017年全年下降0.1个百分点。其他资金中，定金及预付款占比较2017年全年下降2.1个百分点至29.1%；个人按揭贷款占比13.5%，较2017年全年下降1.8个百分点。
需求方面，商品房销售延续去年末走势，销售面积增速持续回落，销售额增速小幅提升。供应方面，因土地购置费入账延迟，商品房开发投资额同比增幅显示扩大；房企开工意愿不足，新开工面积同比增速明显回落。资金来源方面，房企资金面压力加剧，国内贷款同比增幅明显收窄。展望未来，本届两会政府工作报告中强调了“坚持调控目标不动摇、力度不放松”，给未来一年的房地产市场定调，市场稳定运行的预期将进一步强化；另外，针对棚改这一明显推动三四线销售繁荣的因素，部分省市开始强调降低货币化安置比例，鼓励实物安置，之后棚改效应将明显弱化；同时，金融端继续加强监管，信贷政策收紧。在楼市调控和市场监管等多方作用下，预计商品房销售面积增速将持续回落至向下调整，投资新开工增幅将维持低位。
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