住宅月报：春节及调控双重影响 楼市成交全线下滑

芜湖楼市  2018-03-03 08:53

[摘要] 3月1日，中指研究院发布月度数据，2月楼市成交同环比均降。CREIS中指数据显示，2018年2月监测的主要城市成交面积环比下降39.59%，超九成城市环比下降，同比下滑13.83%。

3月1日，中指研究院发布月度数据，2月楼市成交同环比均降。CREIS中指数据显示，2018年2月监测的主要城市成交面积环比下降39.59%，超九成城市环比下降，同比下滑13.83%。（本文来源：《中国主要城市房地产市场交易情报（2018年2月）》）

一．政策盘点

中央一号文件聚焦乡村振兴，推进集体经营性建设用地、宅基地制度改革

中央一号文件连续十五年指导“三农”工作，大力实施乡村振兴战略。2018年2月4日，中央一号文件《中共中央、国务院关于实施乡村振兴战略的意见》发布，文件对实施乡村振兴战略进行了全面部署。其中，对集体经营性建设用地试点、宅基地改革、特色小镇、创建适合农业农村特点的农村金融体系、继续推进农村劳动力就业转移等方面有了新的强调。

强化乡村振兴制度性供给，推进集体经营性建设用地、宅基地制度改革。中央一号文件提出要系统总结农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点经验，逐步扩大试点，加快土地管理法修改，完善农村土地利用管理政策体系。扎实推进房地一体的农村集体建设用地和宅基地使用权确权登记颁证。完善农民闲置宅基地和闲置农房政策，探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”，落实宅基地集体所有权，保障宅基地农户资格权和农民房屋财产权，适度放活宅基地和农民房屋使用权，不得违规违法买卖宅基地，严格实行土地用途管制，严格禁止下乡利用农村宅基地建设别墅大院和私人会馆。在符合土地利用总体规划前提下，允许县级政府通过村土地利用规划，调整优化村庄用地布局，有效利用农村零星分散的存量建设用地；预留部分规划建设用地指标用于单独选址的农业设施和休闲旅游设施等建设。对利用收储农村闲置建设用地发展农村新产业新业态的，给予新增建设用地指标奖励，进一步完善设施农用地政策。推进集体经营向建设用地、宅基地制度改革对于增加租赁用地、产业用地的供应具有非常重要的作用。

货币环境易紧难松，金融监管不断升级

金融监管不断升级，房企融资渠道收紧。2018年年初，一行三会工作会议陆续召开，继续将防风险放在更重要的位置。2018年中国人民银行工作会议要求“切实防范化解金融风险。加强金融风险研判及重点领域风险防控，完善金融风险监测、评估、预警和处置体系。进一步完善宏观审慎政策框架，加强影子银行、房地产金融等的宏观审慎管理。”银行业监督管理工作会议强调“打好防范化解金融风险攻坚战，使宏观杠杆率得到有效控制，金融结构适应性提高，金融服务实体经济能力明显增强，硬性约束制度建设全面加强，系统性风险得到有效防控。”证监会系统2018年工作会议指出“要坚决打好防范化解资本市场重大风险攻坚战，加强股市、债市、期货市场风险监测和应对能力建设，坚决守住不发生系统性风险的底线。”保险监管工作会议指出“要加大防范化解风险力度，把防控风险放在更加重要的位置”。2018年初中央层面的多次表态，将防范化解金融风险工作提到更高层次，以房地产领域为代表的重点领域金融降杠杆、防风范受到高度关注。

地方继续加强市场监管，热点城市信贷政策收紧

多地启动调控收紧政策，继续加大市场监管力度。春节前各线城市先后启动房地产调控收紧政策，2月9日，河北省住房与城乡建设工作会议提出2018年河北省热点城市及重点地区要继续严格执行限购、限贷等管控措施，其他城市也要坚决遏制投机炒作，确保市场稳定。2月11日，三亚市发改委、三亚市住建局联合下发《关于加强商品房销售价格备案管理的通知》，要求做好商品房销售价格备案有关工作,要求新房备案价格不得高于2017年2月同区域同类型产品的网签均价，之前备案价格高的必须重新价格备案；销售价格超过备案价格的不予网签,降价销售幅度不得超过备案价格的20%。同日，湖北省发布《省物价局关于进一步加强商品房销售价格行为监管的通知》，重点强调加强监测监管，密切关注并重点整治房地产开发企业、房地产中介机构在房地产交易中的价格违法违规行为。

热点城市信贷政策收紧。春节前夕，广州、四川、北京等省市再次强调楼市调控目标。2月1日起，广州四大银行上调房贷利率，首套房贷利率从基准上浮5%调至上浮10%，二套房贷维持上浮15%不变。2月1日，四川银监局称，2018年要切实抑制房地产泡沫，严肃查处各类违规房地产融资行为。2月2日，广东银监局提出2018年努力抑制居民杠杆率，严控个人贷款违规流入股市和房市。2月6日，北京银行业监督管理工作会议明确要坚决遏制房地产泡沫，牢牢坚守“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，坚持调控目标不动摇、政策执行不放松、依法查处不含糊。要以“房子是用来住的，不是用来炒的”为目标，严防各路资金违规进入房地产市场，逐步降低银行资金通过贷款、投资、理财、信托等渠道流入房地产市场的速度和规模。

《2018年2月各省市相关政策及重大事件》请查看报告详情

【中指观点】

1. 需求：春节影响楼市盘整，成交全线下滑

2月楼市成交同环比均降。CREIS中指数据显示，2018年2月监测的主要城市成交面积环比下降39.59%，超九成城市环比下降，同比下滑13.83%。2018年2月，受春节假期以及近期政策调控的影响，一线及二三线代表城市成交量同环比呈现不同程度回落态势，一线城市降幅最为显著。

环比来看，25个城市下降，深圳降幅最明显，为72.38%，东莞、武汉、上海、南京次之，降幅均超6成；环比上升的城市中，福州升幅明显。同比来看，18个城市下降，南宁下降幅度明显，上海次之。

分城市来看，一线城市成交面积环比下降56.58%，其中深圳降幅较大，超70%；一线城市同比下降53.53%，上海、北京、广州降幅均超五成。二线代表城市成交面积环比下降38.72%，同比下降3.56%。三线代表城市成交面积较上月下降29.24%，同比下降16.81%。

截至2018年2月末，中指监测的主要城市库存总量环比下降1.5%。重点监测的城市中，杭州降幅较大，为8.20%，深圳紧随其后，降幅为7.60%，南京、厦门降幅均超3%。仅温州和上海有所上扬，增幅分别为0.81%和0.47%。